ACCERTAMENTO IVA – SPESE PER LA RISTRUTTURAZIONE DELL’IMMOBILE INSERITE NEL MUTUO
(Ris. Ag. Entrate 1/6/07, n. 122/E)

In caso di cessione di immobile, l’Amministrazione finanziaria può accertare maggiori ricavi ai fini delle imposte dirette, facendo riferimento all’importo complessivo risultante dal contratto di mutuo bancario, comprensivo anche di una   quota destinata ai lavori di ristrutturazione dell’immobile e procedere su questa base, senza alcuna preventiva attività istruttoria, alla rettifica della dichiarazione IVA.
Nel caso di specie, la società venditrice ha ceduto un immobile, indicando nell’atto di compravendita l’importo del corrispettivo della cessione.
L’acquirente, con riferimento a tale atto, ha stipulato un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato.
Il contratto di mutuo prevede esplicitamente che parte delle somme erogate sono destinate a lavori di ristrutturazione dell’immobile.
L’art. 35, comma 23-bis, del D.L. 223/2006, inserito dalla legge di conversione, ha introdotto una norma specifica per le cessioni immobiliari, stabilendo che per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all’art. 54 del n. 633/1972, terzo comma, ultimo periodo, il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato. La norma, introducendo una presunzione legale relativa, produttiva di effetti ai fini della rettifica delle dichiarazione IVA, fissa un parametro di riferimento per la determinazione del valore normale del bene. L’importo finanziato, in particolare, costituisce la soglia minima alla quale rapportare il valore commerciale dell’immobile, al fine di determinarne il valore normale ai sensi dell’art. 14, D.P.R. n. 633/1972. Pertanto, nel caso in cui l’imponibile dichiarato sia inferiore all’ammontare del mutuo concesso all’acquirente in relazione all’acquisto di un immobile lo stesso può essere rettificato in aumento, almeno sino a concorrenza dell’ammontare del mutuo, ferma restando la possibilità del contribuente di fornire prova contraria.
Nel caso in cui nel contratto sia specificato che parte della somma mutuata è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, per vincere la presunzione secondo cui il valore normale dell’immobile è determinato in misura non inferiore all’ammontare del mutuo, occorre fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sull’immobile acquistato.
A tale scopo potranno essere esibite le autorizzazioni ad eseguire i lavori rilasciate dall’ente locale competente, ove previste, i preventivi relativi ai lavori da svolgere, le fatture di pagamento e ogni altra utile documentazione.