Sì alla detrazione dell’IVA pagata per l’acquisto di un immobile abitativo che verrà utilizzato come “casa-vacanze” e quindi locato con finalità turistiche. Questo perché il fabbricato, anche se iscritto in catasto come abitazione, può essere considerato, di fatto, come strumentale all’attività ricettiva.

Così si esprime l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 392 del 24 luglio 2023, ad un interpello avanzato da una società immobiliare che chiede se sia possibile operare la detrazione dell’IVA sull’acquisto di una villa di pregio da destinare alla locazione con finalità turistiche, attività di fatto già esercitata dall’impresa venditrice, che continuerà a gestire l’immobile nell’attività ricettiva, svolta in nome e per conto della società acquirente (in base ad un mandato con rappresentanza).

Infatti, la disciplina IVA prevede specifiche ipotesi di esclusione o limitazione della detrazione dell’imposta per l’acquisto di alcuni beni e servizi.

Tra queste, rientra “l’acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa”, effettuato da imprese che non esercitano l’attività di costruzione di abitazioni, per il quale l’indetraibilità dell’IVA viene giustificata dal possibile utilizzo dell’abitazione in modo promiscuo, sia nell’attività d’impresa che per finalità estranee ad essa (cfr. l’art.19bis1, co.1, lett.i, del D.P.R. 633/1972).

Sulla questione, in deroga a questa disposizione, l’Amministrazione finanziaria risponde che l’IVA sull’acquisto dell’abitazione è detraibile per la società immobiliare, richiamando sia i propri precedenti chiarimenti (R.M. 18/E/2012), sia la giurisprudenza in materia (cfr., tra le altre, Ordinanza Cassazione n. 11333 del 12 giugno 2020).

In particolare, nel caso di specie la detraibilità dell’IVA sull’acquisto della villa di pregio opera perché:

• l’immobile abitativo viene utilizzato dalla società acquirente nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo, imponibile ad IVA (come gestione di “casa – vacanze”, affitta camere…), con una necessaria correlazione di inerenza tra l’acquisto e l’attività esercitata.

Sul punto, la Risposta 392/2023 precisa, altresì, che le relative prestazioni di alloggio turistico sono imponibili ad IVA con l’aliquota del 10% (come “prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive” cfr. n.120 della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972);

• il concreto utilizzo dell’immobile, che viene locato a terzi per finalità turistiche, lo qualifica di fatto come un “fabbricato strumentale per natura”, a prescindere dalla sua classificazione catastale come abitazione.