RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DEI TERRENI – CHIARIMENTI RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DEI TERRENI – CHIARIMENTI
(Agenzia Entrate, Circ. 4/8/04, n. 35/E)
L’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in merito alla possibilità di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni sociali non negoziate in mercati regolamentati e di terreni edificabili e con destinazione agricola, posseduti alla data del 1° luglio 2003, da effettuarsi mediante pagamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 settembre 2004.
I chiarimenti riguardano i seguenti punti:
– redazione della perizia di stima;
– determinazione dell’imposta sostitutiva e termini di pagamento;
– indicazione dei nuovi valori nei quadri del modello UNICO Persone fisiche;
– la rivalutazione delle partecipazioni ricevute in seguito a donazione;
– il valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola.

Perizia di stima
Il nuovo valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni è determinato sulla base di una perizia di stima che deve essere redatta da soggetti iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali, nonché nell’elenco dei revisori contabili. La relazione di stima deve essere riferita all’intero patrimonio sociale e sottoposta a giuramento.
Il valore rideterminato:
– è utilizzato ai fini della determinazione delle plusvalenze realizzate in occasione della cessione a titolo oneroso dei suddetti terreni e partecipazioni, in luogo del costo o valore di acquisto;
– non può essere incrementato degli oneri inerenti e, quindi, neanche dell’eventuale imposta di successione e donazione.

Determinazione dell’imposta sostitutiva e termini di pagamento
L’imposta sostitutiva deve essere corrisposta nella misura del:
– 2 per cento del valore risultante dalla perizia, per le partecipazioni non qualificate;
– 4 per cento del valore risultante dalla perizia, per le partecipazioni qualificate e per i terreni;
entro il 30 settembre 2004 in un’unica soluzione ovvero rateizzata fino ad un massimo di 3 rate annuali di pari importo, a decorrere dalla medesima data.
In quest’ultimo caso sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo da versarsi contestualmente a ciascuna rata (30 settembre 2005 e 30 settembre 2006).
La normativa aveva inizialmente previsto la rideterminazione del valore per le partecipazioni e terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2002 e successivamente per quelli posseduti al 1° gennaio 2003. In tutti i casi non si è trattato di proroga dei termini, ma solo l’applicazione delle disposizioni previste dagli articoli 5 e 7 della legge n. 448/2001 per le partecipazioni e terreni posseduti in tali date.
Pertanto per i contribuenti che si sono avvalsi della rideterminazione dei valori alla data del 1° gennaio 2003 e che non intendono usufruire dei nuovi termini, rimane fermo il termine del 16 marzo 2004 per effettuare la redazione della perizia giurata e per il versamento dell’imposta sostitutiva o della prima rata. In quest’ultimo caso, le successive rate, maggiorate degli interessi nella misura del 3 per cento, andranno versate entro il 16 marzo 2005 e il 16 marzo 2006.
Il contribuente che ha già usufruito delle previgenti disposizioni e che intende avvalersi della rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni al 1° luglio 2003 dovrà richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva precedentemente versata con riferimento al valore degli stessi al 1° gennaio 2002 o al 1° gennaio 2003.
Nel caso in cui si sia avvalso della rateazione dell’imposta, non è tenuto a versare la rata o le rate successive.

Versamento oltre i termini
In caso di versamento dell’imposta o della prima rata oltre il termine previsto non è consentito utilizzare il valore riedeterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata.
È tuttavia possibile chiedere il rimborso di quanto già versato.

Omessi versamenti
In caso di omissione dei versamenti successivi al primo, questi ultimi saranno iscritti a ruolo.
Il contribuente tuttavia potrà beneficiare del ravvedimento operoso con riduzione delle sanzioni ad 1/8 o ad 1/5 del minimo versando, rispettivamente, entro 30 giorni ovvero un anno dal termine previsto.

Unico persone fisiche
I contribuenti devono indicare i dati relativi alla rideterminazione del valore delle partecipazioni nel modello di dichiarazione UNICO Persone Fisiche relativo al periodo d’imposta in cui è stata operata la rideterminazione (quadro RT).
Analogamente, nel quadro RM del modello di dichiarazione devono essere indicati i dati relativi alla rideterminazione del valore dei terreni.
I contribuenti che presentano il modello 730 devono compilare i suddetti quadri del Modello UNICO Persone Fisiche ed il relativo frontespizio.

Rideterminazione delle partecipazioni ricevute in seguito a donazione
Nel caso in cui una partecipazione qualificata sia stata trasmessa a più soggetti, per donazione o altro atto di liberalità tra vivi, ed i beneficiari acquisiscono ciascuno una quota della stessa che rappresenta una partecipazione non qualificata, questi ultimi possono rideterminare il valore della propria partecipazione applicando l’imposta sostitutiva nella misura del 2 per cento nel presupposto che alla data indicata dalla norma si è realizzato effettivamente il possesso di una partecipazione non qualificata.
Nel caso in cui il beneficiario della donazione ceda la partecipazione nei cinque anni successivi all’atto di liberalità deve corrispondere l’imposta sostitutiva come se il dante causa dell’atto di liberalità avesse compiuto direttamente la cessione a titolo oneroso.
Poiché in tal caso si realizza una cessione di partecipazione qualificata si può tener conto del valore rideterminato soltanto nel caso in cui sia stata corrisposta l’imposta del 4 per cento ossia l’importo dovuto con riferimento alle partecipazioni qualificate.
Pertanto, i contribuenti che abbiano già effettuato il pagamento dell’imposta nella misura del 2 per cento, devono integrare detto versamento entro il termine del 30 settembre 2004, anche mediante versamento rateale.

Il valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola
La normativa ha stabilito che “la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili costituisce valore normale minimo di riferimento, ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale” (art. 7, legge n. 448/2001).
La circolare n. 15/E del 2002 ha chiarito che, qualora il venditore intenda discostarsi dal valore attribuito al terreno dalla perizia in sede di determinazione dell’imposta sui trasferimenti, per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno secondo gli ordinari criteri indicati dall’articolo 68 del TUIR.Tale disposizione non è tuttavia applicabile con riferimento alle imposte di registro, ipotecarie e catastali relative ai trasferimenti determinati da procedimenti di espropriazione nei quali la relativa indennità sia determinata in misura inferiore al valore normale del bene, e quindi in misura inferiore al valore rivalutato. In tali ipotesi, infatti, il minor valore indicato nell’atto di registro consegue alla applicazione della specifica normativa sugli espropri.