TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE – LEGGE 210/2004 – CIRCOLARE ANCE E TESTO DEL D TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE – LEGGE 210/2004 – CIRCOLARE ANCE E TESTO DEL D.LGS. 122/2005
Premessa
Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267). Nell’ambito di una lettura ragionata della nuova normativa è altresì opportuno tenere presenti alcune indicazioni contenute nella Relazione di accompagnamento al Decreto legislativo redatta dal Governo per il Parlamento.

Entrata in vigore
Per l’entrata in vigore della nuova normativa valgono i principi generali previsti dalla Costituzione (art. 73) e quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo dello Stato, entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale poiché non vi è una espressa e diversa previsione. Si applicherà ai permessi di costruire o alle DIA presentate successivamente all’entrata in vigore del decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a decorrere dall’entrata in vigore del decreto (art. 5 del decreto).

Ambito di applicazione
– Caratteristiche degli immobili
Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli “immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1 della legge 210. Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè:
– quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due condizioni fondamentali);
– quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).
La terza ipotesi, per altro dubbia, riguarda gli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia. In tale definizione l’art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) ricomprende un’ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno titolo nel campo di applicazione della legge 210 mentre in altri casi la situazione è più articolata. Se il caso di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma è assimilabile alla nuova costruzione (art. 3 lett. e DPR 380/01), altrettanto non si può dire, con la medesima sicurezza, per gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi l’organismo edilizio esiste sin dall’inizio e non è totalmente da costruire come invece sembrerebbe richiedere la legge 210 e pertanto la nuova disciplina potrebbe non essere applicabile. Comunque non si può ritenere che l’esecuzione tramite denuncia di inizio attività anziché permesso di costruire possa costituire l’unico elemento utile per decidere l’applicabilità o meno della nuova normativa visto che sia nel DPR 380/01 che in numerose leggi regionali alcune tipologie di intervento, comprese le nuove costruzioni, sono soggette a DIA piuttosto che a permesso di costruire. Infatti l’art. 5 del decreto non si riferisce esclusivamente al permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in genere visto che perché l’obiettivo generale è quello di tutelare coloro i quali acquistano un immobile da costruire. Per altro l’art. 1 del decreto legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di “costruttore” ed “acquirente” (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di “immobili da costruire” ossia quegli “immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità” (art. 1 legge 210). E’ opportuno rilevare che, se la legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di un immobile da costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero rilasciato e con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili ulteriori fattispecie e cioè:
a) permesso di costruire rilasciato, ma lavori non iniziati;
b) permesso di costruire non richiesto e lavori non iniziati;
c) immobile ultimato, ma ancora senza agibilità.
Nell’ipotesi a) si ha motivo di ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa fase debbano essere soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di costruire oltre che essere stato richiesto (ipotesi prevista dalla legge) è stato anche rilasciato e quindi la costruzione può iniziare. L’ipotesi b) configura una fase ben antecedente alla realizzazione dell’immobile nella quale, secondo un orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l’impossibilità di sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi essenziali del contratto preliminare previsti dall’art. 6 del decreto. L’ipotesi c) configura un immobile i cui lavori sono stati ultimati e vi è stata la relativa comunicazione allo Sportello unico dell’attività edilizia del comune, ma non è stata ancora definita l’agibilità. E’ opportuno ricordare che gli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 prevedono che la richiesta di agibilità con la relativa documentazione debba essere presentata entro 15 giorni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. In questo caso l’immobile va considerato come ultimato se in condizioni tali da ottenere l’agibilità e pertanto non si applicheranno le garanzie della legge 210.

– Tipologie di immobili e beneficiari
Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da persona fisica. I beneficiari sono le persone fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per sè, o per persona da nominare (ma nei limiti dei parenti in primo grado), i soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere somme per l`acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.

– Definizione di costruttore
L’art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l’imprenditore e cioè colui che esercita un’attività di impresa. Si tratta non solo dell’impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente esercita un’attività di vendita di immobili da costruire. Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione (art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.

Fideiussione
– Quando si applica
L’obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo.

