(geom. Antonio Gnecchi e arch. Gianpiero Pedretti)

• COMPENSAZIONE PEREQUAZIONE, ED INCENTIVAZIONE URBANISTICA

(legge regionale n. 12 del 2005)

Compensazione: Retribuire, pagare, compensare, in alternativa all’esproprio, cessioni di aree per servizi pubblici alla P.A. a fronte della attribuzione di diritti edificatori o capacità edificatoria, da allocare su altri terreni appositamente definiti;

Perequazione: ripartire equamente, eliminando o riducendo progressivamente le disuguaglianze del valore dei terreni del territorio comunale.

Partendo da questo assunto c’è da precisare che, ante LR 12/05, l’art. 28 della legge urbanistica (L. 1150/42) obbligava i proprietari delle aree comprese in ambiti soggetti a piani attuativi a consorziarsi tra loro al fine di realizzare unitamente alla volumetria potenziale dell’intero compendio territoriale, anche le rispettive opere di urbanizzazione e servizi previsti dal Piano.

Tutti i proprietari, nessuno escluso, beneficiano pro quota della potenziale volumetria complessivamente assegnata alla zona sotto forma di indice territoriale. In tal modo si rende (equamente uguale) perequata la partecipazione e il trattamento di tutti i lotti superando la tipica distinzione della zonizzazione “edificatoria” e delle “aree a standard”.

Perequazione: oggi, con l’art.  11 della LR 12/05, la perequazione viene distinta in:

• Perequazione diretta, ovvero la possibilità di ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati da gli interventi (previsti dagli ambiti attuativi) i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per OO UU mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale, confermate le volumetrie degli edifici esistenti, se mantenuti;
• Perequazione diffusa, (molto teorica, ma comunque principio basilare della perequazione in senso generale) ovvero qualora il PdR attribuisca a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario, differenziato per parti di territorio comunale, disciplinandone altresì con il rapporto con la volumetria degli edifici esistenti, in relazione ai vari tipi di intervento previsti. Questa scelta prevede inoltre di regolamentare la cessione gratuita al comune le aree destinate nel piano stesso alla realizzazione delle OO. UU., ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, da effettuarsi all’atto della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di detto criterio perequativo.

Incentivazione: costituisce uno strumento per “far fare” ad un privato qualcosa che senza tale incentivo non avrebbe convenienza a fare. In sostanza previsioni di riqualificazione che possono risultare poco convenienti economicamente per i privati possono essere realizzate se i privati sono incentivati con l’assegnazione di una quantità di edificabilità (in alcuni casi si parla di “crediti edilizi”) che può essere esercitata anche su altre aree (proprie o no) ammesse alla previsione urbanistica generale.

     La L.R. Lombardia 12/05: art. 11- Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica.

L`art. 11 della LR 112/05, tratta:

• perequazione, compensazione e incentivazione, quali strumenti attraverso i quali attuare la norma regionale attraverso la pianificazione urbanistica territoriale,
• tanto la perequazione che la compensazione sono istituti facoltativi, rimessi alla discrezionalità delle amministrazioni locali – come confermato dalla lettera g), dell`art. 8, co. 2 – il che a significare che il PGT potrebbe essere attuato anche senza far ricorso a detti principi territoriali.

Questi principi, rimessi alla facoltà delle amministrazioni, sono da definire all`interno del Documento di Piano, e del Piano delle Regole mediante:

• i criteri di perequazione, compensazione e di incentivazione (art. 8, co. 2, lett. g), LR 12/05);
• disciplina di incentivazione in misura non superiore al 20% della volumetria ammessa per interventi sul patrimonio edilizio esistente (Art. 11, comma 5); per i comuni superiori a 5.000 abitanti detta volumetria aggiuntiva può essere alienata dopo la registrazione sul registro dei diritti edificatori, mentre per i comuni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti può essere utilizzata solo nell’ambito dell’edificio oggetto di incentivazione;
• disciplina l’incentivazione in misura non superiore al 20% degli indici di edificabilità al fine di favorire la realizzazione di aree destinate alla creazione di parchi anche sovraccomunali da perequare entro tre anni dall’individuazione delle aree nel PGT prioritariamente in ambiti di rigenerazione urbana; tali diritti edificatori acquisiscono efficacia, previo inserimento nel registro comunale istituito ai sensi dell’art. 11, comma 4, ad avvenuta cessione delle aree;
• DIRITTI EDIFICATORI

