Ai fini dell’imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire in base al valore venale del bene e non del corrispettivo dovuto al cedente, anche se la vendita dell’immobile è soggetta ad Iva.

È il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21318 del 30 luglio 2024, riguardante una fattispecie di compravendita conclusa tra due società in cui, oltre all’imposta di registro in misura fissa, erano state versate le imposte ipotecaria e catastale sulla base del corrispettivo pattuito nell’atto.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che il valore venale del bene fosse maggiore rispetto al corrispettivo individuato dalle parti, ha rettificato in aumento la base imponibile dei due tributi.

Nella specie, fulcro della controversia è se, in caso di compravendita soggetta a Iva (come nel caso), le imposte da versare in sede di registrazione vadano commisurate al corrispettivo pattuito tra le parti o al valore del bene.

Ebbene, nell’ordinanza viene chiarito che “In tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad Iva e non ad imposta di registro”.

Tale principio trova fondamento nel d.l. n. 223/2006, che ha previsto l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastale in misura proporzionale, anche quando vengono effettuati dei trasferimenti di immobili strumentali, che rientrano tra gli atti soggetti ad Iva.

In conclusione, quindi, la base imponibile di tali imposte deve sempre essere parametrata a quella dell’imposta di registro, anche nel caso in cui l’operazione rientri nel campo di applicazione dell’iva e non si dia luogo ad applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.