– Fideiussione a garanzia degli acconti
Il testo del decreto, prevede l’obbligo della consegna all’acquirente di una sola fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all’atto di vendita (con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell’art. 1938 Cod. Civ. (fideiussione per un’obbligazione futura con la previsione dell’importo massimo). Come specificato nella Relazione di accompagnamento al Decreto redatta dal Governo, tale formula accoglierebbe le osservazioni delle Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria l’introduzione del sistema della fideiussione progressiva anche perché i pagamenti avvengono, nella prassi corrente, dilazionati in varie scadenze e quindi vanno garantiti solo quelli realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d legge 210). Poiché si tratta di una fideiussione che, di fatto, è a “prima richiesta” da parte del soggetto beneficiario ma limitatamente alle somme effettivamente versate per assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento, nel decreto legislativo è stato previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 decreto legislativo), l’obbligo alla “canalizzazione” dei versamenti a favore del venditore. Ciò significa che dovranno essere indicate non solo le date concordate per i pagamenti, ma anche le modalità di pagamento escludendo i versamenti per contanti. Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto garante richieda delle modalità predefinite di pagamento a favore del costruttore da parte del promissario acquirente che si possono individuare, ad esempio, nei bonifici bancari ecc.
E’ opportuno ricordare che, ai sensi della legge n. 197/91, i pagamenti di somme superiori a 12.500,00 € non possono essere effettuati se non tramite bonifico bancario o assegni circolari e/o bancari con la clausola non trasferibile. Tra l’altro l’art. 2 comma 1 del decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa alle somme riscosse ed a quelle ancora da riscuotere “secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto”. Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente rigido che comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al pagamento del prezzo (termini di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà difficilmente possibile derogare anche perché il fideiussore ha necessità di avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto dovrà corrispondere, al verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice richiesta del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni.

– Oggetto della fideiussione
La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all’atto del trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210). Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore, che il promissario acquirente effettuerà sino all’atto del trasferimento della proprietà. Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l’istituto mutuante), nonché l’eventuale “saldo prezzo” corrisposto in sede di stipula dell’atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l’esecuzione dell’obbligazione.
L’efficacia della fideiussione (art. 3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del trasferimento della proprietà. L’espressione “a garanzia di ogni altro corrispettivo” contenuta nella legge 210, sottintende invece ipotesi nelle quali vi può essere, ad esempio, la cessione (permuta) di aree contro porzione di edificio da costruire. In questo caso l’importo della fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene oggetto della permuta. Se la controprestazione è data da un’attività (es. prestazione di attività professionale o mano d’opera) la garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta ed il suo valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione complessiva, salvo individuare gli eventuali momenti temporali in cui essa matura.
Nell’ambito delle somme oggetto della fideiussione occorre prendere in esame l’ipotesi della cambiale precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia per la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il pagamento. Le somme in conto IVA, in quanto versate dal promissario acquirente al costruttore, debbono essere garantite con la fideiussione. Il corrispettivo di intermediazione non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga regolato con atto distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che nel contratto preliminare vi sia l’impegno a trasferirlo al mediatore il quale rilascerà apposita quietanza. Il mancato rilascio della fideiussione e quindi la nullità del contratto potrà essere fatta valere solo su richiesta del promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché l’efficacia della fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, l’interpretazione prevalente ritiene che non vi siano conseguenze (es. nullità) né per questo contratto né per quello definitivo, se non è stata rilasciata la fideiussione per le somme versate a seguito del contratto preliminare.

– Rilascio della fideiussione
L’art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 prevede che la fideiussione debba essere rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell’atto equipollente. L’art. 2 del decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della legge di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche contestualmente alla sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento precedente.

– Atto equipollente
L’art. 3 comma 1 lett. c) della legge 210 oltre al contratto preliminare individua la fattispecie dell’atto equipollente. Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costruttore l’acquisto di un immobile senza però che vi sia un obbligo di questi a vendere. Perché questo atto concretizzi la fattispecie di “atto equipollente” e quindi dia diritto alle garanzie della legge 210 è necessario che vi sia l’incontro della volontà contrattuale delle parti e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta. Accettazione che si verifica, ad esempio, con l’incasso della somma di denaro ricevuta, ovvero con l’invito del costruttore al promissario di sottoscrivere un contratto preliminare. Nel caso di accettazione tacita sarà però necessario integrare l’atto con tutti quegli elementi eventualmente mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili per la validità del contratto preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6 del decreto legislativo).

Gli altri contratti a cui si applica la 210
L’art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva):
– contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);
– contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);
– permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire;
– vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
– vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall’obbligo del costruttore di costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
– contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;
– contratto di vendita con previsione di termine.
La vendita di un immobile non ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo completamento, non comporta l’applicazione della legge 210.
Garanzia postuma
Premesso che l’art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di “forme di garanzia per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile”, l’art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti nell’attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza assicurativa l’unica forma di garanzia a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo). L’art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la polizza dovrà essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l’accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell’art. 4 del decreto. Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l’obbligo potrà essere assolto anche mediante la consegna all’acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall’art. 2 della legge 210 e dall’art. 1 del decreto.