1. Per diritto edificatorio si intende la possibilità, determinata dallo strumento urbanistico comunale (PGT), di usufruire di una quota di Superficie lorda (SL), nelle forme e nei modi stabiliti dallo strumento urbanistico e disciplinate dal Regolamento Edilizio.
2. I diritti edificatori, espressi in mq di superficie lorda (SL), sono assegnati ad ogni mq di terreno dalle norme d’ambito del Piano delle Regole o Documento di Piano oppure, possono essere generati virtualmente dalla cessione di aree per servizi (ex Standards) pubbliche o private secondo criteri stabiliti dal P.G.T.
3. Il rilascio del relativo certificato dei diritti edificatori avviene nei seguenti casi:

• su richiesta del proprietario di aree di decollo che, in funzione delle previsioni del P.G.T., intende cedere a titolo oneroso o gratuito i propri diritti edificatori ad altro soggetto;
• su richiesta del proprietario di aree di atterraggio che, in funzione delle previsioni del P.G.T., intende acquistare da altro soggetto o dal pubblico registro comunale i diritti edificatori.

4. La cessione dei diritti edificatori avverrà con atto pubblico da trascrivere nei registri immobiliari e da allegarsi in copia al registro dei diritti edificatori. Tale trascrizione è resa necessaria dalla modifica del Codice Civile avvenuta con D.L. 13 maggio 2011 n. 70 , che all’art. 2643 ha aggiunto il comma 2-bis) che testualmente recita: “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”;
5. In caso di trasferimento dei diritti edificatori, l’ufficio competente provvederà a verificare l’esistenza del titolo di proprietà e del certificato del venditore. A seguito di verifica positiva, annoterà nell’apposita sezione del registro il passaggio di proprietà, ritirerà il certificato intestato al venditore e rilascerà un nuovo certificato all’acquirente, che è il nuovo avente titolo.
6. Ogni atto notarile avente ad oggetto il trasferimento di diritti edificatori dovrà essere corredato dal Certificato dei Diritti Edificatori rilasciato dal Comune e dovrà porre a carico dell’acquirente l’obbligo di comunicare al Comune l’avvenuta cessione con gli estremi dell’atto. Tale obbligo dovrà essere previsto in ogni successivo trasferimento dei diritti; l’acquirente dovrà chiedere il rilascio del certificato a suo nome allegando copia dell’atto medesimo e, ove occorra, il certificato originale del venditore
7. L’atto notarile di cessione, anche nei passaggi di proprietà successivi al primo, dovrà sempre contenere:
8. l’indicazione degli estremi catastali dell’area di decollo;
9. gli estremi dell’atto della cessione originaria tra Comune/proprietario e cedente;
10. gli estremi di tutti i passaggi di proprietà successivi al primo.
11. Il certificato attesterà solo l’avvenuta annotazione del passaggio di proprietà nel registro a favore del nuovo avente titolo, rimandandone la costituzione del diritto reale di godimento alla celebrazione dell’atto notarile.

2 b) CERTIFICATO DEI DIRITTI EDIFICATORI

1. Il Diritto Edificatorio derivante da incentivazione o compensazione, una volta riconosciuto, deve essere trascritto sull’apposito registro, quindi può liberamente circolare e può riguardare o il trasferimento del solo D.E., oppure il trasferimento della proprietà più il diritto edificatorio;
2. Per i Diritti Edificatori riconosciuti, deve essere istituito un apposito registro;
3. La definizione dei diritti edificatori avviene stabilendo la destinazione e la superficie (SL) secondo:
4. a) diversi indici mq/mq (o mc, raramente), a seconda delle zone da cui decollano;
5. b) diritti edificatori che prevedono esuberi negli interventi di demolizione e ricostruzione;
6. c) diritti edificatori per riqualificazione energetica.
7. Possono interessare la destinazione residenziale, commerciale, produttiva e direzionale con diverso rapporto di SL; il diverso rapporto di SL è definito dai valori dei Diritti Edificatori per le varie destinazioni.
8. Il trasferimento dei DE, ovvero le aree di atterraggio degli stessi possono riguardare:
9. a) I terreni di proprietà pubblica,
10. b) i terreni di proprietà privata negli ambiti di trasformazione o altre aree espressamente previste dal PGT, secondo gli indici del PGT medesimo;
11. c) ampliamenti di edifici esistenti su aree con destinazioni residenziali e produttive nel limite del ___% dell’edificabilità, previsto dal PGT.
12. La loro validità è di __ (_________)* anni dalla data della loro iscrizione nel registro dei diritti edificatori

* La validità dei diritti edificatori è definita dalle NTA del PGT o dal Regolamento del Registro dei Diritti edificatori.

