La cessione di singole unità immobiliari in corso di costruzione, accatastate nella categoria F/3 e risultanti da interventi di demolizione e ricostruzione, o di ristrutturazione, di interi fabbricati acquistati con i benefici fiscali della “valorizzazione edilizia” non concorre ai fini del calcolo del limite minimo di vendita del 75% del fabbricato così recuperato, come requisito necessario al mantenimento dell’agevolazione.

Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.305 del 29 aprile 2021, in relazione ad un’istanza d’interpello in merito all’applicazione degli “incentivi alla valorizzazione edilizia”, introdotti dall’art.7 del D.L. 34/2019 (cd “Decreto crescita”, convertito dalla legge 58/2019).

Si tratta, in particolare, dell’applicazione, fino al 31 dicembre 2021, delle imposte di registro, ipotecaria e castale in misura fissa (pari a 200 euro ciascuna) ai trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i 10 anni successivi, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, o alla realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e alla vendita di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

Affinché il regime agevolato possa trovare applicazione, quindi, devono ricorrere alcune condizioni:

• l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un’“impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” e deve riguardare “interi fabbricati”;
• entro 10 anni successivi all’acquisto:
• devono essere effettuati gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione di volumetria, o di manutenzione straordinaria, o restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, e comunque, a seguito dei lavori, il fabbricato ricostruito o riqualificato deve essere conforme alla normativa antisismica e deve conseguire la classe energetica NZEB, o A o B;
• deve avvenire la vendita del fabbricato, o in caso di fabbricati suddivisi in più unità immobiliari, di almeno il 75% del nuovo volume dello stesso.

Nel caso di specie esaminato dall’Agenzia delle Entrate l’impresa di costruzioni intende acquistare alcuni fabbricati usufruendo del beneficio fiscale in relazione alle imposte d’atto, uno dei quali verrà demolito e ricostruito, e l’altro verrà integralmente ristrutturato.

Nei successivi 10 anni, l’impresa intende cedere le nuove unità immobiliari, risultanti dagli interventi di recupero, alcune delle quali ancora in fase di costruzione (ed accatastate nella categoria catastale provvisoria F3) e viene chiesto se tali trasferimenti possano rientrare nel calcolo del limite minimo di vendita del 75% del nuovo fabbricato, a cui è condizionato il mantenimento dell’agevolazione.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate risponde negativamente, e precisa che al momento della cessione le unità immobiliari “in corso di costruzione” non soddisfano i requisiti previsti dalla citata disposizione, anche in termini di conseguimento delle necessarie certificazioni energetiche.

In sostanza, la cessione delle unità non ultimate non si considera idonea ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75% del fabbricato, come condizione richiesta dalla norma per il mantenimento del beneficio fiscale.

Pertanto, chiarisce la R.M. 305/2021, se la cessione delle unità ancora in costruzione supera il limite del 25% dell’intero fabbricato, opera la decadenza dal beneficio fiscale usufruito in sede di acquisto del fabbricato (con la ripresa a tassazione delle maggiori imposte d’atto non versate).