Consiglio di Stato, sentenza n. 8270/2019 del 3 dicembre 2019

Con la sentenza in commento il Consiglio di Stato ha fissato un punto fermo in una questione che spesso ha costituito terreno di scontro fra gli uffici tecnici comunali e i privati costruttori, in merito alla necessità di definire un piano di lottizzazione per edificare un’area e al conseguente prolungamento dei tempi di approvazione da parte del Comune.
In ambito edilizio il “lotto intercluso” consente ai costruttori di evitare il ricorso al piano di lottizzazione in luogo del rilascio diretto del permesso di costruire; tale condizione richiede la puntuale verifica, a cura del Comune, della concreta urbanizzazione dell’intera area in cui dovrà realizzarsi l’intervento edilizio in cui già si deve avere la presenza sia delle opere di urbanizzazione primaria sia delle opere di urbanizzazione secondaria.
Solo a seguito di questa rigorosa verifica favorevole, lo strumento urbanistico attuativo potrà ritenersi superfluo, considerato che la completa e omogenea edificazione e infrastrutturazione del comprensorio interessato ha di fatto determinato una situazione corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione del piano di lottizzazione, richiesto ai fini del rilascio dei titoli autorizzativi edilizi per i singoli interventi.
Secondo il Consiglio di Stato, affinché un’area possa essere definita “lotto intercluso”, si devono verificare quattro condizioni:

• sia l’unica a non essere stata ancora edificata nell’ambito della maglia;
• si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
• sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione previste dagli strumenti urbanistici sia primarie sia secondarie;
• sia interessata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano di governo del territorio.

Non è necessario che il lotto intercluso sia circondato da costruzioni sui quattro lati ma che sia urbanisticamente già definito, cioè compiutamente e interamente collegato e integrato con strade, servizi, piazze, giardini, parcheggi e con altri immobili adiacenti. In presenza di queste condizioni, il Comune non può richiedere al privato la presentazione del piano di lottizzazione, che sarebbe superfluo in quanto è già avvenuta la completa edificazione e la integrale urbanizzazione dell’area.
E’ indispensabile, invece, la preventiva approvazione da parte del Comune di un piano di lottizzazione presentato dai lottizzanti per l’ordinato assetto del territorio, quando esso è solo più o meno intensamente urbanizzato ed edificato: tale disposizione rappresenta la regola generale in tema di governo del territorio nel momento in cui lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione avvenga mediante uno strumento urbanistico di livello inferiore, che precede il rilascio del titolo autorizzativo del singolo intervento.