7. L’utilizzo o lo sfruttamento dei D.E. avviene in relazione alle varie destinazioni urbanistico-edilizie e ai rispettivi indici stabiliti dal PGT, assieme a tutti gli altri aspetti applicativi previsti dalle norme statali e regionali.

ESEMPIO DI CERTIFICATO

2c) CERTIFICATO DEI DIRITTI EDIFICATORI

Data rilascio _ _ _ _ _ _ _ _ _

–   Visto il vigente Piano di Governo del Territorio approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. _ _ _ del _ _ _ _   pubblicato sul B.U.R.L. n. _ _ _ del _ _ _ _ _ _ _ _ ;

–    Visto il Regolamento Comunale per la gestione del registro dei diritti edificatori approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. ___del _________________;

–  Vista la Legge Regionale 11.03.2005 n.12, attesta: che il Sig.________________ nato a_________   il_______ C.F.___________________ residente a________________  che la società_______________ con sede a________________ C.F. / P.I. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _  è titolare di diritti edificatori per complessivi mq _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ di SL iscritti nel registro in data……….….;

[ ] generati dalla potenzialità edificatoria dell’area identificata al Foglio _ _ _ _ _ _ _ _ _ mappali n._______di mq_______

[ ] derivanti dalla cessione a favore del Comune di  ………… dell’area identificata al Foglio__ mappali n._______di mq_______

[ ] derivanti dalla compravendita di cui all’atto _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Tali diritti edificatori sono annotati nell’apposito Registro al n. progressivo _ _ _ _ _ _ _ _ _

[ ]  detti diritti edificatori hanno validità fino alla data del………………; dopo tale data decade la loro validità ed i medesimi saranno inutilizzabili.

Il presente certificato si rilascia in unico esemplare.

………….li……………..

Il Responsabile del Servizio

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2d) CONSIDERAZIONI FINALI SUI DIRITTI EDIFICATORI

I diritti edificatori hanno ovviamente diretta attinenza con la perequazione urbanistica in quanto utilizzabili nelle diverse forme previste dall`art. 11 della LR 12/05.

E’ privilegiato il loro utilizzo negli ambiti di trasformazione ovvero, negli ambiti di rigenerazione urbana individuate dal PGT.

Sono principalmente generati dalla cessione di aree da utilizzare per la realizzazione di servizi pubblici o di interesse pubblico o generale, anche di carattere sovracomunale, consentendo ai comuni di attribuire alle aree interessate da tali finalità un incremento massimo del 20% degli indici di edificabilità.

I diritti edificatori non hanno alcuna affinità con gli standard di qualità dai quali si distinguono sia dalle norme di riferimento che dalle finalità che si prefiggono.

• STANDARD AGGIUNTIVI DI QUALITÀ

     Sono stati introdotti ufficialmente dalla legge regionale n. 9 del 12.04.1999 (Legge abrogata dall’art. 104 della L.R. 12/2005), mediante l’utilizzo della programmazione negoziata o pianificazione urbana, che ha dettato i principi che regolano i rapporti tra pubblico e privato.

La legge prevede:

• la obbligatorietà di una pluralità di destinazioni e funzioni, anche di interesse sovracomunale e d’interesse pubblico e la riqualificazione ambientale, naturalistica e paesistica;
• compresenza di tipologie e modalità d’intervento integrate, anche con riferimento alla realizzazione ed al potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
• rilevanza territoriale tale da incidere sulla riorganizzazione dell’ambito urbano;

Gli obiettivi e le finalità della legge n. 9/99 riguardano: i centri storici, le aree periferiche, quelle produttive dismesse, le zone urbanizzate, le aree in tutto o in parte edificate o di nuova edificazione, le aree agricole non funzionali all’attività agricola, ad esclusione delle aree intercluse in zone già urbanizzate;

A seguito di tale legge regionale era stata emanata la circolare approvata dalla Giunta Regionale con propria delibera n. 6/44161 del 09.07.1999, che delineò in via interpretativa l’istituto del c.d. standard di qualità.

