IVA – CESSIONI DI FABBRICATI RISTRUTTURATI – CHIARIMENTI MINISTERIALI
(Circolare Ministeriale n. 8/E del 13/3/09) 

La cessione di fabbricati ristrutturati è comunque imponibile ad IVA quando effettuata entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, anche se l’intervento edile non era strettamente necessario a recuperare lo stato di degrado degli immobili.
Allo stesso modo, la condizione iniziale di fatiscenza dei fabbricati non è richiesta nemmeno per l’applicabilità dell’aliquota IVA ridotta al 10%, prevista dal n.127-quinquiesdecies, della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972, per la cessione di fabbricati, o loro porzioni, sui quali siano stati eseguiti interventi incisivi di recupero. Tuttavia, per poter applicare l’aliquota ridotta, è necessario che i lavori siano ultimati prima della cessione.
Così chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella Circolare Ministeriale n. 8/E del 13 marzo 2009, con la quale vengono ufficializzate le risposte fornite dalla medesima Amministrazione finanziaria nel corso degli incontri con la stampa specializzata tenutisi nello scorso mese di gennaio.

1. Imponibilità ad IVA della cessione di fabbricati ristrutturati
Come noto, l’art.10, comma 1, nn.8-bis e 8-ter, del D.P.R. 633/1972 stabilisce l’imponibilità ad IVA, tra le altre, delle cessioni di fabbricati oggetto di interventi di recupero incisivo (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica[1]), quando effettuate entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori.
In tal ambito, con la citata Circolare n.8/E/2009, l’Agenzia delle Entrate precisa che l’applicazione di tale disciplina prescinde dall’esistenza, o meno, di una situazione di degrado del fabbricato oggetto di cessione, per cui risultano comunque imponibili ad IVA i trasferimenti posti in essere entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori di recupero.
L’Agenzia, in conformità a quanto già chiarito nella C.M. 12/E/2007, ribadisce, inoltre, che risultano in ogni caso assoggettate ad IVA le cessioni di fabbricati ancora in corso di ristrutturazione al momento della vendita, a condizione che i lavori siano stati effettivamente realizzati, seppur parzialmente (a tal fine, non è infatti sufficiente la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative all’intervento).

2. Aliquota IVA applicabile alla cessione di fabbricati ristrutturati
Per quanto riguarda l’aliquota IVA, il n.127-quinquiesdecies, della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972, stabilisce l’applicabilità dell’aliquota ridotta al 10% al trasferimento di fabbricati, o loro porzioni, che sono stati oggetto di interventi di recupero incisivo (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica[2]).
Al riguardo, la citata C.M. 8/E/2009 precisa che tale aliquota è applicabile:
– a prescindere dallo stato iniziale di degrado del fabbricato[3];
– a condizione che l’intervento di recupero sia ultimato prima della cessione.
Nel caso in cui, invece, la cessione del fabbricato avviene in corso di ristrutturazione, si applica l’Iva ad aliquota ordinaria del 20%.
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[1] Di cui all’art. 31, comma 1, rispettivamente lett.c, d ed e, della legge 457/1978 (ora trasfuso nell’art. 3, del D.P.R. 380/2001).
[2] Cfr. precedente nota 1.
[3] Ciò a differenza di quanto precedentemente espresso dall’Amministrazione finanziaria (cfr., ad esempio, R.M. n.430791 del 3 marzo 1992), a commento di previgenti disposizioni normative, che assoggettavano ad aliquota IVA ridotta le cessioni di fabbricati oggetto degli interventi di recupero di cui alla legge 457/1978 e per le quali l’applicabilità dell’agevolazione era stata subordinata alla preesistenza dello stato di degrado dell’immobile oggetto dei lavori ed alla necessaria inclusione dello stesso nell’ambito dei piani di recupero disciplinati dalla medesima legge 457/1978.