L’ASSICURAZIONE DECENNALE A TUTELA DEGLI ACQUIRENTI  DI IMMOBILI  IN COSTRUZIONE –  CONSIDERAZIONI PRATICHE

Il Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, pubblicato sulla G.U. del 6 luglio 2005), prevede che nel caso di immobile compravenduto prima della sua definitiva realizzazione, il costruttore/venditore debba rilasciare una polizza fideiussoria decennale a tutela dell’acquirente.
Si riporta il testo della norma:

D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122
Art. 4.
Assicurazione dell’immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
 
Si riporta altresì il testo dell’art. 1669 del codice civile, richiamato dalla norma sopra riportata:

Codice Civile (1942)
Art. 1669
Rovina e difetti di cose immobili
[I]. Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
[II]. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Nell’evoluzione giurisprudenziale relativa all’art. 1669 del codice civile, mentre i concetti di rovina o pericolo di rovina non hanno fornito particolari ragioni di contenzioso (risultando spesso pacifico che la garanzia decennale dell’appaltatore sia pienamente operante in caso di dissesto strutturale dell’edificio), il concetto di grave difetto è stato oggetto di numerose pronunce.
Sinteticamente, il concetto di “gravi difetti” è stato progressivamente ampliato, facendovi rientrare, sostanzialmente, ogni vizio o difetto dell’immobile che ne comprometta anche parzialmente il normale uso (ad es. pavimenti e rivestimenti; impianti elettrico, idrotermosanitario, ecc…; impermeabilizzazioni ed isolamenti; coibentazioni, infiltrazioni ed effluorescenze; …).
Il riferimento all’art. 1669 del codice civile, portato dalla dall’art. 4 del D.Lgs 122/2005, ed ai “gravi difetti dell’immobile” impone di valutare l’estensione della copertura assicurativa alla luce della giurisprudenza formatasi in materia.
Prima di esaminare i limiti delle coperture assicurative è il caso di rammentare che la polizza assicurativa non esonera l’imprenditore dalla responsabilità decennale.
Infatti, l’appaltatore o il costruttore/venditore è, e rimane, responsabile delle opere eseguite ed è tenuto, per legge, alla garanzia nei limiti individuati dall’art. 1669 del codice civile, mentre la compagnia di assicurazione è tenuta unicamente a corrispondere all’avente diritto (committente o acquirente dell’immobile) l’indennizzo previsto nella polizza, al netto dell’eventuale franchigia, secondo le condizioni previste nella polizza stessa (e, quindi, con le esclusioni dalla garanzia ivi contemplate), ferma la possibilità, inoltre, di rivalersi nei confronti dei soggetti ritenuti responsabili dei difetti.
Poiché l’appaltatore risponde a norma di legge (art. 1669 c.c.) mentre la compagnia di assicurazione risponde a norma di contratto (polizza di assicurazione), è possibile, pur in presenza di accettazione della polizza assicurativa da parte dell’avente diritto (committente o acquirente), che l’impresa debba far fronte direttamente alla garanzia.
In tale contesto, le polizze assicurative sinora proposte dal mercato (ed utilizzate anche da broker con cui gli uffici del Collegio intrattengono rapporti), per la garanzia decennale non paiono idonee a mallevare integralmente il costruttore.
Di seguito si riportano alcune considerazioni.

a) Suddivisione in “partite” o distinzione tra “assicurazione base” e ulteriori fattispecie.
E’ prevista la copertura sostanzialmente integrale per i soli casi di “rovina”, è cioè di crollo dell’immobile, e delle conseguenti spese di “sgombero”.
Altre ipotesi, rientranti in quelle che la giurisprudenza ha ricondotto nell’ambito di applicazione dell’art. 1669 del codice civile (e di conseguenza si ritiene operanti anche nell’ambito del decreto legislativo 122/2005), vengono garantite solo per espressa opzione e per periodi inferiori al decennio. Tali ipotesi, come detto “opzionali” sono:
– involucro (per il caso di fessurazioni passanti)
– impermeabilizzazione delle coperture
– pavimentazioni e rivestimenti interni
– intonaci e rivestimenti esterni
La suddivisione in diverse “partite” (per ognuna delle quali è previsto un incremento del premio di assicurazione), ancorché commercialmente comprensibile, risulta difficilmente conciliabile con la lettera e lo spirito della norma, la quale, per il richiamo all’art. 1669 c.c. ed ai “gravi difetti”, impone una copertura assicurativa per ogni ipotesi rientrante, secondo l’orientamento giurisprudenziale, nei summenzionati “gravi difetti”.

b) Durata
Oltre a prevedere come “opzionali” ipotesi diverse ed ulteriori rispetto a quelle della “rovina”, viene offerta una copertura assicurativa limitata a soli quattro anni a decorrere dal secondo fino al quinto compresi per le ipotesi “opzionali”.
E’ fuor di dubbio che tale limite temporale sia incompatibile con una garanzia che la legge fissa in dieci anni.

c) Condizioni
Le ipotesi “opzionali” vengono riconosciute solo se riconducibili a “accidentale difetto di posa in opera”, restringendo così ulteriormente l’ambito di operatività della garanzia.

d) Involucro
La garanzia è prevista per il solo “distacco” o la “fessurazione passante”.
Trattandosi di murature e tamponamenti, e perciò delle murature perimetrali e interne agli edifici, tali ipotesi tecnicamente non hanno riscontro e nella prassi si verificano assai di rado, mentre sono decisamente più frequenti ipotesi di fessurazione non passante, o di “sfondellamento” dei laterizi dei solai (non coperte da garanzia, secondo un’interpretazione letterale delle polizze).

e) Impermeabilizzazioni
La garanzia è prevista solo per le coperture. Restano, pertanto, esclusi gli isolamenti delle fondazioni, degli interrati e seminterrati ecc… .

f) Pavimenti e rivestimenti interni
La garanzia non comprende pavimenti e rivestimenti in legno (parquet) o in materiali diversi da quello “ceramico o lapideo”.

g) Scoperto o franchigia
Potrebbe vanificare la liquidazione del sinistro da parte della compagnia, restando integralmente a carico dell’impresa.

h) Riferimento (in alcuni contratti) a “organismi ufficiali” di controllo di qualità di processo e/o di prodotto ovvero a “prove richieste da norme di legge”.
Tra gli “organismi ufficiali” potrebbero rientrare il Sincert, le Soa, il Sinal, il Cen, l’Uni, l’Iso, ma l’elenco potrebbe non aver fine. Inoltre, tali organismi emanano disposizioni non vincolanti.
Il riferimento a controlli da parte di tali enti ovvero il riferimento generico a “prove richieste da norme di legge”, non identificate o identificabili, potrebbe comportare costi aggiuntivi imponderabili per le imprese.

i) Attestazioni dell’impresa o di soggetti terzi.
L’operatività della polizza potrebbe essere condizionata da attestazioni dell’impresa o di soggetti terzi, con conseguente esclusione della garanzia nelle ipotesi in cui tali attestazioni possano essere contestate.