La LR n. 9/99, nell`introdurre gli standard qualitativi, prevedeva la necessità di reperire adeguati servizi, volti a raggiungere gli obiettivi e le modalità operative per raggiungerli principalmente attraverso i PII, Piani Attuativi e gli Accordi di Programma.

Sostanzialmente, all’interno di questi piani e programmi potevano/dovevano essere previsti:

• gli standard richiesti espressamente dalla P.A. da realizzare e cedere, compresi gli standard qualitativi;
• gli standard da monetizzare;

La ratio dell’istituto era da ricercare nel nuovo quadro normativo generale che si andava delineando, nella materia degli standard, anche per effetto della sentenza 20 maggio 1999, n. 179 della Corte Costituzionale, legata agli effetti del vincolo espropriativo sulle aree oggetto di servizi e standard previsti dagli strumenti urbanistici generali.

Riassumendo l’operatore privato aveva tre possibilità di assolvere l’onere di conferimento degli standard:

– il reperimento di aree libere, la realizzazione delle opere di urbanizzazione e servizi e la successiva cessione al Comune;

– la monetizzazione di aree non cedute;

– la realizzazione di standard di qualità concordati con la P.A. Il concetto di standard di qualità viene poi ripreso e rafforzato nella legge regionale 15 gennaio 2001 n.1 (Legge abrogata dall’art. 104 della L.R. 12/2005) che introduceva lo strumento del piano dei servizi.

• A PROPOSITO DEL PIANO DEI SERVIZI

Introdotto dalla legge regionale n. 1/01, (oggi abrogata dall’art. 104 comma 1 lett. dd) della L.R. 12/05) e ridefinito dall’art. 9 della legge regionale n. 12/05, rappresenta lo strumento di transizione dello standard quantitativo a quello prestazionale.

La definizione dell’art. 9 rappresenta infatti un aggiornamento concettuale, della novità introdotta dalla legge regionale n. 9/99 sulla Programmazione Integrata di Intervento (PII).

Il nuovo PdS definito dall’art. 9 L.R. 12/05 prevede:

• I comuni redigono ed approvano il piano dei servizi al fine di assicurare una dotazione globale di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale, le eventuali aree per l’edilizia residenziale pubblica e da dotazione a verde, i corridoi ecologici e il sistema del verde di connessione tra territorio rurale e quello edificato, nonché tra le opere viabilistiche e le aree urbanizzate ed una loro razionale distribuzione sul territorio comunale, a supporto delle funzioni insediate e previste;
• La realizzazione ovvero il mantenimento di campi di sosta o di transito dei nomadi;
• I comuni redigono il piano dei servizi determinando il numero degli utenti dei servizi dell’intero territorio, secondo i seguenti criteri:

1. a) popolazione stabilmente residente nel comune gravitante sulle diverse tipologie di servizi anche in base alla distribuzione territoriale;
2. b) popolazione da insediare secondo le previsioni del documento di piano, articolata per tipologia di servizi anche in base alla distribuzione territoriale;
3. c) popolazione gravitante nel territorio, stimata in base agli occupati nel comune, agli studenti, agli utenti dei servizi di rilievo sovracomunale, nonché in base ai flussi turistici;

• Il piano dei servizi, deve soddisfare le esigenze espresse dall’utenza valuta prioritariamente l’insieme delle attrezzature al servizio delle funzioni insediate nel territorio comunale;
• Il piano dei servizi esplicita la sostenibilità dei costi di cui al comma 3, anche in rapporto al programma triennale delle opere pubbliche, nell’ambito delle risorse comunali e di quelle provenienti dalla realizzazione diretta degli interventi da parte dei privati;
• Nei comuni aventi caratteristiche di polo attrattore individuato dal piano territoriale di coordinamento provinciale, in relazione al flusso di pendolari per motivi di lavoro, studio e fruizione di servizi e nei comuni caratterizzati da rilevanti presenze turistiche, il piano dei servizi contiene la previsione di servizi pubblici aggiuntivi, in relazione ai fabbisogni

espressi dalla popolazione fluttuante;

