ICI – AREA FABBRICABILE – DETERMINAZIONE DEL VALORE – DIVERSI LIVELLI DI EDIFICABILITÀ
(Cassazione Sent. n. 20256 del 23/7/08)

In tema di ICI, i parametri per la determinazione del valore delle aree fabbricabili sono fissati esclusivamente dall’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992 il quale, ai fini della determinazione dell’imposta, fa riferimento al «valore venale in comune commercio» delle aree.
In relazione alla valutazione in discorso, pertanto, la aree devono essere considerate nel loro complesso, prescindendo dalla destinazione che ciascuna porzione di essa in concreto avrà dopo la realizzazione del processo edificatorio, solo all’esito del quale potranno distinguersi i «fabbricati» dal resto.
Tuttavia, pur doverosamente prescindendo dalla edificazione (nella specie inesistente), ovvero da un concreto progetto di edificazione, ancorché inattuato (e dalle sue previsioni), non può in linea di principio negarsi che il differente livello di edificabilità di un’area (o delle parti che la compongono), astrattamente considerato, incida sul valore venale in comune commercio dell’area stessa.
In tali termini, deve ritenersi corretta una determinazione del valore venale in comune commercio di un’area fabbricabile (di cui una parte avente destinazione commerciale, altra destinata a verde pubblico e altra a rispetto stradale) che tenga conto dei diversi livelli di edificabilità delle parti che la compongono, fermo restando che la valutazione dell’area medesima deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo (pur tenendo conto dei differenti livelli di edificabilità delle parti che irritualmente la compongano), e non attraverso la sommatoria del valore commerciale di sue eventuali segmentazioni individuate in funzione della loro specifica edificabilità.