(Risposta 150/E/2019)

Nell’ipotesi di ristrutturazione edilizia su un edificio, senza demolizione e con ampliamento di volumetria, la detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto delle singole unità immobiliari spetta unicamente per le spese relative alla parte già esistente del fabbricato.
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.150/E/2019 con riferimento all’applicabilità del bonus fiscale riconosciuto per l’acquisto di abitazioni poste in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzioni o da cooperative edilizie, che provvedano alla vendita entro diciotto mesi dall’ultimazione dell’intervento (detrazione IRPEF del 50%, calcolata sul 25% del corrispettivo d’acquisto, nel limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 anni) [1].
In particolare, il caso di specie riguarda la ristrutturazione di un fabbricato senza demolizione e con ampliamento di volumetria effettuata da un’impresa di costruzioni [2].
Come noto, l’agevolazione viene riconosciuta in presenza di interventi di recupero integrale ed incisivo di edifici esistenti, quali il restauro e risanamento conservativo, nonché la ristrutturazione edilizia [3], mentre è esclusa nell’ipotesi di nuova costruzione [4].
Sotto il profilo urbanistico, l’Agenzia delle Entrate ribadisce che nella nozione di ristrutturazione edilizia rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione che mantengano la stessa volumetria dell’edificio preesistente.
Inoltre, la condizione relativa al mantenimento della stessa volumetria deve essere osservata anche in presenza di lavori di ristrutturazione senza demolizione.
Di conseguenza, in caso di ampliamento del fabbricato originario, l’intervento è qualificabile come nuova costruzione (cfr. anche la C.M. 7/E/2018).
Ciò premesso, ai fini dell’applicabilità della detrazione IRPEF del 50% sull’acquisto di abitazioni ristrutturate, nella Risposta 150/E/2019 viene specificato che:
– nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, il beneficio è escluso, nel presupposto che l’intervento si considera nel suo complesso come nuova costruzione;
– nell’ipotesi di ristrutturazione senza demolizione, e con ampliamento volumetrico, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente del fabbricato.
In ogni caso, l’Agenzia delle Entrate precisa che per comprendere, nello specifico, quali siano le spese riferite alla parte esistente, ovvero a quella “nuova” del fabbricato, l’impresa di costruzioni deve effettuare una distinta fatturazione ai futuri acquirenti, che identifichi le due tipologie di intervento.
In alternativa, la medesima impresa deve rilasciare, sotto la propria responsabilità, «un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento», utilizzando criteri oggettivi.

ipotesi di calcolo
importo complessivo lavori eseguiti – 1.000.000 euro
importo lavori su parte esistente – 700.000 euro (70% dell’importo complessivo)
importo lavori su ampliamento – 300.000 euro (30% dell’importo complessivo)

corrispettivo di vendita singola abitazione – 150.000 euro
importo agevolabile per l’acquirente – 105.000 euro (70% del corrispettivo)
importo non agevolabile per l’acquirente – 45.000 euro (30% del corrispettivo)
detrazione complessiva per l’acquirente – 13.125 euro [50% (105.000×25%)]
detrazione annua per l’acquirente – 1.312,50 euro (per 10 anni)

Note:
[1] Cfr. l’art.16-bis, co.3, del D.P.R. 917/1986 – TUIR e l’art.1, co.67, della legge 145/2018 (legge di Bilancio 2019), che ha prorogato l’applicabilità del beneficio nella misura potenziata del 50% fino al 31 dicembre 2019.
[2] Nella fattispecie, l’ampliamento risulta dall’utilizzo di vani “tecnici”, che di fatto manterrebbe inalterata la volumetria, circostanza però non provata dall’istante ai fini della valutazione dell’intervento complessivo come ristrutturazione.
[3] Ai sensi dell’art.3, comma 1, lett.c-d, del D.P.R. 380/2001.
[4] Ai sensi dell’art.3, comma 1, lett.e, del citato D.P.R. 380/2001.