• Il piano dei servizi può essere redatto congiuntamente tra più comuni confinanti e condiviso a livello operativo e gestionale;
• Il piano dei servizi deve indicare i servizi da assicurare negli ambiti di trasformazione di cui all’articolo 8, comma 2, lettera e), con particolare riferimento agli ambiti entro i quali è prevista l’attivazione di strutture di distribuzione commerciale, terziarie, produttive e di servizio caratterizzate da rilevante affluenza di utenti;
• Il piano dei servizi è integrato, per quanto riguarda l’infrastrutturazione del sottosuolo, con le disposizioni del piano urbano generale dei servizi nel sottosuolo (PUGSS), di cui all’articolo 38 della l.r. 12 dicembre 2003, n. 26;
• Il piano dei servizi, al fine di garantire il rispetto del principio dell’invarianza idraulica e idrologica, contiene quanto previsto dall’articolo 58 bis, comma 3, lettera b);
• Sono servizi pubblici e di interesse pubblico o generale i servizi e le attrezzature pubbliche, realizzati tramite iniziativa pubblica diretta o ceduti al comune nell’ambito di piani attuativi, nonché i servizi e le attrezzature, anche privati, di uso pubblico o di interesse generale, regolati da apposito atto di asservimento o da regolamento d’uso;
• Le previsioni contenute nel piano dei servizi, concernenti le aree necessarie per la realizzazione dei servizi pubblici e di interesse pubblico o generale, hanno carattere prescrittivo e vincolante;
• I vincoli preordinati all’espropriazione per la realizzazione, esclusivamente ad opera della pubblica amministrazione, di attrezzature e servizi previsti dal piano dei servizi hanno la durata di cinque anni, decorrenti dall’entrata in vigore del piano stesso. Detti vincoli decadono qualora, entro tale termine, l’intervento cui sono preordinati non sia inserito, a cura dell’ente competente alla sua realizzazione, nel programma triennale delle opere pubbliche e relativo aggiornamento, ovvero non sia stato approvato lo strumento attuativo che ne preveda la realizzazione;
• Non configurano vincolo espropriativo e non sono soggette a decadenza le previsioni del piano dei servizi che demandino al proprietario dell’area la diretta realizzazione di attrezzature e servizi, ovvero ne contemplino la facoltà in alternativa all’intervento della pubblica amministrazione;
• Il piano dei servizi non ha termini di validità ed è sempre modificabile;
• La realizzazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, diverse da quelle specificamente previste dal piano dei servizi, non comporta l’applicazione della procedura di variante al piano stesso ed è autorizzata previa deliberazione motivata del consiglio comunale;

     Questi principi trovano conferma anche nell’art. 90 della legge n. 12 del 2005 che, nel dettare la disciplina dei programmi integrati di intervento, prevede che gli stessi programmi debbano garantire, a supporto delle funzioni insediate, una dotazione globale di aree o attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, valutata in base all’analisi dei carichi di utenza che le nuove funzioni inducono sull’insieme delle attrezzature esistenti nel territorio comunale.

Lo standard di qualità introdotto dall’art. 8, comma 5, della legge n. 9/1999 ha mutato pelle assumendo i contorni definiti dall’art. 90, comma 3, della legge n. 12/2005. Tale disposizione apre alla facoltà dell’operatore privato di proporre la realizzazione di standard aggiuntivi; qualora, infatti, le attrezzature e le aree non risultino idonee a supportare le funzioni previste, può essere proposta la realizzazione di nuove attrezzature indicate nel piano dei servizi, ovvero la cessione di aree, anche esterne al perimetro del singolo programma.

Il T.A.R. Lombardia, Sezione di Brescia, con sentenza 25 luglio 2005, n. 784 è intervento sul punto risultante dal combinato disposto dell’art. 28, quarto comma n. 1), della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e dagli artt. 3 e 5 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (ora articolo 16 d.P.R. n. 380 del 2001 – n.d.r.). Secondo tale sentenza  non è rinvenibile un principio che dia titolo al soggetto che ha stipulato una convenzione urbanistica con il Comune di non corrispondere al medesimo (in denaro, in aree cedute o in opere di urbanizzazione realizzate), beni di valore complessivamente superiore a quanto dovuto per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi dell’art. 10 della legge n. 10 del 1977 (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 10 giugno 1998, n. 807, con riferimento a convenzione di lottizzazione; T.A.R. Lombardia, Milano, 10 maggio 2000, n. 3180; id. 25 giugno 2001, n. 4523) e, conseguentemente, in virtù della convenzione, il privato è obbligato ad eseguire puntualmente tutte le prestazioni ivi assunte, a nulla rilevando che queste possano eccedere originariamente o successivamente l’importo degli oneri di urbanizzazione (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 10 gennaio 2003, n. 33).

