AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO SUGLI IMMOBILI AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO SUGLI IMMOBILI

La legge collegata alla finanziaria 1998, (L.27/12/97, n. 449), contiene agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero degli immobili residenziali.
Si ritiene utile fare il punto sul contenuto delle disposizioni di particolare interesse per il settore, operative a partire dal 1° gennaio 1998.

Interventi di recupero del patrimonio
edilizio
L’art.1 della legge prevede incentivi fiscali per l’effettuazione di interventi di recupero sugli immobili residenziali, anche rurali, di qualsiasi categoria catastale (anche case di lusso) e sulle relative pertinenze.
L’agevolazione consiste nella possibilità di portare in detrazione dall’IRPEF (fino alla concorrenza del suo ammontare), il 41% delle spese sostenute per la realizzazione degli interventi di recupero, sino ad un importo massimo di 150 milioni di lire annui.

Periodo di riferimento
I benefici fiscali previsti dall’art.1 della legge si applicano con riferimento alle spese sostenute nel periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 1998 e in quello successivo (in pratica rientrano nell’agevolazione tutte le spese sostenute e fatturate nel biennio 1998-1999).

Interventi agevolati
La detraibilità delle spese si applica con riferimento alle seguenti operazioni:
– interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (art.31, primo comma, lett. a, b, c, d, legge 5 agosto 1978, n.457) sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’art.1117, n.1 del codice civile (suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni di ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune);
– interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (art.31, primo comma, lett. b, c, d, della legge 5 agosto 1978, n.457) effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze (autorimesse, posti auto, cantine, soffitte, abbaini, piscina, muro di cinta, tettoie);
– realizzazione ex novo di autorimesse o posti auto pertinenziali;
– eliminazione delle barriere architettoniche (es.: installazione di rampe di accesso, servoscala, adeguamento percorsi orizzontali e verticali, ascensori);
– realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico (es. insonorizzazione) o al conseguimento di risparmi energetici con particolare riferimento all’installazione di impianti per l’impiego delle fonti rinnovabili di energia (impianti ad energia solare, eolica, idraulica, coibentazione negli edifici, installazione di nuovi generatori di calore ad alto rendimento, installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica);
– adozione di misure antisismiche tra le quali l’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica (es.: inserimento di tirantature orizzontali e verticali, iniezioni di miscele leganti, ripristino e rinforzo dell’armatura metallica, cerchiatura di elementi strutturali). Tali interventi, ai fini dell’agevolazione, devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e, comunque, devono comprendere l’intero edificio. Nell’ipotesi in cui i medesimi interventi riguardano i centri storici gli stessi devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non sulle singole unità immobiliari;
– progettazione e altre prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie relative agli interventi agevolati e alla messa norma degli impianti elettrici (ai sensi della legge n.46/1990) e a metano (ai sensi delle norme UNI-CIG, di cui alla legge n.1083/1971) degli edifici.

Esclusioni
Sono escluse dall’agevolazione le spese sostenute per l’esecuzione di interventi di recupero sulle altre parti comuni condominiali di cui all’art.1117 (i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune come i pozzi, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini).

Soggetti beneficiari
Soggetti beneficiari della detraibilità dall’IRPEF del 41% delle spese sostenute sono il possessore o il detentore a qualsiasi titolo (anche locatario) del fabbricato su cui sono effettuati i suddetti interventi. L’agevolazione si applica con riferimento alle spese effettivamente rimaste a carico.
La detraibilità si applica con riferimento alle spese effettivamente sostenute e documentate per appalti, acquisto di beni finiti e di materie prime e semilavorati, ivi compresa l’imposta sul valore aggiunto dovuta per le operazioni sopra citate.
L’importo detraibile dall’IRPEF per le spese sostenute può essere ripartito in quote costanti nell’anno in cui le stesse spese sono sostenute e nei 4 periodi di imposta successivi. In sostanza, l’importo massimo detraibile, supponendo una spesa di 150 milioni di lire, è pari a lire 12.300.000 l’anno e, nei 5 anni, a lire 61.500.000.
In alternativa è consentito ripartire la predetta detrazione in dieci quote annuali costanti e di pari importo (nell’esercizio in cui le spese sono sostenute e nei 9 periodi di imposta successivi). In tal caso, l’importo massimo detraibile, supponendo la stessa spesa di 150 milioni di lire, è pari a lire 6.150.000 l’anno.

Immobili vincolati
Per gli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n.1089, le agevolazioni sono cumulabili con quelle già previste nell’art.13 bis del Testo Unico Imposte sui Redditi 917/86 che prevedono, a partire dal 1998, la detraibilità del 19% (e non più del 22%) delle spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione di tali edifici, ridotte nella misura del 50%.

Condizioni per usufruire dell’agevolazione
Il beneficio della detrazione delle spese è ammesso con riferimento agli edifici già censiti in catasto ovvero per quelli per i quali sia stato richiesto l’accatastamento.
L’agevolazione si applica, inoltre, a condizione che relativamente al fabbricato su cui sono effettuati gli interventi risulti pagata l’imposta comunale sugli immobili (ICI) per l’anno 1997 (se dovuta).

Vendita dell’immobile
Nell’ipotesi di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono effettuati i suddetti interventi agevolati prima che il beneficio della detrazione possa essere completamente utilizzato gli importi delle detrazioni non utilizzate spettano, per i restanti periodi di imposta, alla persona fisica acquirente della medesima unità immobiliare.

Regolamento di attuazione
Con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro dei lavori pubblici, da emanare entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, sono stabilite le modalità di attuazione delle predette disposizioni nonché le procedure di controllo, da effettuarsi anche attraverso l’intervento delle banche, al fine di contenere l’evasione fiscale e contributiva nel settore.

Altre agevolazioni
In relazione agli interventi agevolati i comuni possono deliberare l’esonero dal pagamento della tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP).
Allo stesso modo, i comuni possono disporre l’applicazione di aliquote agevolate del’ICI, anche inferiori al 4 per mille, a favore dei proprietari che eseguono: interventi di recupero di unità immobiliari dichiarate inagibili o inabitabili; interventi finalizzati al recupero di immobili di interesse artistico o architettonico localizzati nei centri storici; interventi per la realizzazione di autorimesse o posti auto, anche pertinenziali, o per l’utilizzo di sottotetti. L’aliquota ridotta dell’ICI deliberata dal comune in favore dei fabbricati su cui sono eseguiti tali interventi si applica per la durata di 3 anni dall’inizio dei lavori.