TREMONTI-BIS AGEVOLABILE L’ACQUISTO DI IMMOBILE PRIVO DI IMPIANTI TREMONTI-BIS AGEVOLABILE L’ACQUISTO DI IMMOBILE PRIVO DI IMPIANTI
(Min. fin. – Ris. 24/6/02, n. 206/E)

Nel caso di un contratto preliminare di vendita di cosa futura (avente ad oggetto la compravendita di terreni e di cosa futura) sono ammessi a fruire dell’agevolazione Tremonti-bis, per il suo intero ammontare, l’investimento consistente nell’acquisto dell’immobile privo di impianti e le prestazioni di servizi relative alla realizzazione di impianti di refrigeramento, riscaldamento ed elettrico.

Il caso
In data 11 luglio 2000 una società S.r.l. ha stipulato con una società immobiliare un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la compravendita di terreni e di cosa futura ex art. 1472 C.C. (l’immobile da edificare sui terreni stessi).
L’accordo obbliga la promettente venditrice alla realizzazione del fabbricato ed alla creazione delle vie d’accesso e delle adduzioni per le forniture di vario genere.
La società promettente acquirente, a sua volta, si impegna a realizzare, rivolgendosi a ditte specializzate, gli impianti di riscaldamento, di refrigeramento dell’aria, elettrico ecc.
Inoltre, attraverso professionisti incaricati, la società istante cura direttamente il rilascio della variante rispetto all’originaria concessione edilizia, al fine di adeguare l’iniziale progetto dell’immobile (destinato alla produzione) alle proprie esigenze (centro direzionale).
Nel corso del 2002, presumibilmente nella medesima data, la Società stipulerà:
– con l’impresa costruttrice il contratto di acquisto dell’immobile privo di impianti;
– con una società di leasing un contratto di lease-back per la cessione del fabbricato completo di impianti ed il contestuale ottenimento dello stesso in leasing.

Esborsi
L’investimento descritto si articola pertanto in varie fasi, ed è possibile individuare per ciascuna di esse i seguenti esborsi:
– spese relative all’acquisto del fabbricato non completato, corrisposte in parte alla data della stipula del contratto preliminare, in parte in rate mensili durante l’esecuzione dei lavori ed in parte al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, che avrà luogo nel corso del 2002;
– spese per la realizzazione dell’impian-tistica e prestazioni di professionisti direttamente connesse al fabbricato, per le quali sono stati corrisposti acconti nel corso del 2000 e del 2001. Nel 2002, al momento di ultimazione di tali prestazioni, si provvederà a versare il saldo;
– spese relative a prestazioni professionali direttamente connesse al fabbricato ma ultimate prima del 30 giugno 2001.

Contratto preliminare di compravendita di cosa futura
Per determinare se ed in quale misura l’investimento descritto sia agevolabile, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto necessario individuare quali effetti produca il contratto preliminare di compravendita di cosa futura.
Nella vendita di cosa futura l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Pertanto il contratto in oggetto produce effetti semplicemente obbligatori: le parti sono vincolate alla stipulazione del contratto definitivo.
Il trasferimento del diritto di proprietà in capo all’acquirente si realizza pertanto al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, quest’ultimo essendo l’unica obbligazione che scaturisce dal contratto preliminare.
Può essere ammesso a fruire dell’agevolazione Tremonti-bis, per il suo intero ammontare, l’investimento consistente nell’acquisto dell’immobile privo di impianti.
L’investimento infatti rileva all’atto dell’acquisizione del bene, da assumere secondo i criteri stabiliti dal TUIR (art. 75) e quindi, nel particolare caso di beni immobili, al momento della stipulazione dell’atto, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale (circ. 17 ottobre 2001, n. 90).

Impiantistica
In relazione agli investimenti aventi ad oggetto l’impiantistica, la società avrebbe affidato la realizzazione degli stessi a ditte esterne.
Pertanto è ravvisabile la messa a punto di una serie di impianti, ciascuno autonomamente ammortizzabile, che, rileveranno ai fini dell’agevolazione in esame alla data di ultimazione del servizio (circ. 19 giugno 2002, n. 54).

Prestazioni professionali
In merito alle prestazioni professionali (notarili per la stipula del contratto di compravendita, legali, intermediazione dell’agenzia immobiliare, stesura tecnica della variante al fabbricato da produttivo a direzionale) connesse all’immobile non di proprietà e ultimate in data anteriore al 30 giugno 2001, l’Agenzia ha chiarito che qualora una parte degli investimenti indicati abbia già fruito di altre agevolazioni, ciò preclude l’ammissibilità dell’investimento ai benefici della Tremonti-bis (art. 4 legge n. 383/2001).