Risposta 298/2022 – interventi su edifici in comproprietà

Il limite delle 2 unità immobiliari su cui le persone fisiche possono effettuare interventi di trainati di efficientamento energetico, è correlato ai contribuenti e non agli immobili, pertanto in caso di immobile in comproprietà tra coniugi, ciascuno di loro potrà effettuare interventi di efficientamento trainati su due unità immobiliari. In caso di interventi condominiali, inoltre, il calcolo del massimale di spesa viene effettuato in base al numero delle unità di cui è composto l’edificio tenendo conto anche delle pertinenze e, se la superficie residenziale dell’edificio supera il 50%, anche delle unità non residenziali. Viene, inoltre, ricordata la vigenza sino al 2025 del beneficio potenziato in caso di interventi condominiali con il relativo decalage (110% fino al 31 dicembre 2023, 70% nel 2024 e 65% nell’anno 2025) e, a tal riguardo, viene ribadito il principio secondo cui, le spese sostenute per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e fine dei lavori “trainanti”.

Risposta 306/2022 – unico proprietario e superficie residenziale

L’unico proprietario di un edificio composto da 2 unità abitative, 2 unità strumentali e 1 pertinenza, è ammesso a fruire del Superbonus ai sensi del comma 9, dell’art. 119 in quanto rientrante nella fattispecie del “minicondominio” in mono proprietà o in comproprietà. Nel calcolo delle unità, si ricorda, non rilevano le pertinenze, che invece vanno conteggiate per definire il limite di spesa nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni. Nel caso specifico, l’accesso al Superbonus presuppone la verifica della prevalente destinazione residenziale dell’immobile che va valutata confrontando la superficie riferibile ai 2 immobili residenziali, con quella dei 2 immobili strumentali. La verifica va fatta alla superficie catastale determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.

Risposta 307/2022 – locatario in edificio di società di capitali

Il locatario di una unità residenziale funzionalmente indipendente e dotata di accesso autonomo dall’esterno posta in un edificio plurifamiliare di proprietà di una società per azioni può fruire del Superbonus per gli interventi di trainanti e trainati di riqualificazione energetica effettuati su di essa. Tale possibilità è subordinata al consenso del proprietario dell’immobile all’esecuzione dei lavori, e all’esistenza di un contratto di locazione regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori, o di sostenimento delle spese.

Presupposto per l’accesso all’agevolazione nel caso di specie è, come chiarito dalla CM 24/E 2020, la circostanza per cui l’unità abitativa funzionalmente indipendente posta all’interno di un edificio plurifamiliare fruisce del Superbonus in via autonoma, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte o meno di un condominio. Ne deriva che l’accesso all’agevolazione all’unità funzionalmente indipendente è riconosciuta anche indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia o meno parte di un edificio escluso dall’agevolazione, come quello composto da più di 4 unità immobiliari possedute da un unico proprietario o in comproprietà o proprietà di soggetti diversi da quelli espressamente previsti dalla norma (co. 9 art. 119 del DL 34/2020), come nel caso della società di capitali.

Risposta 314/2022 – superficie residenziale e limiti di spesa

L’Agenzia torna sul calcolo della superficie catastale al fine di determinare la prevalente destinazione residenziale che consente anche ai proprietari di unità strumentali di accedere al Superbonus per le spese relative ad interventi condominiali. A tal riguardo ricorda:

– nel conteggio della superficie “residenziale” dell’edificio non va considerata la superficie delle pertinenze, né quelle relative ad unità a destinazione residenziale, né quelle relative ad unità a destinazione commerciale;

– la verifica della superficie residenziale va effettuata confrontando la superficie complessiva delle unità ad uso residenziale (tre A/2 nel caso esaminato), con la superficie complessiva dell’intero edificio, scorporando da questa superficie quella delle unità pertinenziali (un’autorimessa C/6 nel caso esaminato).

Per la determinazione del limite di spesa, in caso di interventi condominiali di efficientamento energetico, l’Agenzia ribadisce che, nel calcolo, vanno considerate anche le pertinenze a prescindere dal fatto che siano provviste di impianto termico. Se, poi, l’edificio risulta a prevalente destinazione residenziale, nel calcolo rientrano anche le unità non residenziali.