(D.L. 22 GIUGNO 2012 N. 83)

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26-6-2012 – Suppl. Ordinario n.129 è stato pubblicato il decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, dal titolo “Misure urgenti per la crescita del Paese”. Le novità di seguito illustrate si applicano dal 26 giugno 2012, giorno della pubblicazione del provvedimento.

Tra i provvedimenti hanno, finalmente, trovato spazio misure in favore del settore edile, quali quelle relative al ripristino dell’IVA su cessioni e locazioni di immobili da parte di imprese costruttrici effettuate oltre i 5 anni, nonché nuovi importi e percentuali di detrazione per gli interventi di recupero e per quelli inerenti il risparmio energetico.

1) Assoggettabilità ad IVA degli immobili abitativi ceduti dalle imprese costruttrici dopo 5 anni

A seguito delle modifiche introdotte dal decreto, le imprese di costruzione non saranno più obbligate ad assoggettare al regime di esenzione dall’IVA le case vendute oltre i cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dal recupero del fabbricato, ma potranno scegliere di assoggettarle ad IVA per opzione.

Le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa effettuate dalle imprese che li hanno costruiti, o che vi hanno realizzato interventi di recupero, finora esenti dall’IVA se poste in essere dopo 5 anni dal termine dei lavori, potranno essere assoggettate all’imposta su opzione del venditore, da manifestare nell’atto di vendita.

In sostanza, le vendite di abitazioni da parte delle suddette imprese:
–  entro il quinquennio: sono sempre imponibili;
–   decorso del quinquennio: il venditore può optare tra il considerarle operazioni esenti, e perciò soggette a imposta di Registro, oppure considerarle soggette a IVA.

Rimangono in ogni caso esenti dall’IVA le cessioni di abitazioni effettuate da soggetti diversi dalle suddette imprese di costruzione o recupero.
Ad esempio il fornitore che, avendo ricevuto in permuta dall’impresa costruttrice un’unità abitativa, voglia venderla, non potrà beneficiare dell’assoggettabilità ad IVA.
Qualora peraltro il fornitore avesse ricevuto in permuta l’unità abitativa al rustico, potrebbe provvedere ad ultimarla, assumendo così la veste di impresa costruttrice, e beneficiando di conseguenza della assoggettabilità ad Iva nella cessione.
Negli altri casi la cessione effettuata dalle imprese non costruttrici sarà sempre esente e I’lva sulla permuta indetraibile.

Anche per la cessione di fabbricati strumentali viene confermata l’imponibilità ad Iva su opzione per le vendite effettuate, non più oltre quattro anni, ma oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero. Per tali immobili però l’imponibilità riguarda le cessioni effettuate da tutti gli operatori economici.
Contrariamente a quanto previsto per le unità abitative, nel caso in cui i fabbricati strumentali, riprendendo l’esempio già fatto, vengano ceduti da imprese edili, in permuta per i lavori eseguiti, ad aziende fornitrici, queste ultime potranno optare, in caso di cessione, per l’imponibilità ad Iva.

2) Assoggettabilità ad IVA delle locazioni dei fabbricati costruiti dall’impresa

Le locazioni di fabbricati abitativi e strumentali restano operazioni esenti, in linea di principio, dal regime IVA.
Fanno eccezione i seguenti casi, nei quali è consentito al locatore di optare, nel relativo atto, per l’applicazione dell’IVA con l’aliquota agevolata del 10%:
–  fabbricati abitativi locati dalle stesse imprese che li hanno costruiti o che vi hanno realizzato interventi di recupero;
–  fabbricati strumentali (ad esempio uffici, negozi, capannoni …) che non possono, data la loro caratteristica, essere adibiti ad altra utilizzazione salvo radicali trasformazioni;
–  fabbricati destinati ad alloggi sociali.

Naturalmente, qualora l’impresa costruttrice (locatrice) non opti per il trattamento di imponibilità, la locazione rimane esente dall’IVA e soggetta all’imposta di registro.

3) Applicazione del reverse charge alle cessioni imponibili su opzione

Il decreto-legge modifica la norma IVA che individua il debitore dell’imposta nelle cessioni immobiliari imponibili su opzione.
Viene cioè stabilito che nei casi in cui le cessioni di fabbricati (abitativi e strumentali) siano imponibili su opzione del venditore, l’imposta non è applicata dal cedente (venditore) con l’ordinario sistema, ma dal cessionario (acquirente) con il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge).
L’applicazione di tale meccanismo è subordinata, naturalmente, alla condizione che l’acquirente non sia un privato, ma un soggetto passivo ai fini IVA.
4) Bonus del 50% per interventi di recupero edilizio

II decreto legge ha aumentato dal 36% al 50% la detrazione dall’imposta lorda delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione effettuati nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto) e il 30 giugno 2013, ed ha aumentato contestualmente l’ammontare complessivo delle spese sostenute, sulle quali conteggiare la detrazione, fino a 96.000 euro per unità immobiliare, mentre è rimasto invariato il periodo della rateazione fissato in 10 anni.

L’agevolazione viene concessa in relazione alla data di effettuazione del bonifico e non tanto a quella di esecuzione dei lavori. Pertanto possono usufruire dell’agevolazione al 50% i bonifici effettuati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge e perciò effettuati dal 26 giugno 2012.

5) Bonus del 50% per interventi di risparmio energetico

Per le spese per gli interventi di riqualificazione energetica l’entità percentuale dell’agevolazione è ora così fissata:
– dal 26/06/2012 al 31/12/2012:  55%
– dal 01/01/2013 al 30/06/2013:  50%

Si segnala, infine, che con riferimento agli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici che non hanno le caratteristiche tecniche per poter beneficiare della detrazione del 55%, dal 1° gennaio 2012 è ammessa la detrazione del 36%.
Detti interventi, in assenza delle modifiche introdotte dal decreto in commento, sarebbero infatti stati ingiustificatamente esclusi, per l’anno 2012, dalla detrazione del 36%.