Contenuti della polizza
La polizza:
– sarà di tipo indennitario;
– avrà durata decennale dall’ultimazione dell’immobile;
– garantirà i danni materiali e diretti all’immobile a seguito di rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell’immobile.
La polizza prevede anche l’obbligo al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non sono indicati i massimali. Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore. Sembrerebbe essere esclusa la possibilità di contrarre polizze con franchigia per l’indennizzo/risarcimento. Inoltre visto che la polizza è riferita all’immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello stesso e che il costruttore ha già pagato l’intero premio, essa opererà anche a favore di coloro i quali acquisteranno l’immobile dal primo acquirente. Si sottolinea che l’obbligo alla stipula ed alla consegna della polizza è comunque limitato alla fattispecie della vendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al fatto che la norma è inserita nell’ambito dei principi generali della legge 210 senza richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del frazionamento del mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi generalizzati per tutti i contratti di compravendita.

Contratto preliminare
L’art. 3 comma 1 lett. m) della legge 210 e l’art. 6 del decreto legislativo individuano una serie di elementi minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell’atto equipollente. Innanzitutto è bene ricordare che tutte queste indicazioni, per quanto espressione di trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di costruzione ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire.
Si evidenzia, come già detto in precedenza, che i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori con l’entrata in vigore del decreto. Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:
– identificazione dell’immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);
– indicazione eventuali atti d’obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento dell’immobile;
– indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo abilitativo;
– caratteristiche tecniche generali della costruzione;
– termine di fine lavori;
– indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell’avvenuto pagamento;
– estremi della fideiussione;
– eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.;
– eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati);
– capitolato materiali e finiture dell’immobile;
– planimetria dell’immobile oggetto della compravendita.
L’assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell’ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti. Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto.
Si ritiene che la stipula dell’atto definitivo di compravendita sani l’eventuale assenza di uno o più elementi previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.
Lo stato di crisi
Il pagamento della fideiussione potrà essere richiesto dalla data in cui si è verificato lo stato di crisi del costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioè:
– trascrizione del pignoramento relativo all’immobile (o unità immobiliare) oggetto del contratto;
– pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento;
– presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
– pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
Nel caso di trascrizione del pignoramento, l’acquirente, prima di escutere la fideiussione, ai sensi dell’art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto. Negli altri casi la fideiussione potrà essere escussa solo se il competente organo della procedura concorsuale (es. curatore), non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

Fondo di solidarietà
L’art. 3 comma 1 lett. f) – l) della legge 210 prevede l’istituzione di un Fondo di solidarietà per i soggetti rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e cooperative nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a questa data) e l’entrata in vigore dei decreti legislativi. Il fondo sarà alimentato, per un periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio che, per il primo anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000 dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà Consap SpA. Le domande per l’accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi successivi alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di concerto con quello dell’economia, con cui vengono definite le modalità di presentazione della domanda (art. 18 del decreto legislativo). Ciascun soggetto danneggiato, secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al Fondo una sola volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a seguito dello stesso fallimento o di fallimenti diversi.
Gli importi delle stesse sono rivalutate con le variazioni dell’indice Istat per famiglie di operai ed impiegati maturate sino alla data di entrata in vigore del decreto legislativo. È da ritenersi, sulla base della formulazione utilizzata nel decreto, che non si possa fare riferimento al metodo della variazione assoluta quanto piuttosto a quella della variazione relativa a ciascun anno. Per accedere alle prestazioni del Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere congiuntamente le seguenti condizioni:
– avere subito, a seguito della situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di denaro o di altri beni versate come corrispettivo per l’acquisto di un immobile da costruire (sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati);
– non avere acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire;
– regolarità urbanistica dell’immobile (con il rilascio del permesso di costruire o della concessione edilizia).
Il Fondo è articolato su aree interregionali che saranno individuate successivamente in base alle richieste di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta contabilità. Il contributo obbligatorio previsto sulle fideiussioni viene versato alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale si trova l’immobile per il quale è stata rilasciata la fideiussione. Il Fondo ha il diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo erogato al promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al quale si surroga nell’ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore. È prevista (art. 18 comma 4 del decreto legislativo) la costituzione di un Comitato tecnico di supporto all’attività del gestore del Fondo per la formulazione di linee di indirizzo nell’attività di esame delle istanze di indennizzo. Del Comitato saranno chiamati a fare parte oltre ai rappresentanti ministeriali anche quelli delle organizzazioni di categoria.

