Con il Decreto-legge 29 maggio 2024 n. 69 rubricato “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” vengono approvate nuove modifiche al Dpr 380/2001 “Testo Unico Edilizia” con l’obiettivo, come dichiarato nella relazione illustrativa allegata al decreto, di superare le attuali rigidità che caratterizzano questa normativa e agevolare la commerciabilità degli immobili, soprattutto a destinazione residenziale, fino ad oggi resa difficile a causa della presenza di difformità minori rispetto allo stato legittimo dell’immobile, fondamentale al momento sia della compravendita, sia per l’esecuzione di interventi di riqualificazione e rigenerazione.

Si tratta di un provvedimento che per la prima volta cerca di affrontare alcune problematiche che avevano, come noto, trovato in passato delle soluzioni “straordinarie” (es. CILAS Superbonus).

In particolare, il Decreto Legge, in vigore dal 30 maggio 2024, presenta modifiche inerenti al Dpr 380/2001 “Testo Unico Edilizia” su:

• attività edilizia libera;
• stato legittimo dell’immobile;
• cambi di destinazione d’uso;
• tolleranze costruttive ed esecutive;
• nuovo accertamento di conformità in sanatoria;
• alienazione immobili abusivi.

1. EDILIZIA LIBERA:

Ampliata la categoria dell’edilizia libera con:

• la possibilità di chiusura anche di porticati con le VEPA;
• l’installazione di opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici (tende da sole, da esterno, a pergola con telo retrattile anche impermeabile, a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili) addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;

Tali opere non dovranno determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e di superfici, nonché con caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro.

2. STATO LEGITTIMO:

Semplificata la verifica dello stato legittimo che può essere ora comprovato:

• anche solo dal titolo che ha legittimato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare, comunque che sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o legittimato la stessa;
• anche da tutti i titoli rilasciati in sanatoria purché siano state pagate le relative sanzioni (superamento della c.d. fiscalizzazione dell’abuso edilizio);
• dalle dichiarazioni del tecnico sulle tolleranze costruttive.

3. CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO:

È sempre consentito mediante Scia (fatte salve le norme regionali più favorevoli) per la singola unità immobiliare il cambio d’uso senza opere:

• all’interno della stessa categoria funzionale (cd. cambio “orizzontale”) nel rispetto delle normative di settore; gli strumenti urbanistici comunali possono prevedere specifiche condizioni;
• tra diverse categorie funzionali (c.d. cambio “verticale”) di immobili ubicati nelle zone A, B e C:
  • se la forma di utilizzo è conforme a quella prevalente nell’immobile;
  • qualora l’unità immobiliare si trova al piano terra, il cambio d’uso a residenza è consentito nei soli casi previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Il passaggio ad una diversa categoria funzionale non comporta, comunque, obbligo di reperimento di ulteriori aree a standard ai sensi del DM 1444/1968 o di ulteriori spazi per parcheggi ai sensi dell’art. 41 sexies Legge 1150/1942.

4. TOLLERANZE:

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024:

• viene riparametrata l’attuale tolleranza costruttiva del 2 % in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare (assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento) da un minimo del 2% ad un massimo del 5%; in tali casi se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico viene esclusa la necessità di ottenere l’autorizzazione paesaggistica;
• sono specificate alcune casistiche rientranti nelle cd. tolleranze geometriche.

• Sono previste specifiche previsioni per unità immobiliari situate in zone sismiche.
• Si prevede che l’applicazione della disciplina delle tolleranze non può comportare limitazioni dei diritti dei terzi; eventuali limitazioni dovranno essere verificate dal tecnico che dovrà indicare le attività necessarie per eliminarle o presentare, se necessari, i relativi titoli edilizi.

5. ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’:

• Variazione della doppia conformità urbanistica e edilizia (ossia la necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda): per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal PdC o dalla Scia alternativa a PdC e per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla Scia è sufficiente provare la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione;
• Il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitari (cd. sanatoria condizionata);
• Viene introdotto il meccanismo del silenzio-assenso nel caso in cui il Comune non si esprima sulla richiesta nel termine di 45 giorni nel caso di permesso in sanatoria e di 30 giorni nel caso di SCIA in sanatoria;
• Il rilascio del permesso in sanatoria prevede sempre il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importo compreso fra 1.032 e 30.984 €). Tali entrate sono destinate per un terzo obbligatoriamente alla demolizione delle opere abusive, agli interventi di rigenerazione urbana e aree degradate, ecc.;
• Per i casi di immobili con vincoli paesaggistici viene prevista la necessità di ottenere il parere all’autorità competente ovvero la commissione per il paesaggio e la sovrintendenza.

6. ALIENAZIONE IMMOBILI ABUSIVI:

Prevista la possibilità che le opere abusive, con relativa area di sedime, acquisite dal Comune – se non contrastanti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico – possono essere alienate, previo parere delle autorità competenti. L’alienazione è subordinata alla rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente.

Il Decreto prevede, inoltre, anche alcune disposizioni in materia di strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid con l’obiettivo di mantenere quelle che si ritengono di utilità sociale (es. finalità sanitarie, assistenziali e educative), oltre ad alcune norme di chiusura volte ad un coordinamento con altre normative.

Allegati:

DL Salva casa_nota tecnica

DL Salva casa-tabella riassuntiva

Gazzetta Ufficiale_DL 29 maggio 2024 n_69