In caso di cessione di un immobile in fase di ristrutturazione, è irrilevante, ai fini della tassazione, la categoria catastale che gli sarà attribuita al termine dei lavori. Si deve, piuttosto, tenere conto della situazione di fatto esistente al momento della vendita.

È il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 24774 del 16 settembre 2024.

Il caso sottoposto ai Giudici riguarda la cessione di un fabbricato che, al momento della vendita, era censito nella categoria catastale F/4, riservata proprio agli immobili in corso di definizione.

Si tratta, infatti, di una categoria catastale provvisoria: al termine della ristrutturazione, all’immobile sarà attribuita la categoria definitiva in base alla destinazione d’uso.

Ciò premesso, nella fattispecie in esame, il notaio, in sede di registrazione dell’atto di vendita, ha applicato le imposte previste per gli atti aventi a oggetto trasferimenti di fabbricati abitativi, in considerazione del fatto che, al termine dei lavori di ristrutturazione, il fabbricato avrebbe assunto una destinazione abitativa.

Di conseguenza, le imposte di registro, ipotecaria e catastale risultavano dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Dunque, nonostante l’atto di vendita riguardasse un fabbricato con categoria catastale F4, lo stesso è stato assoggettato alle imposte previste per i trasferimenti di fabbricati abitativi e, quindi, alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Ebbene, la Corte di Cassazione non condivide la tesi del contribuente, secondo cui dovrebbe procedersi a tassazione tenendo conto della destinazione abitativa che il fabbricato avrebbe assunto al termine della ristrutturazione.

Conclusione motivata dal fatto che “…ciò che rileva è la classificazione catastale al momento del trasferimento, nel senso che l’unico criterio oggettivo per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento, restando viceversa irrilevante l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, in quanto nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento”.