Revocatoria fallimentare
L’art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 individuava, tra i principi della delega, la limitazione della esperibilità dell’azione revocatoria nei confronti dell’acquirente e la modifica dell’art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla possibilità per il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei confronti di coloro che hanno stipulato atti a titolo oneroso nei due anni precedenti al fallimento. Questa indicazione della delega è stato esercitata, nel decreto legislativo, in modo limitato a seguito della contemporanea trattazione della riforma del diritto fallimentare sia nell’ambito di uno specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che nella recente legge n. 80/05. Per altro quest’ultima legge, all’art. 2 comma 1, modificando l’art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono soggette a revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente, dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Ciò premesso si evidenzia che l’art. 10 del decreto legislativo, con dubbi profili di legittimità costituzionale, detta norme speciali e cioè gli atti di trasferimento della proprietà di immobili da costruire, non sono soggetti a revocatoria a condizione che:
– l’acquirente si impegni a trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini entro il terzo grado, entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione (questa è l’innovazione rispetto all’art. 67 come modificato dalla legge 80/05);
– sia stato pagato il giusto prezzo.
L’art. 11 del decreto legislativo introduce l’art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una “normativa speciale” per gli immobili da costruire. Il contratto si intende sciolto se il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento. Se invece il curatore vorrà dare esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più essere escussa.

Procedura fallimentare – diritto
di prelazione
L’art. 9 del decreto si applica sia alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e prevede che se l’immobile è stato consegnato all’acquirente ed utilizzato quale “prima casa” questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell’alloggio in sede di esecuzione. Il diritto di prelazione potrà essere esercitato anche se è stata escussa la fideiussione (in questo caso si tratta di immobile da costruire) e l’autorità delegata alla vendita dovrà dare comunicazione all’acquirente della determinazione definitiva del prezzo di vendita indicando tutte le condizioni alle quali la vendita sarà conclusa. Nel caso in cui il prezzo pagato sia inferiore alla somma riscossa a seguito dell’escussione della fideiussione, l’acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al fideiussore la differenza se l’immobile ha consistenza, caratteristiche e finiture corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite. Per altro questa disposizione appare, come quella relativa ai limiti di esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare, di dubbia legittimità costituzionale in quanto limitata alla sola “prima casa” con esclusione sia delle altre abitazioni che degli immobili ad uso non residenziale delineando così una palese disparità di trattamento.

Frazionamento/cancellazione
dell’ipoteca
L’art. 8 del decreto legislativo impone al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Iscrizione ipoteca/frazionamento
mutuo
L’art. 3 comma 1 lett. n) della legge 210 è relativo al diritto dell’acquirente, di ottenere il frazionamento del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie. Questa disposizione, che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall’art. 7 del decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l’art. 39 del decreto legislativo n. 385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. E’ stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a quelli ultimati, purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni, il diritto del debitore, del terzo acquirente o del promissario acquirente di ottenere la suddivisione del finanziamento ed il frazionamento della relativa ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto. La banca dovrà provvedere al frazionamento dell’ipoteca ed alla suddivisione del finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento maggiore di cinquanta quote. Se la banca non provvede il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del Tribunale che può designare un notaio e procedere nella suddivisione.
D. Lgs. 20 giugno 2005 n.122
Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.
(Gazz. Uff. 6 luglio 2005, n. 155)

Preambolo
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;
Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;
Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge di delegazione;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005;
Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;
Emana il seguente decreto legislativo:

Art. 1.
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore»: l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Art. 2.
Garanzia fideiussoria
1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società cooperative, l’atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
 
Art. 3.
Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione
1. La fideiussione è rilasciata da una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:
a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente.
6. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.

Art. 4.
Assicurazione dell’immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
 
Art. 5.
Applicabilità della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
 
Art. 6.
Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2;
h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.

Art. 7.
Modificazioni all’articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385
1. All’articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) Il comma 6 è sostituito dal seguente:
«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.»;
b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:
«6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell’ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell’iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata dell’ammortamento ed il tasso relativo.».

Art. 8.
Obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita
1. Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Art. 9.
Diritto di prelazione
1. Qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sè o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura civile.
2. Ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, l’autorità che procede alla vendita dell’immobile provvede a dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall’adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l’invito ad esercitare la prelazione.
3. Il diritto di prelazione è esercitato dall’acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all’autorità che procede alla vendita dell’immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Qualora l’acquirente abbia acquistato l’immobile, per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l’immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l’eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.
5. È escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell’aggiudicatario.

Art. 10.
Esenzioni e limiti alla esperibilità
dell’azione revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.
2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso.

