L’articolo 44, comma 10, della LR n. 12/2005, a partire dalla sua entrata in vigore, prevedeva che “per gli interventi di ristrutturazione di cui al comma 8 (cioè quelli non comportanti la demolizione e ricostruzione) gli oneri di urbanizzazione, se dovuti, sono quelli riguardanti gli interventi di nuova costruzione, ridotti della metà”.
E’ ovvio che gli oneri di urbanizzazione si riferiscono alle tariffe stabilite dalle deliberazioni comunali, per tutte le destinazioni funzionali, da applicare agli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia, come da esempio seguente:
A. Per nuove costruzioni residenziali:
– Oneri di urbanizzazione primaria
€/mc. 3,00
– Oneri di urbanizzazione secondaria
€/mc. 5,00
B. Per ristrutturazioni residenziali:
– Oneri di urbanizzazione primaria
€/mc. 1,50
– Oneri di urbanizzazione secondaria
€/mc. 2,50
L’articolo 44 è stato modificato, per quanto riguarda l’applicazione degli oneri, una prima volta, nel 2012 con l’introduzione del comma 10-bis, ad opera dell’art. 17, comma 3, della LR n. 7/2012, secondo il quale: “I comuni, nei casi di ristrutturazione comportante demolizione e ricostruzione ed in quelli di integrale sostituzione edilizia, possono ridurre, in misura non inferiore al cinquanta per cento, ove dovuti, i contributi per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria”.
Il comma 10 dello stesso articolo ha subito una modifica con l’art. 4, comma 6, della LR n. 31/2014, riducendo del sessanta per cento (anziché del cinquanta per cento) gli oneri di urbanizzazione per gli interventi di ristrutturazione di edifici che non venivano demoliti e ricostruiti (quelli, per intenderci, di cui al comma 8).
Lo stesso comma 10 stabilisce che gli oneri di urbanizzazione per le ristrutturazioni edilizie – quindi le tariffe comunali – da applicare per far pagare la quota del contributo , sono quelle “riguardanti gli interventi di nuova costruzione, ridotti del 60 per cento”.
Ne consegue che, a differenza dell’esempio sopra riportato, le tariffe degli oneri di urbanizzazione da applicare, per la residenza, a far tempo dall’entrata in vigore della LR n. 31/2014, sono dovute per le ristrutturazioni “ordinarie”come da esempio seguente:
C. Per nuove costruzioni residenziali:
– Oneri di urbanizzazione primaria
€/mc. 3,00
– Oneri di urbanizzazione secondaria
€/mc. 5,00
D. Per ristrutturazioni residenziali:
– Oneri di urbanizzazione primaria
€/mc. 1,20 (60% di € 3,00)
– Oneri di urbanizzazione secondaria
€/mc. 2,00 (60% di € 5,00)
Vero è che il successivo comma 10-bis prevede la possibilità per i comuni di ridurre le tariffe degli oneri fino al 50% per gli interventi di ristrutturazione comportante demolizione e ricostruzione, ma tale facoltà risulta applicabile con una riduzione fino al 50%, sempre rispetto alle tariffe stabilite per interventi di nuova costruzione.
Non è vero che il co. 8 si applica “nel caso di demolizione e ricostruzione”, mentre è sostenibile con il ”buon senso” che gli oneri fossero -anche in passato- applicabili “al nuovo”.
Il legislatore regionale, per i casi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 27, co. 1, lett. d), della LR 12/’05, non ha mai considerato gratuita nessuna forma di ristrutturazione, peraltro prevedendo le seguenti forme di onerosità:
1) applicare gli oneri (primari e secondari) alla volumetria virtuale, con riferimento alle tariffe per interventi ristrutturativi, (comma 8, lettera a), art. 44);
2) chiedere che gli oneri siano riferiti alla volumetria reale, applicando, ovviamente le stesse tariffe per gli interventi di ristrutturazione, purché non si demolisca e ricostruisca l’edificio (comma 9, art. 44);
3) distinguendo le tariffe degli oneri a seconda che sia prevista o meno la demolizione e la ricostruzione dell’edificio, con una diversa riduzione delle tariffe stabilite per le nuove costruzioni, secondo le seguenti previsioni:
a) con la riduzione obbligatoria del 60% degli oneri fissati dalle tabelle comunali per interventi di nuova costruzione, qualora non sia prevista la demolizione e la ricostruzione dell’edificio (art. 44, co. 10),
b) con la riduzione facoltativa (per i comuni) massima del 50% degli oneri fissati dalle tabelle comunali, sempre per interventi di nuova costruzione, qualora sia prevista la demolizione e la ricostruzione dell’edificio (comma 10-bis).
