LEGGE N LEGGE N.20 DEL 27/12/05 – APPROVATE LE MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE PER IL GOVERNO DEL TERRITORIO DELLA LOMBARDIA IN MATERIA DI RECUPERO A FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

Il Consiglio Regionale della Lombardia nella seduta del 21 dicembre 2005 ha approvato le modifiche alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 per il governo del territorio  in materia di “recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti” confermando il testo licenziato dalla Commissione consiliare “Territorio” e respingendo le modifiche proposte dalla minoranza. Tale disposizione è stata pubblicata sul 12° supplemento ordinario al BURL di venerdì 30 dicembre 2005.  A votare compatta a favore della nuova legge è stata la maggioranza. Astenuti i DS, la Margherita e l’Unione. Voto contrario invece da parte di Italia dei valori, Verdi e Rifondazione Comunista.
La nuova legge sui sottotetti prevede lo slittamento dei termini previsti dalla l.r. 12/2005 da marzo a dicembre 2005, consentendo il recupero del sottotetto negli edifici esistenti alla data del 31 dicembre 2005 o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre o, ancora, nel caso di denunce di inizio attività presentate entro il primo dicembre 2005. Viene prevista la possibilità di recuperare i sottotetti anche sui nuovi edifici dopo che siano trascorsi 5 anni dal conseguimento dell’agibilità (anche per silenzio assenso).
Tra gli altri elementi della legge si sottolinea che nel caso della realizzazione di nuove unità immobiliari è necessario anche realizzare i parcheggi pertinenziali, oppure versare al Comune una somma pari al costo di costruzione dei posteggi da reperire. L’intervento di recupero è equiparato a una ristrutturazione edilizia e può avvenire in deroga agli strumenti di pianificazione adottati, ma deve essere sottoposto all’esame di impatto paesaggistico.
Bisogna versare un contributo di costruzione, calcolato in base alle tariffe comunali per le nuove costruzioni, sul quale è possibile una maggiorazione del 20% da parte delle amministrazioni. Il recupero volumetrico è consentito in quegli edifici in cui almeno il 25% della Slp complessiva è destinata a residenziale. Sono state eliminate le deroghe al divieto per cinque anni, inizialmente previste in commissione, in caso di figli, anziani, portatori di handicap, assunzione di badanti o se si fosse trattato della prima casa per giovani coppie.
La legge era particolarmente urgente, soprattutto dopo le due recenti sentenze divergenti del Tar Milano e del Tar Brescia.
Si riepilogano di seguito le nozioni principali in materia di sottotetti.
E’ possibile recuperare i sottotetti:
1) anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, quelli degli edifici esistenti alla data del 31 dicembre 2005, come pure quelli degli edifici autorizzati o sulla base di permesso di costruire rilasciato entro il 31 dicembre 2005 oppure di denuncia di inizio attività (d.i.a.) presentata entro il 1° dicembre 2005.
2) realizzati sulla base di permesso di costruire successivo al 31/12/2005, oppure di d.i.a. presentata dopo il 1° dicembre 2005, una volta trascorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.
3) in ogni caso solo in edifici destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva.
L’intervento di recupero abitativo dei sottotetti esistenti è equiparato per legge alla ristrutturazione edilizia e può avvenire in deroga agli strumenti della pianificazione comunale vigenti ed adottati. Occorre rispettare quanto previsto dai predetti strumenti per quanto riguarda l’obbligo degli spazi a parcheggio, se l’intervento di recupero è finalizzato a realizzare nuove unità immobiliari.
Il reperimento dei parcheggi per le nuove unità immobiliari deve rispettare la normativa comunale, garantendo comunque il minimo previsto dalla disciplina regionale in materia di recupero dei sottotetti esistenti. Qualora non vi siano sufficienti spazi a parcheggio, si deve versare in alternativa una somma, dalla quale si è esentati nelle ipotesi previste dalla stessa disciplina regionale.
Per gli interventi di recupero dei sottotetti si deve versare un contributo di costruzione, calcolato in base alle tariffe comunali per le nuove costruzioni, sul quale i Comuni hanno facoltà di applicare una maggiorazione del 20 %.
I progetti di recupero dei sottotetti esistenti devono essere sottoposti a esame di impatto paesistico come previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale.
La destinazione d’uso dei sottotetti (anche quelli recuperati ai sensi della l.r. 15/96) non può essere cambiata nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.
I Comuni potranno individuare zone del proprio territorio o singoli edifici in cui non sarà possibile applicare le deroghe previste dai piani urbanistici vigenti. I nuovi Piani di Governo del Territorio (PGT) disciplineranno in via definitiva le modalità di recupero abitativo dei sottotetti.
Si riporta di seguito il testo delle nuove disposizioni in materia di sottotetti.

TESTO INTEGRATO L.R. 12/05
(in grassetto le modifiche e le integrazioni al testo apportate dalla Legge Regionale 27/12/2005, n. 20)
 
TITOLO IV
ATTIVITA’ EDILIZIE SPECIFICHE

CAPO I
RECUPERO AI FINI ABITATIVI DEI
SOTTOTETTI ESISTENTI

Art. 63
(Finalità e presupposti)

1. La Regione promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

1 bis. Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.

2. Negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (S.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005, è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto.

3. Ai sensi di quanto disposto dagli articoli 36, comma 2 e 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori. 
4. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

5. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6. 

6.Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purchè sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.
 

Art. 64
(Disciplina degli interventi)

1. Gli interventi edilizi finalizzati al recu
pero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risulti approvato dopo l’entrata in vigore della l.r. 51/1975, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63, comma 6.

2. Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d). Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3.

3. Gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.

4. Non sono assoggettati al versamento di cui al precedente comma 3 gli interventi realizzati in immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di alloggi.

5. Le norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio.

6. Il progetto di recupero ai fini abitativi dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

7. La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione. I comuni possono deliberare l’applicazione di una maggiorazione, nella misura massima del venti per cento del contributo di costruzione dovuto, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.   

8. I progetti di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici e da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono soggetti all’esame dell’impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio di cui all’articolo 81, anche con applicazione del comma 5 del medesimo articolo, entro il termine perentorio di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico, decorso il quale il giudizio si intende reso in senso favorevole.  

9. La denuncia di inizio attività deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico di cui al comma 8.

10. I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in applicazione della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero della disciplina di cui al presente capo, non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.”
Art. 65
(Ambiti di esclusione)

1. Le disposizioni del presente capo non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti).

1bis. Fermo restando quanto disposto dal comma 1, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del presente capo.
1ter. Con il medesimo provvedimento di cui al comma 1bis, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dall’articolo 64, comma 3.

1quater. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui ai commi 1, 1bis e 1ter  hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT ai sensi dell’articolo 26, commi 2 e 3. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del presente capo.

1quinquies. In sede di redazione del PGT, i volumi di sottotetto recuperati ai fini abitativi in applicazione della l.r. n. 15/1996, ovvero delle disposizioni del presente capo, sono computati ai sensi dell’articolo 10, comma 3, lettera b).