Art. 11.
Introduzione dell’articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
1. Dopo l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente:
«72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.».

Art. 12.
Istituzione e finalità del Fondo disolidarietà per gli acquirenti di beni
immobili da costruire
1. È istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un indennizzo, nell’ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.
2. Ai fini dell’accesso alle prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 nè aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto.
3. L’accesso alle prestazioni del Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.
 
Art. 13.
Requisiti per l’accesso alle
prestazioni del Fondo
1. Per l’accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:
a) aver subito, a seguito dell’insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell’insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall’acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile da costruire;
b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire ovvero non averne conseguito l’assegnazione.
2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell’acquisto della proprietà o del conseguimento dell’assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell’ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.
3. Nei casi di cui al comma 2 l’indennizzo spetta solo qualora l’importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l’effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.
4. Danno luogo alle prestazioni del Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell’azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell’articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.
 
Art. 14.
Struttura e funzionamento del Fondo
1. Il Fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all’articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell’articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L’articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del Fondo.
2. Per ciascuna sezione autonoma è tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.
3. Gli oneri di gestione del Fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell’ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell’articolo 17, comma 5.
4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l’ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all’articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare.
5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all’articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere.
6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all’ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste.
7. Il Fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo corrisposto all’acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell’acquirente nell’ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. L’indennizzato ha facoltà di agire nell’ambito della procedura per l’eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall’indennizzo ricevuto dal Fondo.
8. Le somme recuperate dal Fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato l’indennizzo.

Art. 15.
Gestione del Fondo
1. La gestione del Fondo è attribuita alla CONSAP – Concessionaria di servizi assicurativi pubblici s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell’economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo Ministero.
2. La concessione si conforma al principio di affidare alla Consap, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell’amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si provvede nell’ambito delle risorse finanziarie del Fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l’altro, le modalità di esercizio concernenti:
a) iniziative informative da assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire l’effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei destinatari;
b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del Fondo, ai sensi dell’articolo 14, comma 1, nonché per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all’articolo 17, comma 4;
c) l’istruttoria delle richieste di indennizzo;
d) la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche;
e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell’attribuzione, nonché l’esercizio del diritto di surroga previsto dall’articolo 14, comma 7;
f) la previsione dell’ammontare complessivo delle somme da destinare all’erogazione degli indennizzi, nonché al sostenimento degli oneri di gestione;
g) la destinazione ad investimenti a redditività certa ed adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del Fondo;
h) la presentazione al Ministero dell’economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del Fondo e da una relazione sull’attività svolta.
4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo.
 
Art. 16.
Ulteriore disciplina per la gestione
del Fondo
1. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del Fondo medesimo.
2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con particolare riferimento all’attuazione di quanto previsto dall’articolo 14.

Art. 17.
Contributo obbligatorio
1. Per reperire le risorse destinate al Fondo, è istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all’obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all’articolo 2; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.
2. Il contributo obbligatorio è dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L’eventuale ricorrenza della predetta condizione per l’anticipata cessazione della debenza del contributo è accertata con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze.
3. Per la prima annualità la misura del contributo è fissata nel quattro per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione ed il versamento è effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.
4. Per le annualità successive, la misura del contributo è stabilita con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, entro il limite massimo del cinque per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.
5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale è ubicato l’immobile oggetto di fideiussione.
6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello dell’effettivo versamento, al saggio di interesse legale.
7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell’articolo 2 sono tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.
 
Art. 18.
Accesso alle prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande
1. La domanda di accesso alle prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6.
2. Ciascun soggetto può ottenere dal Fondo l’indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto.
3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell’entità della perdita. A tale fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale.
4. Nello svolgimento dell’attività istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di cui al comma 6 e composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del Ministero dell’economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle categorie interessate.
5. Il gestore del Fondo, all’esito dell’istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il riconoscimento dell’indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione della richiesta.
6. Con decreto del Ministero della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonché in merito allo svolgimento dell’attività istruttoria di cui al presente articolo.

Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.
Si ritiene, inoltre, utile fornire uno schema di contratto preliminare di riferimento.
Lo schema di contratto preliminare che pubblichiamo è a cura della Scuola di notariato della Lombardia, redatto dal notaio Luca Iberati e presentato al convegno «Tutela degli acquirenti di immobili da costruire – prime considerazioni operative», che si è svolto a Milano il 30 giugno scorso.
Il contratto preliminare è redatto in forma di atto pubblico, nonostante sia più frequente nella prassi il ricorso alla scrittura privata, il cui contenuto può essere comunque ricavato privando il testo degli elementi propri dell’atto pubblico.
PRELIMINARE DI VENDITA
DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

Tra
La società “………………” con sede in ….………………., Via ………………….. N. ……., iscritta presso l’Ufficio del Registro delle Imprese di ……………….., numero di iscrizione e codice fiscale ..……………………., in persona del legale rappresentante ………………………, nato a …………, il ……………….., e residente a ………………….., C.F. ……………………….., munito degli occorrenti poteri, in prosieguo verrà chiamata anche “parte promittente venditrice”;
E
Il Sig. ………………………, nato/a a …………., il ………………………, residente in ……………….. Via ………………… n. …….., (coniugato/a con …………………… in regime di comunione/separazione dei beni), che in prosieguo verrà chiamato anche “parte promittente acquirente”.
si conviene e stipula quanto segue.