E’ lo stesso art. 11 della legge n. 12/2005 a disporre che sia il Documento di Piano a definire criteri, per ripartire tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi  i diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per opere di urbanizzazione mediante l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale (comma 1).  Al fine di favorire la realizzazione di parchi anche a livello sovraccomunale i comuni possono attribuire a tali aree una incentivazione in misura non superiore al 20% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana.

Tale incentivazione deve, però, essere perequata entro tre anni dall’individuazione delle aree nel PGT, prioritariamente negli ambiti di rigenerazione urbana. Tali diritti edificatori acquistano efficacia, previo inserimento nel registro comunale istituito ai sensi dell’art. 11, comma 4, ad avvenuta cessione delle aree.

Lo standard di qualità, o se vogliamo, le opere che eccedono lo standard minimo, sono e restano opere di urbanizzazione, al pari delle opere da realizzarsi a scomputo.

A conforto delle considerazioni svolte, la sentenza della Corte Costituzionale n. 129 del 2006, con la quale la Consulta, chiarisce l’obbligo di procedure ad evidenza pubblica per tutti i lavori (Opere di urbanizzazione primaria, secondaria e standard di qualità), da chiunque effettuati, (quindi anche realizzati dal privato) se di importo pari o superiore alla soglia comunitaria.

In sostanza la legge regionale ammette, nell’ambito dell’istituto della compensazione urbanistica, assimilabile al concetto di standard di qualità come sopra descritto, che il privato possa realizzare direttamente, senza ricorrere all’applicazione del D.Lgs 50/2016 gli interventi. relativi ad opere di urbanizzazione primaria, anche se realizzati come standard di qualità, se di importo inferiore al limite della soglia comunitaria (€ 5.278.000). Rimane inteso che le OO.UU. secondaria scontano l’obbligo di essere realizzate a fronte di una gara ad evidenza pubblica con l’applicazione del D. Lgs. 50/2016 anche se realizzate da un soggetto privato (art. 16 comma 2-bis D.P.R. 380/01). (

• VALUTAZIONI A SEGUITO DELLE ULTIME MODIFICHE DELLE

NORME DI RIFERIMENTO

Oggi la norma che obbligava il privato ad un versamento finanziario pari al 50% del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga, non è più applicabile in Lombardia ad opera dell`art. 103, comma 1, lettera a) della L R n. 12/05, che ha disapplicato l`art. 16 comma 4 lett. d-ter) del DPR n. 380/01 (contributo per il rilascio del permesso di costruzione). Rimangono, però, in vigore gli articoli 87, 90 e 94-bis della legge regionale n. 12/05 relativi alla disciplina dei programmi integrati di intervento.

Il primo riguarda i Programmi integrati di intervento, promossi dal comune nell’ambito del DdP delineando nel dettaglio le caratteristiche generali dei piani.   Il secondo detta le disposizioni in ordine alle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal PdS che garantiscano la dotazione degli stessi PII anche mediante una valutazione economico-finanziaria.

Lo stesso articolo 90, al comma 2, dispone che in caso di accertata insufficienza o inadeguatezza di tali attrezzature ed aree, di individuare le modalità di adeguamento, quantificandone i costi e assumendo il relativo fabbisogno  in relazione alle previsioni contenute nella disciplina del PdS.

Qualora le attrezzature e le aree individuate dal PII siano idonee alle funzioni previste dal piano, il comune può proporre ai promotori del PII la realizzazione di nuove attrezzature indicate dal Piano dei Servizi, ovvero la cessione di aree, anche esterne al perimetro del programma.

E’ in tale contesto che si determina l`eventuale obbligo di reperimento degli standard aggiuntivi di qualità che, se non realizzati all`interno o all`esterno del comparto, possono essere monetizzati secondo quanto dispone il successivo comma 4, stesso articolo, salvo assicurare obbligatoriamente la dotazione di parcheggi pubblici e di interesse pubblico all’interno del Programma laddove siano previste funzioni commerciali o attività terziarie aperte al pubblico.

Questi standard aggiuntivi di qualità, come la dotazione di quelli dovuti per legge, possono essere monetizzati soltanto nel caso in cui il comune dimostri che la soluzione sia la più funzionale per l’interesse pubblico.

