TRASFERIMENTI DI IMMOBILI DIRETTI ALL’ATTUAZIONE DEI PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE
(Circolare Assonime n.5 del 24/1/08)

Dal 1° gennaio 2008, per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, la legge Finanziaria 2008 prevede l’applicazione:
–  dell’imposta di registro all’1%;
–  delle imposte ipotecaria e catastale pari, complessivamente, al 4%.
Il regime agevolativo viene riconosciuto a condizione che l’intervento edilizio, cui è finalizzato il trasferimento, sia completato entro 5 anni dalla stipula dell’atto.
Contestualmente, l’art.1, comma 27, della legge 244/2007 abroga l’art. 36, comma 15, del D.L. 223/2006 (convertito nella legge 248/2006), che, sino al 31 dicembre 2007, ha previsto l’applicazione dell’imposta di registro all’1% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), per gli acquisti di immobili finalizzati all’attuazione di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata.
In sostanza, per i trasferimenti immobiliari diretti all’attuazione di tutti i programmi di edilizia residenziale (non solo convenzionata), la legge finanziaria 2008 prevede un regime agevolativo, che consiste nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale pari, complessivamente, al 5% (anziché all’ordinario 11%).
Con la citata Circolare n.5 dello scorso 24 gennaio, l’Assonime evidenzia innanzitutto che le nuove disposizioni hanno carattere permanente, in considerazione degli inserimenti normativi diretti, sia all’art.1 della Tariffa, Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 (ai fini dell’imposta di registro, applicata nella misura proporzionale, pari all’1%), sia all’art.1-bis della Tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990 (ai fini dell’imposta ipotecaria, applicata in misura proporzionale maggiorata al 3%[1]).
Secondo l’Assonime, gli immobili oggetto del trasferimento agevolato potrebbero essere costituiti, oltre che dalle aree, anche da “costruzioni, come i fabbricati per i quali il piano prevede la demolizione o la ricostruzione, ovvero il restauro o la bonifica edilizia”.
Tra l’altro, tale interpretazione trova fondamento nella genericità del dettato normativo, che porta a ritenere che “l’intervento cui è finalizzato il trasferimento” possa consistere in qualsivoglia intervento edilizio di cui all’art.3, del D.P.R. 380/2001 (pertanto, sia di nuova costruzione che di recupero dell’esistente).
Per quanto riguarda i piani urbanistici particolareggiati cui la disposizione si riferisce, la Circolare Assonime n.5/2008 rinvia alla definizione di cui all’art. 13 della legge 1150/1942, o altri piani esecutivi disciplinati da altre disposizioni.
Deve, in ogni caso, trattarsi di piani diretti all’attuazione di programmi di edilizia residenziale comunque denominati, ovverosia programmi approvati secondo i criteri stabiliti dalla legge 865/1971 (e altre successive disposizioni intervenute in materia), necessariamente destinati a fini residenziali.
Diversamente, sono da ritenere esclusi strumenti attuativi a destinazione edilizia non abitativa (edilizia commerciale, servizi pubblici, ecc.), come ad esempio i piani per gli insediamenti produttivi (c.d. piani p.i.p., di cui all’art.27 della citata legge 865/1971)
In ogni caso, argomenta correttamente l’Assonime, la realizzazione di edilizia residenziale non può prescindere dalla costruzione di unità immobiliari ad uso non abitativo. Pertanto, il regime agevolativo deve ritenersi applicabile nell’ipotesi di trasferimenti di immobili compresi in piani diretti all’attuazione di programmi nei quali la costruzione di abitazioni sia prevalente rispetto ad altre tipologie di immobili.
L’Associazione, in merito, rinvia alla relazione governativa d’accompagnamento al d.d.l. finanziaria 2008, nella quale si precisa che il trattamento agevolativo si applica “agli atti di trasferimento di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi (prevalentemente) di edilizia residenziale, comunque denominati”.
In tal ambito, l’ANCE, in attesa dell’emanazione di una specifica Circolare ministeriale, è intervenuta affinché venga prontamente chiarito che per “piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati”, si intenda tutta la strumentazione urbanistica attuativa di iniziativa pubblica e privata, e che, in ogni caso, il regime agevolato sia riconosciuto in presenza della delibera comunale di approvazione degli stessi, senza che sia necessaria, prima del trasferimento, anche la firma della convenzione tra il Comune ed il soggetto attuatore.
In ordine alla condizione a cui è subordinato il riconoscimento del regime agevolativo, ovvero il vincolo di completamento dell’intervento a cui è finalizzato il trasferimento entro i 5 anni successivi dalla stipula dell’atto, l’Assonime sostiene che la genericità del testo di legge potrebbe dar luogo ad incertezze per l’individuazione del momento in cui il programma sia da intendere completato.
Se per “completamento” si intendesse l’ultimazione della costruzione (rinviando alla dichiarazione di fine lavori), secondo l’Assonime, il termine potrebbe apparire eccessivamente ristretto, in particolare, quando si tratti di realizzare opere di particolare complessità e ampiezza. In tal ambito, sarebbe quindi auspicabile che fossero forniti chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Sotto tale profilo, l’ANCE ha evidenziato nei recenti incontri con Governo ed Amministrazione finanziaria che, affinché la norma agevolativa possa trovare effettiva applicazione, occorre rivedere il termine quinquennale per il completamento degli interventi edilizi, posto a condizione della fruizione del regime agevolativo, tenuto conto dei tempi amministrativi necessari al rilascio dei provvedimenti urbanistici abilitativi e di quelli “tecnici” connessi all’esecuzione effettiva dell’opera, soprattutto in presenza di programmi complessi. Risulta, pertanto, necessario rivedere tale condizione, prevedendo che l’intervento, cui è finalizzato il trasferimento, venga “avviato” entro 5 anni dalla data di stipula dell’atto.
Tra l’altro, la mancata osservanza del vincolo quinquennale, mette in evidenza l’Assonime, comporta la decadenza dalla norma agevolativa, con il conseguente versamento della maggior imposta dovuta ai fini del registro (al netto di quella liquidata in sede di registrazione dell’atto e della maggior imposta ipotecaria versata) e l’applicazione degli interessi di mora (attualmente pari all’1,375% per semestre compiuto), senza applicazione di alcuna sanzione.
Si ricorda, infine, che ai sensi dell’art.1, comma 28, della legge 244/2007 , tale regime fiscale si applica:
–  agli atti pubblici formati e agli atti giudiziari pubblicati o emanati a decorrere dal 1° gennaio 2008;
–  alle scritture private autenticate poste in essere a partire dal 1° gennaio 2008 ed alle scritture private non autenticate presentate per la registrazione a decorrere dalla stessa data.

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[1] Per completezza, si ricorda che non è stata apportata alcuna modifica ai fini dell’imposta catastale che, pertanto, continua ad essere applicata in misura ordinaria pari all’ 1%, ai sensi dell’art.10, comma 1 del D.Lgs. 347/1990.