1. La società …………………….., come sopra rappresentata, promette di vendere al signor …………………….. che promette di acquistare in Comune di …………………., in via …………………….. senza numero civico, nel fabbricato da costruire e da costituire in condominio che sarà composto da ………… piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato o interrato e che sarà destinato ad abitazioni, cantine ed autorimesse private, la porzione immobiliare consistente in ……… (ad es. un appartamento al piano ….. composto di ….. camere, soggiorno, cucina, ripostiglio, due bagni ed un terrazzo con un vano di cantina al piano seminterrato ed un vano ad uso autorimessa privata posto anche esso al piano seminterrato).
A migliore individuazione della detta porzione immobiliare, così e come sopra descritta, si allegano al presente atto sotto le lettere ….., firmate dalle parti, le riproduzioni delle rappresentazioni grafiche facenti parte degli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto (ovvero: rilasciato) il permesso di costruire appresso citato (ovvero: che accompagnano la denuncia di inizio attività appresso citata) e nelle quali gli enti immobiliari oggetto del presente contratto sono contornati in colore ….. ed individuati con il numero ….., mentre le parti dell’erigendo fabbricato che diverranno condominiali e l’area che diverrà comune sono individuate in colore ….
La porzione immobiliare oggetto del presente contratto sarà posta tra i seguenti confini in senso orario a partire da nord : …………….. quanto all’appartamento, …………….. quanto alla cantina, ……………. quanto al vano ad uso autorimessa privata. Salvo più precisi confini che verranno indicati nell’atto notarile definitivo.
2. La porzione immobiliare in contratto e l’intero fabbricato di cui la porzione medesima farà parte verranno costruiti a regola d’arte secondo le seguenti caratteristiche tecniche: ………………………………………… (indicare le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti).
Convengono le parti che l’edificazione avverrà con i materiali, le rifiniture, gli accessori ed ogni altra caratteristica indicata nel capitolato che, firmato dalle parti, si allega al presente atto sotto la lettera ……
La parte promettente venditrice si riserva, e la parte promettente acquirente accetta, di apportare al progetto e/o al capitolato varianti e/o modifiche, a proprio insindacabile giudizio, purchè non venga modificato nella sostanza l’oggetto del presente contratto.
Parimenti la parte promettente acquirente potrà richiedere varianti e/o modifiche ai progetti e/o al capitolato, prima dell’esecuzione delle relative opere, purchè provveda al pagamento di eventuali differenze, nella misura che verrà concordata tra le parti, in occasione del pagamento dell’acconto immediatamente successivo all’esecuzione delle opere e comunque prima dell’atto definitivo.
Eventualmente: La parte promittente acquirente prende atto ed accetta che le opere relative a ….. verranno eseguite dalla società appaltatrice “…………………………” con sede in ………………………., iscritta presso l’Ufficio del Registro delle Imprese di ….., numero di iscrizione e codice fiscale …..
3. Il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte verrà edificato sull’area distinta nel catasto terreni del Comune di …………….. come segue: …………………….
4. Fa parte della porzione immobiliare in oggetto la proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni dell’erigendo fabbricato ivi compresa l’area suddetta.
5. L’area sulla quale verrà edificato il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte, pervenne alla parte promittente venditrice in forza dell’atto a rogito notaio ….. in data ….. n. ….. rep. e n. ….. racc. registrato a ….. il ….. al n. ….. e trascritto a ….. in data ….. ai numeri …..; atto al quale le parti fanno ogni più ampio riferimento.
6. La parte promittente acquirente conferisce mandato alla parte promittente venditrice che, anche nel proprio interesse, accetta di predisporre il regolamento di condominio che verrà allegato all’atto che determinerà il sorgere del condominio stesso e cioè al primo atto di vendita frazionata del fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte. Tale regolamento non potrà comunque ledere i diritti che il presente atto e la legge riconoscono alla parte promittente acquirente.
Eventualmente: La parte promittente venditrice dichiara e la parte promittente acquirente prende atto che, relativamente agli immobili in oggetto, con atto a rogito notaio ….. in data ….. n. ….. rep. e n. ….. racc. registrato a ….. il ….. al n. ….. e trascritto a ….. in data ….. ai numeri ….., è stata stipulata con il Comune di ….. convenzione urbanistica (e/o eventuale atto d’obbligo) recante i seguenti vincoli: ………………………………..
7. La Parte promittente venditrice garantisce che l’area sopra descritta, sulla quale verrà eretto il fabbricato di cui faranno parte gli enti immobiliari in oggetto, è di sua piena ed esclusiva proprietà, libera da trascrizioni pregiudizievoli e da iscrizioni ipotecarie, fatta eccezione per l’ipoteca iscritta a ………………….. in data ….. ai numeri ….. per euro ….. a favore della Banca ….. a garanzia del mutuo di euro ….. contratto dalla società promittente venditrice con atto a rogito notaio ….. in data ….. n. ….. rep. e n. ….. racc. registrato a ….. il ….. al n. …..
In relazione a detta ipoteca la parte promittente venditrice si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed entro la data di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e comunque non oltre la detta stipula, il relativo frazionamento al fine di procedere, in sede di vendita, all’accollo della relativa quota di detto mutuo a carico della parte promittente acquirente secondo quanto appresso precisato (ovvero: La parte promittente venditrice si impegna ad estinguere il detto debito e ad ottenere, a propria cura e spese, l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca medesima entro il ….. e comunque anteriormente o contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita / ovvero ancora: La parte promittente venditrice si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed entro la data di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e comunque non oltre la detta stipula, il frazionamento della detta ipoteca e lo svincolo dalla stessa della porzione immobiliare oggetto del presente atto).
8. Salvo la suddetta ipoteca che verrà frazionata e che, con la porzione immobiliare in oggetto, resterà a garantire la quota di mutuo come appresso accollata, gli enti immobiliari oggetto del presente atto e della stipulanda vendita saranno trasferiti liberi da altre ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel presente atto (ovvero: La porzione immobiliare oggetto del presente atto verrà trasferita libera da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel presente atto).
9. La vendita verrà effettuata a corpo al prezzo che viene di comune accordo stabilito ed accettato tra le parti in complessivi Euro ………………. (oltre eventuali varianti e modifiche come sopra pattuito) dei quali:
– euro ………………. vengono corrisposti a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice mediante la consegna dell’assegno bancario non trasferibile numero …., di pari importo, tratto in data odierna sulla banca ….. a favore della società ………………… che, come sopra rappresentata, rilascia alla parte promittente acquirente corrispondente quietanza, salvo il buon fine del detto assegno bancario;