Per quest’ultima ipotesi, però, in assenza di un atto esplicito da parte dei comuni, sono necessarie tre precisazioni:
1) i commi 8 e 9 si applicano agli interventi di ristrutturazione “non comportanti demolizione e ricostruzione”, il che significa che il regime degli oneri per gli interventi di demolizione – ricostruzione riconducibili alla ristrutturazione, nonostante la qualificazione ai sensi dell’art. 27, sarà invece lo stesso delle nuove costruzioni,
2) a tale conclusione si era giunti in assenza di una specifica disposizione all’interno dell’art. 44 della LR n. 12/2005 che disciplinasse gli oneri dovuti, per gli interventi “ricostruttivi”. La norma riguardava esclusivamente “gli interventi di ristrutturazione non comportanti demolizione e ricostruzione”. Ne deriva che agli interventi di ricostruzione a prescindere dalla circostanza che si tratti di ricostruzione fedele, che si tratti di ricostruzione vincolata o libera, si applicano gli oneri di urbanizzazione in una misura diversa che non può che essere quella delle nuove costruzioni,
3) La conclusione suscita qualche perplessità, ma non pare si possa giungere ad una conclusione diversa, se non attraverso un atto discrezionale del comune.
La regione Lombardia non ha mai determinato nuove linee guida metodologiche per consentire ai comuni di procedere all’aggiornamento e/o adeguamento degli importi unitari degli oneri e ritenuta valida pertanto la metodologia di cui alla deliberazione n. 15 del 5 marzo 1977, redatta con riferimento alle tabelle approvate dalla regione Lombardia con DCC n. II/557 del 28 luglio 1977, in applicazione dell’art. 1 della LR n. 60/1977, i comuni, nei casi di ristrutturazione comportante demolizione e ricostruzione o di integrale sostituzione, possono ridurre, ai sensi del citato co. 10-bis, gli oneri fino al 50% di quelli riguardanti gli interventi di nuova costruzione.
Le tariffe degli oneri sono sempre state distinte tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia, con l’obbligo per i comuni, a far data dal 2005, per la ristrutturazione edilizia, qualora non comportante demolizione e ricostruzione, di ridurre gli oneri del 50% rispetto a quelli stabiliti per le nuove costruzioni fino al 2014, per passare, dopo l’entrata in vigore della legge regionale n. 31/2014, alla riduzione del 60%.
Nel 2012 è stata introdotta la possibilità, per i comuni, di deliberare la riduzione fino al 50% degli oneri per le ristrutturazioni comportanti demolizione e ricostruzione ed in quelli di integrale sostituzione, rispetto a quelli stabiliti per gli interventi di nuova costruzione.
Dal 2005, con l’entrata in vigore della LR n. 12/2005, gli oneri sono aggiornati ogni tre anni con la nuova metodologia di cui agli articoli 16 del dPR n. 380/2001 e 44 della L.R. n. 12/2005, ma pur sempre distinti tra nuove costruzioni e ristrutturazione edilizia.
Queste tariffe, aggiornate o adeguate nel tempo in base agli indici ISTAT o ai costi base comunali, sono comunque distinte tra nuove costruzioni e interventi di ristrutturazione edilizia.
Queste ultime sono stabilite con una riduzione del 50% rispetto a quelle delle nuove costruzioni, fino al 2014, per passare alla riduzione del 60% (sempre rispetto a quelle per le nuove costruzioni) dopo il 2014.
Praticamente nulla cambia rispetto a prima, per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia comportante demolizione e ricostruzione (ovvero l’integrale sostituzione) se non l’introduzione del comma 10-bis nell’art. 44, in base al quale per questi interventi è prevista la possibilità di applicare una diversa percentuale di riduzione delle tariffe per gli oneri di urbanizzazione.
