(Decreto interministeriale 8/9/2015 – G.U. n.282 del 3/12/2015)

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del DM 8/9/2015 diventa pienamente operativa l’agevolazione fiscale che spetta ai contribuenti, persone fisiche, che dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, acquistano abitazioni di nuova costruzione.
I fabbricati oggetto dell’agevolazione devono risultare invenduti alla data del 12 novembre 2014, ovvero ristrutturati, in classe energetica A o B e dovranno essere destinati, nei successivi 6 mesi dall’acquisto, alla locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni.
L’agevolazione, introdotta già dal “Decreto Sblocca-Italia”, consiste nella deduzione, dal reddito utile ai fini IRPEF, di un importo pari al 20% del prezzo dell’immobile acquistato, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro, ripartita in 8 anni.
È stato chiarito, inoltre, che l’applicabilità della deduzione per l’acquisto di case da locare spetta non soltanto alle abitazioni già ultimate alla data del 12 novembre 2014, ma anche per quelle per le quali, alla stessa data, era stato già rilasciato il titolo abilitativo alla costruzione. A questa agevolazione, inoltre, si aggiunge anche la deduzione IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle unità abitative da locare.
Si illustrano di seguito le condizioni di applicabilità del beneficio cd. “Scellier” previste dal Decreto in esame.

Definizione di abitazioni invendute
L’art.1 del decreto stabilisce che si considerano invendute le abitazioni che, alla data del 12 novembre 2014, erano già costruite in tutto o in parte, ovvero «quelle per le quali alla medesima data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell’intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale».
In sostanza, l’applicabilità del beneficio viene riconosciuta anche per l’acquisto delle unità abitative per le quali, alla data del 12 novembre 2014, sia stato già rilasciato il titolo abilitativo ai lavori, o sottoscritta la convenzione con il Comune.

Deduzioni spettanti per l’acquisto dell’alloggio
e per gli interessi passivi sui mutui
L’agevolazione consiste sia in una deduzione dall’IRPEF pari al 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile, nel limite massimo di 300.000 euro, sia in una deduzione IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle medesime unità abitative (art.21, co.1, del “Decreto Sblocca-Italia”).

Deduzione del 20% per l’acquisto sino ad un massimo
di 300.000 euro
Nel definire la misura della deduzione spettante all’acquirente dell’abitazione da locare, il “Decreto Sblocca-Italia” individua genericamente nel “prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita” l’importo sul quale applicare la percentuale del 20% che individua il beneficio, senza alcun ulteriore dettaglio su cosa comprenda tale definizione.
Sotto tale profilo è stato chiarito che il limite massimo dei 300.000 euro include anche l’IVA.

Deduzione del 20% sugli interessi passivi dei mutui
Il decreto chiarisce anche le modalità applicative della deduzione applicata sugli interessi passivi relativi ai mutui contratti per l’acquisto dell’alloggio da destinare alla locazione.
In particolare, il Provvedimento specifica che la deduzione degli interessi passivi:
■ opera nella misura del 20% dei medesimi interessi, senza ulteriori limitazioni.
Pertanto, gli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione sono deducibili nella misura del 20% degli importi pagati nell’anno,
■ è ulteriore rispetto a quella spettante per l’acquisto dell’abitazione.
Si ritiene che nel limite massimo di spesa di 300.000 euro dell’agevolazione, non vadano considerati anche gli importi pagati annualmente a titolo di interessi passivi sul mutuo. Detto limite, pertanto, dovrebbe essere considerato “al netto” degli interessi passivi sui mutui per l’acquisto delle abitazioni da locare).

Riconoscimento delle agevolazioni in caso di comproprietà
Sotto tale profilo viene chiarito che i benefici “Scellier” (deduzione per l’acquisto dell’alloggio e per gli interessi passivi relativi ai mutui) spettano «in relazione alla quota di proprietà».
Pertanto, in caso di comproprietà, le agevolazioni vengono suddivise in proporzione alla quota di proprietà di ciascuno.

Costruzione dell’alloggio su aree edificabili già possedute
La deduzione IRPEF del 20% nel limite massimo di 300.000 euro spetta anche nell’ipotesi in cui la costruzione dell’abitazione venga affidata in appalto su un’area già posseduta, o sulla quale siano già riconosciuti diritti edificatori prima dell’avvio dei lavori.
A tal riguardo, l’art.3 co.2, del D.M. 8 settembre 2015 chiarisce che il beneficio opera per la costruzione delle unità immobiliari, da ultimare entro il 31 dicembre 2017, per le quali è stato rilasciato il titolo abilitativo prima del 12 novembre 2014.

Decorrenza dei termini per la conclusione del contratto di locazione
Il decreto precisa che per le abitazioni acquistate prima dell’adozione del citato provvedimento, i sei mesi per la stipula del contratto di locazione decorrono dal 3 dicembre 2015 (regime transitorio), data di pubblicazione in G.U. del DM in parola.
In linea generale, per tutti gli acquisti successivi, i sei mesi per la conclusione della locazione decorrono dalla data di acquisto dell’abitazione, ovvero, in caso di costruzione in appalto dell’alloggio, dalla data di rilascio del certificato di agibilità (o quella in cui si è formato il silenzio/assenso di cui all’art.25 del D.P.R. 380/2001 – regime ordinario).

Determinazione del canone di locazione massimo
Il decreto attuativo fornisce chiarimenti su come deve essere calcolato il canone di locazione dell’unità immobiliare al fine di poter rientrare nei requisiti previsti dalla legge per usufruire delle deduzioni fiscali.

Per quantificare il canone di locazione i criteri sono:
1. Immobili in regime di edilizia convenzionata: se l’unità immobiliare è stata realizzata sulla base di convenzione il canone non deve essere superiore a quello che risulterebbe applicabile utilizzando i criteri di calcolo fissati nella suddetta convenzione;
2. Immobili realizzati in regime di edilizia libera: la norma non è chiara in quanto sembrerebbe che il canone vada determinato con riferimento al minor importo tra il canone concordato (art.2, co.3, L. 431/1998) e quello speciale (art.3 co.114, L.350/2003). Solo in caso non sia possibile utilizzare il differenziale tra i due importi perché in ambito urbano non risultano alloggi realizzati ai sensi dell’art.3, co.114, L. 350/2003 si farà riferimento all’Accordo territoriale vigente stipulato tra le organizzazioni dei proprietari/inquilini.
Inoltre, nell’ipotesi in cui, nel Comune non siano stati definiti gli accordi territoriali per la definizione dei canoni concordati, si può far riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo e più vicino a quello in cui è situata l’abitazione agevolata;

Trasferimento dell’agevolazione
Il provvedimento stabilisce, inoltre, che in caso di trasferimento (vendita o successione) dell’abitazione destinata alla locazione, la deduzione residua si trasmette al nuovo proprietario, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni di applicabilità della disciplina del beneficio.

Per un approfondimento dell’agevolazione si rinvia alla lettura della Guida dell’ANCE di novembre 2014, pubblicata sul sito internet del Collegio Costruttori – ANCE Brescia.
Gli uffici del Collegio sono a disposizione per qualsiasi chiarimento.