RIFORMA DELLE LOCAZIONI – CONVENZIONE PER CONTRATTI ASSISTITI RIFORMA DELLE LOCAZIONI – CONVENZIONE PER CONTRATTI ASSISTITI
(L. 431/98)

L’8 febbraio 1999, presso il Ministero dei lavori pubblici, è stata sottoscritta tra le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini la convenzione nazionale prevista dall’art. 2, comma 3 della legge 431 del 1998 relativa alla riforma delle locazioni.
La convenzione è il presupposto indispensabile per la definizione dei canoni e di altre condizioni nei contratti cosiddetti assistiti per i quali la durata contrattuale minima è di tre anni e sono previsti, limitatamente agli immobili nelle aree a tensione abitativa, alcuni sgravi fiscali.
Sul piano pratico si ricorda che i contenuti della convenzione saranno recepiti in un decreto interministeriale (lavori pubblici e finanze) che dovrà essere emanato entro 30 gg. a decorrere dall’8 febbraio.
Successivamente si attiveranno, presso i singoli comuni, gli accordi per la definizione dei livelli locali di canone.
Di seguito si illustrano i contenuti della convenzione, sottolineando comunque che i contratti tipo saranno operativi solo dopo la definizione degli accordi locali.
La convenzione definisce i parametri per la determinazione dei canoni ed i contratti tipo per tre tipologie base di immobili e cioè:
– ad uso residenziale “prima casa”
– ad uso locazione transitoria (impropriamente “foresteria”)
– ad uso locazione per studenti universitari.
Alcuni elementi sono comuni a tutti e tre i contratti e cioè :
– indicazione, nella parte descrittiva del contratto, di tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alla normativa sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché di una clausola sulla privacy (L. 675/96);
– previsione di una commissione stragiudiziale facoltativa;
– deposito cauzionale non superiore a 3 mensilità produttivo di interessi legali annuali;
– facoltà di recesso per il conduttore per gravi motivi;
– esplicito richiamo ad accordi sulla ripartizione degli oneri accessori ovvero rinvio agli articoli 9 – 10 della legge 392/78 (equo canone) relativi alla divisione delle spese degli oneri accessori.

Principali contenuti
della convenzione

1. Locazione “prima casa”
Canone di locazione
Sarà determinato localmente sulla base di fasce di oscillazione secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare.
Le fasce di oscillazione (livelli minimi e massimi di canone) verranno individuate dalle organizzazioni delle parti convocate dai comuni, per aree omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipi edilizi (classi e categorie catastali).
All’interno delle aree si potranno individuare aree di pregio o particolarmente degradate.
Per la determinazione del canone di ogni singolo alloggio, partendo dai livelli minimi e massimi, le parti dovranno tener presente: la tipologia dell’alloggio, lo stato manutentivo dell’alloggio e dello stabile, le eventuali pertinenze, la presenza di spazi comuni, la dotazione di servizi tecnologici, l’eventuale presenza di mobilio.
L’aggiornamento annuale, definito dagli accordi locali, non potrà comunque superare il 75% della variazione ISTAT.
Per gli immobili di proprietà degli enti previdenziali, delle società assicurative, di grandi proprietari immobiliare, si farà riferimento ad appositi accordi locali integrativi che saranno conclusi tra la proprietà assistita, su richiesta, dall’organizzazione sindacale prescelta e le organizzazioni sindacali degli inquilini.

Durata contrattuale
Localmente gli accordi potranno prevedere una durata superiore a quella minima di 3 anni, nel qual caso sarà previsto un aumento del canone.

Altre clausole
– rinnovo tacito alla scadenza in mancanza di comunicazione
– 36 mensilità dell’ultimo canone a favore del conduttore se il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile non lo adibisca all’uso per il quale ne aveva fatto richiesta
– eventuale prelazione per il conduttore in caso di vendita dell’immobile.

2.Locazioni transitorie
Canone di locazione
Nelle 11 aree metropolitane, nei comuni con esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia il canone sarà definito sulla base dei livelli minimi e massimi previsti per le locazioni “prima casa”. Negli altri comuni sarà libero.

Durata
Da uno a diciotto mesi, con indicazione nel contratto delle esigenze transitorie e relativa documentazione di conferma fornita dal conduttore.

Varie
– obbligo di utilizzare i contratti tipo depositati presso il comune
– divieto di sublocazione
– eventuale prelazione per il conduttore in caso di vendita dell’immobile.

3. Locazione per studenti universitari
Canone di locazione
Sarà definito da accordi locali sulla base di fasce di oscillazione per aree omogenee (le medesime dei contratti “prima casa”). Si potrà anche tenere conto del mobilio, di particolari clausole, di eventuali modalità di rilascio.

Durata contrattuale
Da sei mesi a tre anni a favore di studenti universitari fuori sede.

Varie
– i contratti potranno essere sottoscritti dal singolo studente, da gruppi di studenti, dalle aziende per il diritto allo studio
– obbligo di utilizzare il contratto tipo definiti localmente
– divieto di sublocazione
– recesso parziale per il conduttore nel caso di più conduttori.