Non si può sostenere però che gli oneri per la ristrutturazione edilizia “ricostruttiva” devono essere al 60% del nuovo, facendo riferimento al comma 10, ben sapendo che lo stesso comma richiama espressamente il precedente comma 8 applicabile agli interventi di ristrutturazione NON COMPORTANTI demolizione e ricostruzione.
Il comma 10-bis, per altro, non consente la riduzione degli oneri, per le ristrutturazioni comportanti la demolizione e ricostruzione (e integrale sostituzione) nella misura oltre il 50% di quelli stabiliti per le nuove costruzioni.
Quando si parla di “riduzione”degli oneri per la ristrutturazione edilizia “ricostruttiva” in misura non inferiore al cinquanta per cento, la norma si riferisce, ovviamente, ad una percentuale di riduzione degli oneri superiore al 50%, ovvero una percentuale più alta di quella ammessa per la ristrutturazione “conservativa”.
Il legislatore regionale con questa distinzione, infatti, ha voluto premiare quelli propriamente “ristrutturativi” rispetto a quelli “ricostruttivi o sostitutivi”, ma pur sempre ritenendoli di “recupero edilizio” sull’esistente.
In questo caso non c’è bisogno di un’interpretazione dell’art. 44 in ordine agli interventi di ristrutturazione “comportanti demolizione e ricostruzione”, per l’applicazione degli oneri in maniera diversa da quella di cui al comma 8 stesso articolo, per cui risulterà:
a) Per i comuni che hanno applicato il disposto di cui al comma 10-bis dell’art. 44, devono applicare gli oneri di urbanizzazione stabiliti, per ciascuna destinazione funzionale, per le nuove costruzioni, ridotti della percentuale fino ad un massimo del cinquanta per cento rispetto a quelli stabiliti per le nuove costruzioni, al fine di favorire le trasformazioni urbanistiche e la riqualificazione edilizia.
b) Per i comuni che non hanno né intendono deliberare il disposto di cui al comma 10-bis dell’art. 44, continueranno a far pagare gli oneri di urbanizzazione per gli stessi interventi, con le tariffe applicabili alle nuove costruzioni, per i motivi sopra espressi.
In ogni caso per gli interventi di ristrutturazione edilizia si applicano gli oneri stabiliti per gli interventi di nuova costruzione, ridotti del 60% obbligatoriamente per la ristrutturazione “conservativa” e fino al 50% (facoltativo a discrezione dei comuni) per quella “ricostruttiva”.
Come ho potuto verificare da approfondimenti e ricerche, alcuni comuni hanno già applicato la disposizione dell’art. 44, comma 10-bis della LR n. 12/2005, riducendo gli oneri di urbanizzazione stabiliti, per tutte le destinazioni funzionali, per gli interventi di nuova costruzioni da applicare agli interventi di ristrutturazione “ricostruttiva”, nella maggior parte del 50 per cento, mentre alcuni li hanno ridotti solo del 20 per cento.
Esempio n. 1 – Comune di _________
Zona TUC (zone B): nuova costruzione ristrutturazione edilizia
Riduzione 50% 50%
oneri primari €/mc. 6,59 €/mc. 3,30
oneri
secondari €/mc. 14,72 €/mc. 7,36
N.B. In caso di ristrutturazione, definita dall’art. 27, co. 1, lett. d), L.R. n. 12/2005 NON comportanti demolizione e ricostruzione, vengono applicate le disposizioni dettate dalla LR 12/2005 nello specifico art. 44, co. 10, e gli oneri, se dovuti, sono quelli riguardanti gli interventi di nuova costruzione, ridotti del 60%.
Esempio n. 2 – Comune di _________
Zona TUC (zone B): nuova costruzione ristrutturazione
edilizia
Riduzione 60%
(co. 10) 20%
(co.10-bis)
oneri
primari €/mc. 15,66 €/mc. 6,26 €/mc. 12,53
oneri
secondari €/mc. 21,78 €/mc. 8,71 €/mc. 17,42
N.B. I dati stanno a significare che, ovviamente, la riduzione si applica sugli oneri stabiliti per gli interventi di nuova costruzione, riducendo gli stessi del 60% per le ristrutturazioni NON comportanti demolizione e ricostruzione e solo del 20% (ma non oltre il 50% come da comma 10-bis – sempre se il comune decide in tal senso – per le ristrutturazioni COMPORTANTI demolizione e ricostruzione.