LA NUOVA NORMATIVA LA NUOVA NORMATIVA DEI PARCHEGGI – CHIARIMENTI

Si propone di seguito una breve illustrazione dell’attuale disciplina dei parcheggi.
Una recente pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione,  la n. 12793 del 15 giugno 2005, ha precisato che, in relazione alla normativa urbanistica del 1942, l’articolo 41-sexies della legge n. 1150 ha inteso porre uno standard urbanistico sulle aree a parcheggio e non un vincolo soggettivo, come gli orientamenti giurisprudenziali suggerivano fino a quel momento.
Infatti con l’approvazione della Legge di Semplificazione 2005, la n. 246 del 28 novembre 2005, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 280 del 1° dicembre 2005, è stato modificato l’articolo 41-sexies con l’aggiunta di un comma che è in linea con il pronunciamento della Corte di giugno. La legge appena approvata, infatti, stabilisce che gli spazi per parcheggi realizzati in base alla legge urbanistica non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Il primo comma dell’articolo 41-sexies ora modificato prevede «che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore a un mq per ogni 20 mc di costruzione».
Gli spazi per parcheggi, pertanto, potranno essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nell’edificio di cui lo spazio fa parte o di cui costituisce pertinenza.
La norma, tuttavia, suscita qualche perplessità. Il fine del legislatore del 1942 era quello di evitare la congestione delle strade. In tale prospettiva, il comma aggiunto sembra trascurare che il più significativo e continuativo ingombro delle strade pubbliche in prossimità degli edifici è proprio quello causato dai veicoli e dalle persone che quegli edifici abitano o frequentano.
Oltre agli spazi per parcheggio disciplinati dall’articolo 41-sexies della legge urbanistica, vi sono diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina.
Si riepilogano di seguito le principali caratteristiche dei parcheggi.

Parcheggi privati
Si tratta di quelli soggetti a vincolo di destinazione e inscindilità dall’immobile privato cui accedono. Questa tipologia è stata introdotta dall’articolo 9, comma 1, della legge 122/1989 (legge Tognoli). Questa norma stabilisce che i proprietari degli immobili possono realizzare nel sottosuolo o al pianterreno, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti. Questi parcheggi, inoltre, possono essere realizzati, sempre a uso esclusivo dei residenti, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico e tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante. Sono realizzabili con denuncia di inizio attività. Se in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, dovrebbe ritenersi esclusa la possibilità di presentare la Dia. La possibilità di deroga, infatti, è espressione di una scelta discrezionale dell’amministrazione la quale, quindi, dovrebbe rilasciare una specifica autorizzazione in deroga. Questi parcheggi non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati, pena la nullità degli atti.

Parcheggi privati su spazi pubblici
Sono comunque soggetti a vincolo di destinazione e di inscindibilità dall’immobile privato cui accedono. Anche questa tipologia è stata introdotta dall’articolo 9 della legge Tognoli. Il quarto comma stabilisce che i Comuni, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, possono cedere ai privati il diritto di superficie per parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. La costituzione del diritto di superficie è, comunque, condizionata a una convenzione. Anche per questi parcheggi la norma afferma l’inscindibilità del rapporto pertinenziale.

Altre tipologie
La terza tipologia, infine, ricomprende altri parcheggi pubblici e/o privati realizzabili anche su aree comunali cedute in diritto di superficie, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup). Il regime giuridico più frequentemente scelto per l’esecuzione di tali parcheggi è la concessione di costruzione e gestione, sulla base di schemi- tipo di convenzione. Si tratta, di regola, di parcheggi con destinazione d’uso mista: pubblica e privata. Per i posti auto privati la legge non pone alcun rapporto di pertinenzialità: si tratta, quindi, di posti auto definiti dalla miglior dottrina »a utilizzazione e a circolazione libera». La ragione è evidente: mentre i parcheggi riconducibili alle prime due tipologie sono «a servizio degli abitanti e utenti della zona o del fabbricato », quelli appartenenti alla tipologia in esame riflettono la concezione cui si ispira il Pup, «tendente a collegare il problema della sosta con quello della mobilità» : prioritari, infatti, sono i parcheggi di interscambio con sistemi di trasporto collettivo.
Si riepilogano le tipologie di parcheggio più frequenti nella tabella riportata di seguito con i relativi riferimenti normativi.
Tipo
Normativa
Uso e vincoli
Parcheggi privati (pertinenza delle unità immobiliari)
legge n. 122/1959, art. 9, comma 1
Uso esclusivo dei residenti delle unità immobiliari. Non cedibili separatamente
Parcheggi privati su aree comunali di pertinenza di immobili privati
(realizzati nel Pup)

legge n. 122/1959, art. 9, comma 4
Uso esclusivo dei residenti delle unità immobiliari. Non cedibili separatamente
Parcheggi privati da realizzare in misura non inferiore a 1 mq per ogni 10 mc di nuova costruzione
legge n. 1150/1942 art. 41-sexiies
Non sono gravati da alcun vincolo pertinenziale né da un diritto d’uso e sono trasferibili autonomamente
Parcheggi pubblici
D.M. 01 aprile 1968, n. 1444
Riservati a spazi pubblici di sosta (standard variabili)
Parcheggi pubblici realizzabili nel Pup
legge n. 122/1959, artt. 3-5
Si tratta prioritariamente di parcheggi a rotazione, di interscambio
Parcheggi pubblici/privati ammessi ai contributi
legge n. 122/1959, art. 5
Pubblici e privati, realizzati in concessione di costruzione e gestione anche su aree comunali