IRES – DEDUCIBILITÀ INTERESSI PASSIVI – ACQUISIZIONE IMMOBILI “PATRIMONIO” IRES – DEDUCIBILITÀ INTERESSI PASSIVI – ACQUISIZIONE IMMOBILI “PATRIMONIO”
(Circolare n.37/E del 22 luglio 2009)
Solo le società “immobiliari di gestione” possono considerare interamente deducibili, ai fini IRES, gli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari contratti per l’acquisizione di immobili da destinare alla locazione.
Unicamente per tali soggetti, infatti, trova applicazione l’art.1, comma 36, della legge 244/2007[1], che esclude espressamente dalle nuove regole di deducibilità degli interessi passivi (di cui all’art.96 del TUIR-DPR 917/1986) quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
Questo uno dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n.37/E del 22 luglio 2009, nella quale viene nuovamente affrontato, tra l’altro, il regime di deducibilità degli interessi passivi, previsto per l’acquisizione di immobili patrimoniali da destinare alla locazione.
Con riferimento agli “immobili patrimonio”, di cui all’art.90, comma 1, del TUIR-D.P.R. 917/1986, ovverosia diversi dagli immobili strumentali e da quelli “merce” (alla cui produzione e scambio è diretta l’attività d’impresa), l’Agenzia delle Entrate, già nella C.M. 19/E/2009, aveva ricostruito la disciplina applicabile agli interessi passivi, alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 35-36 della legge 244/2007, in base alle quali:
– gli “interessi passivi di finanziamento” contratti per l”‘acquisizione”[2] degli “immobili patrimonio” sono deducibili, per i soggetti IRES, nei limiti e alle condizioni previste dall’art. 96 del TUIR (entro il 30% del R.O.L.), ai sensi dell’art. 1, comma 35 della legge 244/2007,
–   gli “interessi passivi di finanziamento” relativi a mutui ipotecari contratti per la costruzione o l’acquisto di “immobili patrimonio” da concedere in locazione sono integralmente deducibili, ai sensi dell’art. 1, comma 36 della legge 244/2007, a condizione però che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente concessi in locazione[3].
In merito a quest’ultima disposizione, l’Amministrazione interviene di nuovo con la C.M. 37/E/2009, precisandone l’ambito soggettivo ed oggettivo d’applicazione.
In particolare, sotto il profilo soggettivo, l’Agenzia assume una discutibile posizione, affermando che l’applicazione dell’art.1, comma 36 della legge 244/2007 è limitata alle cd. “immobiliari di gestione”, intendendosi per tali “le società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonchè dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa[4]”.
Si tratta in sintesi, aggiunge l’Agenzia, delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili.
La lettura della norma da parte dell’Amministrazione, come sopradescritta, si fonda sul rinvio alle “imprese immobiliari”, contenuto nella prima parte del citato comma 36, che demanda ad una specifica commissione di studio il riordino della disciplina fiscale del settore immobiliare.
In realtà, si ritiene che il rinvio alle “imprese immobiliari” operato dal Legislatore sottintenda la volontà di pervenire ad una semplificazione e razionalizzazione del regime fiscale applicato a tutti gli operatori economici che, a vario titolo, operano nel settore immobiliare, tenuto conto che lo stesso comma 36 sottolinea che le modifiche al sistema fiscale vigente debbano, tra l’altro, distinguere tra attività di gestione e attività di costruzione.
Quindi, appare quantomeno discutibile circoscrivere l’ambito soggettivo dell’art.1, comma 36 della legge 244/2007 alle sole imprese “immobiliari di gestione” la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili.
Si aggiunga, inoltre, che il requisito di “prevalenza” del valore degli “immobili patrimonio”, per la definizione di impresa “immobiliare di gestione”, crea notevole incertezza e difficoltà operative.
Richiede, infatti, una perizia di stima del patrimonio dell’impresa, senza specificare, tra l’altro, i termini di redazione della stessa (ossia se è sufficiente redigerla alla stipula del contratto di finanziamento per l’acquisizione dell’immobile, ovvero risulti necessaria per ciascun periodo d’imposta di durata del finanziamento o della locazione).
Sotto il profilo oggettivo, l’Amministrazione fornisce invece una lettura piuttosto ampia del disposto normativo, affermando che il citato art.1, comma 36 possa applicarsi sia “agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purchè destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto”.
L’Agenzia delle Entrate estende, inoltre, l’ambito applicativo del comma 36 anche agli immobili detenuti in base ad un contratto di leasing e destinati alla locazione, in virtù del fatto che “l’acquisto di un bene mediante un contratto di locazione finanziaria può considerarsi come un’operazione sostanzialmente equivalente, sul piano fiscale, all’acquisto del bene in proprietà”‘.
Inoltre, a parere della stessa Agenzia, il contratto di leasing, per sua intrinseca natura, garantisce, ancor più di un mutuo ipotecario, quel collegamento imprescindibile tra l’immobile (da destinare alla locazione) ed il finanziamento ricevuto.
In conclusione, le imprese “immobiliari di gestione” possono considerare integralmente deducibili gli interessi passivi relativi al finanziamento per l’acquisizione di:
– immobili “patrimonio” destinati alla locazione, a condizione che il finanziamento sia garantito da ipoteca sullo stesso immobile concesso in locazione,
– immobili “strumentali per natura” destinati alla locazione, a condizione che il finanziamento sia garantito da ipoteca sullo stesso immobile concesso in locazione,
– immobili acquisiti in leasing e destinati alla locazione.
È evidente, in merito, la necessità di intervenire per sollecitare un ripensamento degli orientamenti assunti dall’Agenzia delle Entrate, che limitano la piena deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca alle sole società di gestione immobiliare, mentre il Legislatore, come sopra evidenziato, nelle more della riforma della fiscalità immobiliare, intendeva evitare la penalizzazione di tutte le attività immobiliari (gestione, costruzione e compravendita), notoriamente caratterizzate da un elevato e fisiologico livello di indebitamento.

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[1] Art.1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244
«36. Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze è istituita una commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari, con il compito di proporre, entro il 30 giugno 2008, l’adozione di modifiche normative, con effetto anche a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, volte alla semplificazione e alla razionalizzazione del sistema vigente, tenendo conto delle differenziazioni esistenti tra attività di gestione e attività di costruzione e della possibilità di prevedere, compatibilmente con le esigenze di gettito, disposizioni agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa, ferma restando, fino all’applicazione delle suddette modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.».
[2] Dove con il termine “acquisizione” s’intende sia l’acquisto che la costruzione di detti beni (cfr. C.M. 19/E/2009 e la precedente C.M. 47/E/2008).
 [3] Cfr. C.M. 19/E/2009.
[4] Per la definizione di società “immobiliari di gestione”, l’Agenzia fa esplicito rinvio alla R.M. n.323/E/2007.