ICI – MANCANZA DEL PIANO ATTUATIVO DEL PRG – DESTINAZIONE EDIFICATORIA DI UN’AREA
(Cassazione Sent. n. 19619 del 17/7/08)

L’edificabilità di un’area a fini ICI discende dalla qualificazione impressa dallo strumento urbanistico generale: il presupposto applicativo dell’imposta prescinde da vicende collegabili a provvedimenti attuativi e decadenze di vincoli.
In materia, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi.
L’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni (in dipendenza dell’andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo) possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione.
Pertanto, l’assenza di un piano attuativo dello strumento generale attenua la potenzialità edificatoria influenzando la determinazione della base imponibile, ma non incide sulla destinazione edificatoria dell’area impressa dal PRG, destinazione che permane anche dopo la decadenza dei vincoli preordinati all’espropriazione per realizzare quelle pubbliche finalità.
Soltanto un PRG privo dei contenuti essenziali può rendere l’area – per sopravvenuta inefficacia dei vincoli – assimilabile ad un c.d. zona bianca disciplinata alla stregua delle aree prive di pianificazione urbanistica. Il criterio sussidiario dettato per le c.d. zone bianche presuppone la lacuna nella normativa urbanistica (cioè aree rimaste del tutto prive di destinazione) ma, ove esista uno strumento urbanistico generale le cui prescrizioni strutturali di fondo abbiano previsto la possibilità edificatoria (ancorché a favore di soggetti pubblici o privati diversi dal proprietario), questa caratteristica non viene meno e non determina effetti ripristinatori di pregresse situazioni.
Ciò che conta ai fini di considerare edificatorio un terreno (come tale soggiacente ad imposizione ICI) é l’edificabilità in astratto o, meglio, la sua potenzialità edificatoria; se la presenza di vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile, a maggior ragione la decadenza di quel vincolo non può far perdere la caratteristica edificatoria già prefissata dallo strumento urbanistico generale, riguardando tale decadenza solo la perdita della facoltà di intervento da parte dell’ente pubblico.