L’art.57, co. 1 del Decreto Legge 24 gennaio 2012 n.1 (in vigore dal 24 gennaio 2012), integrando l’art.36, co.3 del D.P.R. 633/1972, riconosce la possibilità per le imprese di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di “cessione di abitazioni in esenzione” da quelle imponibili ad IVA (facoltà finora riconosciuta solo alle operazioni di locazione immobiliare).

Tale meccanismo, che implica la tenuta di una contabilità separata tra i 2 “settori” (esente e imponibile) dell’attività, consente, in caso di cessione di abitazioni in esenzione (oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione), di:
•  eliminare completamente l’incidenza della cessione esente sul “pro-rata generale”, ossia sul “complessivo” diritto alla detrazione IVA nel periodo d’imposta in cui la stessa viene effettuata,
•  attenuare gli effetti negativi derivanti dalla rettifica della detrazione IVA inizialmente operata in fase di costruzione dell’immobile.
In base alla disciplina vigente, infatti, la cessione del fabbricato abitativo, posta in essere dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, è esente da IVA, con la conseguenza che l’impresa vede ridotto il suo diritto generale alla detrazione dell’IVA nell’anno in cui effettua la vendita esente (cd. “pro-rata generale” – art.19, comma 5 e dall’art.19-bis, del D.P.R. 633/1972) ed, in più, deve restituire l’IVA già detratta durante la fase di costruzione dell’immobile (cd. “rettifica della detrazione”, di cui all’art.19-bis2, co.4 del D.P.R. 633/1972).
Con Il D.L. 1/2012, invece, l’impresa ha ora la possibilità di separare le operazioni di cessioni di abitazioni esenti da quelle imponibili, ai sensi dell’art.36, co.3, D.P.R. 633/1972, dandone comunicazione all’Agenzia delle Entrate nella dichiarazione IVA relativa all’anno precedente (o nella dichiarazione di inizio attività).
L’opzione ha durata minima di 3 anni e richiede necessariamente la tenuta di una contabilità separata, ognuna relativa ai 2 “settori” (imponibile ed esente) dell’attività.
Una volta che è stata esercitata l’opzione, l’impresa ha la possibilità di “trasferire” l’abitazione dall’attività imponibile all’attività esente, mediante l’emissione di una vera e propria fattura (intestata a se stessa), applicando la medesima disciplina IVA prevista per le cessioni dall’art.10, n.8-bis, del D.P.R. 633/1972.
Pertanto, se il passaggio dell’abitazione dall’attività imponibile a quella esente avviene prima della scadenza del quinquennio dall’ultimazione dei lavori, l’operazione è assoggettata ad IVA, per cui è necessario emettere una fattura (intestata alla medesima impresa), con applicazione dell’aliquota IVA propria del bene (che, in generale, sarà pari al 10% per le “abitazioni non di lusso”) sul “valore normale” dello stesso.
In tale ipotesi, per la parte di attività di “costruzione e vendita imponibile”, l’impresa avrà realizzato una “cessione ad IVA”, senza alcuna conseguenza in termini di “rettifica della detrazione”, nè di “pro-rata”.
Invece, per la parte di attività di “vendita esente”, l’impresa sosterrà l’onere del 10% dell’IVA (indetraibile) applicata sulla cessione, che va regolarmente versata all’Erario (anche in compensazione con l’eventuale IVA a credito), senza che sia dovuto altro al momento della vera e propria cessione.
Diversamente, se il passaggio dell’abitazione tra le 2 attività (da imponibile ad esente) avviene dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’operazione è esente da IVA, per cui è necessario emettere una fattura (intestata alla medesima impresa) in esenzione da imposta.
In tale ipotesi, per la parte di attività di “costruzione e vendita imponibile”, l’impresa avrà realizzato una “cessione esente ad IVA”, come tale soggetta alla “rettifica della detrazione”, di cui all’art.19-bis2, co.3 del D.P.R. 633/1972 (restituzione di tutta l’IVA detratta in sede di costruzione), senza però che tale operazione vada ad incidere sul “pro-rata generale”.
Come è evidente, in entrambe le ipotesi (passaggio da attività imponibile a quella esente prima o dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori), l’impresa evita gli effetti derivanti dalla riduzione del diritto alla detraibilità dell’IVA relativa all’attività esercitata, prevista in caso di effettuazione di operazioni esenti (cd. “pro-rata generale”).
Viceversa, l’onere conseguente alla “rettifica della detrazione” (restituzione dell’IVA detratta in sede di costruzione dell’immobile) viene meno solo se il passaggio, da attività imponibile ad attività esente, avviene prima dei 5 anni dall’ultimazione dei lavori (fermo restando che, in tal caso, l’impresa ha obbligo di versare l’IVA applicata sul passaggio tra le 2 attività).
Per un approfondimento delle procedure sopradescritte e per l’analisi dei prospetti di sintesi sulle conseguenze ai fini IVA delle diverse scelte “contabili” si rinvia a quanto verrà pubblicato sul sito internet del Collegio Costruttori all’indirizzo www.ancebrescia.it.