SFRATTI – NUOVE DISPOSIZIONI PER LE LOCAZIONI A INQUILINI DISAGIATI SFRATTI – NUOVE DISPOSIZIONI PER LE LOCAZIONI A INQUILINI DISAGIATI
(D.L. n.240 del 13/9/04)

In linea con la contrarietà della Corte Costituzionale nei confronti di ulteriori proroghe, il Decreto legge n.240 del 13 settembre 2004 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.215 del 13/9/2004) non concede in realtà nessun rinvio dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili ma solo uno slittamento al 31 ottobre 2004 a condizione che il conduttore dichiari espressamente che intende stipulare o un nuovo contratto ai sensi della L. 431/98 ovvero uno dei contratti previsti dal decreto.
Per favorire la sottoscrizione delle nuove tipologie contrattuali il decreto legge prevede una serie di contributi economici e agevolazioni fiscali a vantaggio dei proprietari.

Soggetti beneficiari
Possono beneficiare delle misure agevolative gli inquilini assoggettati a procedure esecutive di rilascio, che si trovino in condizioni di disagio (ultrasessanta-cinquenni o che abbiano all’interno del proprio nucleo familiare portatori di handicap gravi ed il cui reddito impedisce di trovare un’altra abitazione idonea e che abbiano beneficiato della sospensione fino al 30 giugno scorso).

Tipologie contrattuali
Sono disciplinate cinque nuove tipologie contrattuali:
A. Il primo tipo consente all’inquilino di stipulare un nuovo contratto al quale si applicheranno esclusivamente le norme del Codice civile sulla locazione (artt. 1571 e ss.). Fatti salvi ulteriori incrementi, il canone sarà uguale a quello previsto dal precedente contratto di locazione.
Durata: da un anno a 18 mesi
B. Nel secondo tipo l’ente locale (Comune) in qualità di conduttore stipula il contratto con il proprietario. L’immobile sarà assegnato dal Comune all’inquilino in concessione amministrativa.
Durata: fino a 2 anni non prorogabili e non rinnovabili (salvo esplicito accordo).
C. Il terzo tipo, analogamente al secondo, è stipulato dall’ente locale ma ha una durata più lunga.
Durata: 3 anni prorogabile per altri 2
Nella seconda e terza ipotesi contrattuale l’amministrazione assicura altresì il puntuale pagamento del canone di locazione, il rilascio dell’immobile alla scadenza contrattuale prevista, nonchè il risarcimento al proprietario di eventuali danni arrecati nel corso della utilizzazione da parte del concessionario.
La durata della concessione amministrativa non potrà essere superiore alla durata del contratto di locazione.
D. Il quarto tipo di contratto, si differenzia dal precedente in quanto, pur avendo la medesima durata, è sottoscritto direttamente dai privati su esplicito accordo tra le parti e prevede forti incentivi per il proprietario. Il canone sarà calcolato in base agli accordi locali proprietari/inquilini.
Durata: 3 anni prorogabile per altri 2
E. Il quinto tipo di contratto è sottoscritto solo su esplicito accordo tra le parti. Ad esso si applicano esclusivamente le norme del Codice civile sulla locazione (artt. 1571 e ss.).Non sono previste limitazioni circa l’entità del canone.
Durata: 4 anni prorogabile per altri 4

Contributi economici
Agli enti locali che sottoscrivono la tipologia contrattuale B o C è assegnato un contributo massimo (art.3 co.1) che può essere di 3000, 4000 o 5000 euro in base alla dimensione demografica del comune in cui è sito l’alloggio.
Ai privati che sottoscrivono la tipologia contrattuale D o E è assegnato un contributo massimo (art.3 co.2) che può essere di 3000, 4000 o 5000 euro in base alla dimensione demografica del comune in cui è sito l’alloggio. Qualora l’importo complessivo dei canoni relativi ad un triennio sia inferiore alle somme suddette il contributo spettante sarà pari a tale minore importo.
Ai privati che sottoscrivono la tipologia contrattuale A è assegnato un contributo massimo (art.3 co.3) che può essere di 3000, 4000 o 5000 euro in base alla dimensione demografica del comune in cui è sito l’alloggio. Qualora l’importo complessivo dei canoni del nuovo contratto di locazione detratto l’importo complessivo dei canoni del precedente contratto sia inferiore alle somme suddette il contributo spettante sarà pari a tale minore importo.

Agevolazioni fiscali
Fatta eccezione per la fattispecie contrattuale A, il decreto prevede le seguenti misure fiscali a vantaggio dei proprietari degli immobili locati:
a) per la formula C o D:
– ai fini delle imposte dirette, il reddito imponibile è pari al canone annuo derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, sul quale si applica un’ulteriore riduzione nella misura del 70%. In sostanza, la base imponibile risulta pari al 25,5% del canone annuo,
– ai fini dell’imposta di registro, la base imponibile è pari al 70% del canone annuo derivante dalla locazione;
b) per la formula B o E:
– ai fini delle imposte dirette, il reddito imponibile è pari al canone annuo derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, sul quale si applica un’ulteriore riduzione nella misura del 30%. In sostanza, la base imponibile risulta pari al 59,5% del canone annuo,
– ai fini dell’imposta di registro, la base imponibile è pari al 70% del canone annuo derivante dalla locazione.
I comuni possono deliberare aliquote agevolate o l’esenzione totale dall’imposta comunale sugli immobili anche differenziando l’agevolazione in funzione delle diverse tipologie di contratto.
L’erogazione dei contributi è gestita dal Ministero delle infrastrutture mediante gli Iacp o analoghi enti attraverso l’istituzione di uno “sportello di emergenza sfratti”.
Le disposizioni introdotte hanno efficacia fino al 31 dicembre 2004, in ordine ai contributi e alle agevolazioni fiscali.