– euro ………………. verranno corrisposti, a titolo di acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione della copertura del fabbricato (eventualmente: da ultimare entro il …..);
– euro ……………….. verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei tavolati (eventualmente: da ultimare entro il …..);
– euro ..………………. verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione degli impianti sotto traccia (eventualmente: da realizzare entro il …..);
– euro …………………….. verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei pavimenti (eventualmente: da ultimare entro il …..);
– i residui euro ……………. verranno assolti all’atto notarile definitivo di vendita anche mediante accollo a carico della parte promittente acquirente del debito di pari importo rappresentato dalla quota del sopra citato mutuo che risulterà dal frazionamento che la parte promittente venditrice si è come sopra impegnata ad ottenere (ovvero: i residui euro ….. a saldo verranno pagati dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita).
10. Tutti i pagamenti che la parte promittente acquirente si è come sopra impegnata ad effettuare, dovranno essere dalla stessa effettuati mediante …………………………….. (le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte promittente venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento).
11. Ai sensi dell’art 2 del d.lgs. 122/2005 la parte promittente venditrice consegna (ovvero: dichiara di aver consegnato) alla parte promittente acquirente che la ritira (ovvero: che dichiara di averla ritirata) fideiussione assicurativa n. ….. rilasciata in data …… dalla banca ….. agenzia n. ….. per l’importo di euro ….. a garanzia di quanto prescritto dal detto art. 2 d. lgs. 122/2005.
12. La costruzione del fabbricato di cui la porzione immobiliare oggetto del presente atto farà parte dovrà essere eseguita e completamente ultimata entro il termine non essenziale del ……………………. (eventualmente: fermo comunque il rispetto dei termini sopra previsti per le singole fasi di lavorazione). A tal fine la parte promittente venditrice convocherà la parte promittente acquirente con un preavviso di almeno ….. giorni per la visita degli enti immobiliari in oggetto, per la redazione del relativo verbale di accettazione dei beni medesimi.
13. La stipula del contratto notarile definitivo dovrà essere effettuata entro ………….. giorni dal detto verbale di accettazione presso lo studio ed a ministero del Notaio scelto dalla parte promittente ….. che provvederà alla convocazione della controparte mediante lettera raccomandata spedita almeno ….. giorni prima della data fissata per la stipula medesima.
(Eventuale previsione di clausole penali e/o interessi moratori per il caso di ritardo nei tempi sopra previsti di adempimento degli obblighi rispettivamente assunti dalle parti).
14. Dalla data del contratto notarile definitivo sarà trasferito il possesso e da tale data in avanti saranno a rispettivo favore e carico della parte promittente acquirente le rendite ed i pesi relativi.
15. Quanto in oggetto è promesso in vendita con tutte le inerenti ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, servitù attive e passive, quali competono alla parte promittente venditrice in forza dei titoli di proprietà e del possesso e quali verranno a crearsi a seguito della vendita frazionata dell’erigendo fabbricato di cui la porzione immobiliare in contratto farà parte.
(Eventuale: In particolare la parte promittente venditrice dichiara che sussiste a carico del terreno sopra descritto e sul quale insisterà l’erigendo fabbricato servitù ….. a favore ….. costituita con atto a rogito notaio ….. in data ….. n. ….. rep. e n. ….. racc. registrato a ….. il ….. al n. ….. e trascritto a ….. in data ….. ai numeri …..
La vendita avverrà pertanto con la detta servitù e con le seguenti servitù che sorgeranno con il primo atto di vendita frazionata dell’erigendo fabbricato: ….. )
16. Ad ogni effetto di legge il signor …………….. dichiara di trovarsi con il proprio coniuge in regime patrimoniale di …………………….. (ovvero: dichiara di essere libero di stato).
17. La parte promittente venditrice dichiara che per la costruzione del fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto del presente atto faranno parte è stato da essa richiesto al Comune di ….. in data ….. protocollo n. ….. regolare permesso di costruire (ovvero: è stato rilasciato dal Comune di ….. permesso di costruire in data ….. protocollo n. …..) (ovvero ancora: è stata da essa presentata al Comune di ….. regolare denuncia di inizio di attività ….. in data ….. protocollo n. …..).
Garantisce la parte promittente venditrice che il fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto del presente atto faranno parte verrà costruito in conformità al permesso di costruire come sopra richiesto (ovvero: al permesso di costruire come sopra rilasciato)(ovvero ancora: alla come sopra presentata denuncia di inizio di attività) ed eventuali successive varianti.
18. Garantisce inoltre la parte promittente venditrice che, entro la data di stipula del contratto notarile definitivo, sarà stata presentata tutta la documentazione richiesta dalle vigenti disposizioni di legge per il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità.
19. Prende atto la parte promittente acquirente che ai sensi dell’art. 4 del d. lgs. ….. la parte promittente venditrice è obbligata a consegnare ad essa parte promittente acquirente al momento della stipula dell’atto notarile definitivo di vendita, la polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dal detto art. 4 d. lgs. …..
20. La parte promittente venditrice dichiara che il presente atto ed il conseguente atto notarile definitivo di vendita rientrano nell’ambito di applicazione dell’I.V.A.
Eventualmente: La parte promittente acquirente richiede fin d’ora il trattamento tributario previsto per l’acquisto della prima casa.
A tal fine ai sensi della nota II bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, le parti danno fin d’ora atto che l’atto notarile definitivo di vendita avrà ad oggetto il trasferimento di casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969. La parte promittente acquirente dichiara che al momento del contratto notarile definitivo:
a) risiederà nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
ovvero: dichiarerà di voler stabilire la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare in oggetto entro diciotto mesi dalla data del contratto notarile definitivo di acquisto;
ovvero: svolgerà la propria attività nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
b) non sarà titolare esclusivo (se del caso: o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situata la porzione immobiliare che verrà acquistata con il contratto notarile definitivo;
c) non sarà titolare, neppure per quote, (se del caso: anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata (se del caso: da lui stesso o dal coniuge) con le agevolazioni di cui alle norme indicate nel comma I lettera c) della sopra citata nota II bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, quale modificata con Legge 28 dicembre 1995, n. 549.
21. Spese e tasse del presente atto e dell’atto notarile definitivo, connesse e dipendenti, saranno a carico della parte promittente acquirente.

Letto, confermato e sottoscritto in ……………… il …………………….