Per quanto riguarda la monetizzazione degli standard dovuti per legge o per previsione del PdS, si dovrà fare una valutazione attraverso una perizia di stima a cura dell’UTC, in relazione ai criteri stabiliti dall`art. 46, co. 1, lett. a), L.R. n. 12/05.

Diverso procedimento si dovrà applicare per l’eventuale monetizzazione degli standard aggiuntivi di qualità, tenuto conto dell’utilità economica che ne deriva ai proponenti in relazione alle previsioni del PGT e di quello attuativo in ordine alla:

• localizzazione delle aree nel contesto del territorio comunale,
• destinazioni d’uso ammesse,
• limitata disponibilità di aree pubbliche a servizio della zona.
• realizzazione delle opere di urbanizzazione a scomputo.

Il contributo complessivo dovuto al comune, nell’ambito delle previsioni del DdP, promosse da un PII, possono interessare:

• gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e costo di costruzione;
• gli standard urbanistici dovuti per le previsioni edilizie del PII;
• gli standard aggiuntivi di qualità,

secondo i seguenti criteri:

1. gli oneri di urbanizzazione (1° e 2°), sono ammessi in detrazione dagli importi delle relative opere di urbanizzazione realizzate dagli operatori;
2. il costo di costruzione deve essere interamente corrisposto al comune;
3. gli standard urbanistici per le previsioni edilizie del PII, pari alle dotazioni dovute in base alle destinazioni d’uso da cedere, se non ceduti gratuitamente al comune, sono da monetizzare ai prezzi stabiliti dalla specifica perizia di stima, secondo i criteri definiti dal vantaggio economico perseguito per effetto della mancata cessione;
4. gli standard aggiuntivi di qualità in base alle destinazioni d’uso ammesse dal PII, previsti dal PdS, concordati con l’amministrazione in sede di convenzione urbanistica, sono da realizzare o monetizzare ai valori stabiliti da specifica perizia di stima.

Anche se le precedenti argomentazioni riguardano il PII, si deve precisare che gli stessi principi si possono attribuire a tutti i piani attuativi, comunque denominati, che si trovino nelle stesse condizioni urbanistiche.

Al di fuori delle finalità che si prefiggono i PII, anche i piani attuativi previsti dal PGT, pur disciplinati dagli articoli 12 e 14 della LR 12/05, qualora il PdS preveda una ulteriore dotazione di standard urbanistici rispetto a quelli dovuti per legge, obbligherà i lottizzanti o gli operatori a  stipulare una convenzione urbanistica che preveda sia la cessione gratuita degli standard richiesti per legge sia quelli aggiuntivi di qualità e, qualora, nel caso in cui l`amministrazione comunale dimostri che la soluzione sia più funzionale per l`interesse pubblico, chieda la  monetizzazione di quelli non ceduti come dispone l`art. 46, nel rispetto delle  disposizioni di cui all`art. 90 della stessa legge regionale.

Inoltre, l`art. 94-bis, della legge regionale n. 12/05, dispone che la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, disciplinata dal Titolo VI (Procedimenti speciali e discipline di settore) è connessa alla realizzazione di reti e servizi ad essi funzionali, ed è commisurata alla corresponsione del contributo commisurato al costo di costruzione, nonché all’esistenza o alla realizzazione di opere per la dotazione o l`adeguamento delle reti e dei servizi funzionali alla realizzazione  degli immobili compresi nell’intervento.

Nell’ambito degli strumenti attuativi, in luogo del pagamento del contributo per OO.UU.  è a carico dei soggetti attuatori, la realizzazione di reti e servizi nonché le opere per il loro adeguamento funzionali all’intervento, secondo quanto stabilisce il PdS (art. 9, LR 12/05).

Questo principio avvalora il fatto secondo cui gli “standard aggiuntivi di qualità” possono essere superiori a quelli tabellari approvati dal CC. o imposti per legge, naturalmente se prescritti dal PdS per gli ambiti dei PII, o per gli Ambiti di Trasformazione, da realizzare entro o fuori il perimetro dell’ambito; qualora l’amministrazione comunale non reputasse necessario la loro esecuzione, giustificata da interessi pubblici prevalenti, può richiedere  il pagamento di “pari” importo, determinato in base ai parametri e criteri stabiliti dalla stessa legge regionale n. 12/05.

Gli standard di qualità non hanno alcuna affinità con i diritti edificatori e con la perequazione urbanistica, disciplinata da altre e diverse disposizioni normative