Non è da considerarsi rilevante ai fini dell’imposta sul valore aggiunto la cessione nei confronti dei Comuni di aree o di opere di urbanizzazione, qualora la stessa sia effettuata a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.

È quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 92 del 16 aprile 2024, fornita a fronte dell’istanza di interpello presentata da una società e volta a ottenere chiarimenti in merito al corretto trattamento, ai fini IVA, della cessione gratuita a un Comune di un lotto edificabile da destinare ad uffici pubblici, effettuata in base a una Convenzione stipulata con il medesimo ente per l’attuazione di un Piano Particolareggiato.

Nel vagliare la questione, l’Amministrazione finanziaria richiama il quadro normativo, di prassi e la giurisprudenza di riferimento in materia, al fine di valutare se il caso specifico prospettato dall’istante potesse considerarsi rientrante nel perimetro di applicazione dell’articolo 51 della Legge n. 342/2000 che prevede la non rilevanza ai fini IVA – al ricorrere di determinate condizioni – della cessione di aree e opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione.

In sostanza la norma, come chiarito già con la circolare n. 207/E del 2000 – e poi con le risoluzioni nn. 6/E e 37/E del 2003 -, prevede che la cessione ai Comuni di aree ed opere di urbanizzazione, che venga effettuata a scomputo degli oneri di urbanizzazione, costituisce un’operazione non rilevante agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto.

A tale cessione viene, difatti, esteso il medesimo trattamento fiscale (i.e. non rilevanza ai fini IVA) applicabile all’ipotesi alternativa in cui l’impesa proceda al versamento diretto in denaro del predetto onere.

Come precisato con la risoluzione ministeriale n. 363292 del 16 gennaio 1978, difatti, il contributo di urbanizzazione non rientra nel campo di applicazione dell’IVA, proprio in quanto ”il rapporto che si pone in essere tra il comune e il destinatario della concessione non ha natura sinallagmatica, riconoscere in esso innegabili caratteristiche di generalità, tipiche del rapporto di natura tributaria”.

In ordine, più specificamente, alle cessioni a favore dei Comuni, l’Agenzia delle Entrate ricorda che l’esclusione da IVA è riconosciuta solo al ricorrere di due determinate condizioni:

• le cessioni devono avere ad oggetto aree ed opere di urbanizzazione;
• le cessioni devono essere effettuate a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.

Applicando il quadro normativo così ricostruito al caso concreto rappresentato dalla società istante, l’Agenzia delle Entrate conferma la riconducibilità della cessione del lotto e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria a favore del Comune nel perimetro applicativo dell’articolo 51 della Legge n. 342/2000 e, dunque, la sua non rilevanza ai fini IVA.

Nel caso di specie, difatti, in base alla Convenzione stipulata tra il Comune e l’Istante:

• il rilascio del permesso a costruire è subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione;
• l’obbligo di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria posto a carico dell’Istante è inerente all’area oggetto di cessione al Comune, unitamente alla quale saranno trasferite anche le suddette opere.

Proprio per queste ragioni, secondo l’Agenzia delle Entrate, la cessione del lotto e delle opere di urbanizzazione realizzate dall’Istante non è da considerarsi rilevante ai fini IVA ai sensi dell’articolo 51 della legge n. 342 del 2000 in quanto la stessa rappresenta “il contributo di urbanizzazione… versato in natura anziché in denaro dal concessionario”, nell’ambito di un rapporto di natura tributaria tra il Contribuente e il Comune.

Per completezza espositiva – seppur tematica non affrontata nella Risposta in commento – merita ricordare quale sia il trattamento fiscale della cessione gratuita di aree e di opere di urbanizzazione ai fini delle imposte di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.

Trattandosi di cessione che avviene a titolo gratuito a favore del Comune, ad essa si rende applicabile il regime di “favore” previsto dall’art. 32 del D.P.R. 601/1973, consistente nell’imposta di registro da versarsi in misura fissa (i.e. 200 euro) e nell’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali.

Invero la introduzione del d.lgs n. 23/2011, norma che sopprimeva, all’articolo 10, comma 4, ogni agevolazione fiscale anche se contenuta in leggi speciali, aveva creato una primitiva incertezza.

Sul punto, difatti, vi è stata una prima fase di incertezza interpretativa a seguito della emanazione del d.lgs. n. 23/2011 che ha, tra l’altro, disposto la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie relative agli atti di trasferimento immobiliari.

Tuttavia, come chiarito ormai definitivamente (cfr. R.M 68/E/2014), anche dopo l’intervenuta modifica le agevolazioni restano comunque valide ed efficaci per le cessioni a titolo gratuito, tra cui rientrano le ipotesi – quali quella di specie – di cessione al Comune di aree o di opere di urbanizzazione, effettuata a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.