Il Gruppo Giovani del Collegio Costruttori di Brescia e provincia nell’ottica di fornire alle imprese associate un servizio sempre più completo si è posto, fra gli altri, il problema di come effettuare nel tempo la corretta manutenzione degli immobili realizzati e poi utilizzati dall’acquirente o dal locatario .
L’impresa può essere chiamata dal proprietario, anche a distanza di anni dalla consegna, per rispondere di problemi sorti semplicemente per incuria o per mancanza di manutenzione atta a far sì che l’immobile mantenga nel tempo le sue caratteristiche funzionali.
Si è riscontrato che gli utilizzatori degli immobili, ancorché dotati di buona volontà, non sappiano quali siano le operazioni da porre in essere e le loro tempistiche.
Il Gruppo Giovani ha proceduto perciò alla stesura di un “Libretto informativo di uso e manutenzione dell’immobile”.
Si tratta di un documento ad uso dell’acquirente che si consiglia di allegare al preliminare e/o all’atto definitivo di compravendita. Detto documento rappresenta un valore aggiunto al bene immobile in quanto consente di avere piena cognizione della consistenza di ciò che sta acquistando e piena consapevolezza che un immobile necessita, al pari di ogni altro bene materiale, di essere correttamente utilizzato, mantenuto, gestito.
Il documento fornisce ogni più opportuna e completa informazione relativa al bene immobile rendendo il cliente/acquirente consapevole – anche giuridicamente – delle incombenze di propria competenza ritenute necessarie per conservare il bene in buono stato ed evitare che per incuria o cattivo uso o, ancora, per carente o insufficiente manutenzione possano emergere vizi e difetti dell’opera non dipendenti da carenze progettuali o esecutive.
Dal punto di vista del costruttore il documento se allegato sia al contratto preliminare di compravendita sia all’atto definitivo di trasferimento, per costituirne parte integrante (e quindi con espresso richiamo nel testo contrattuale ed espressa dichiarazione di piena conoscenza dei contenuti dello stesso e sua accettazione), può consentire di evitare che siano attribuiti al costruttore / venditore i vizi e difetti d’opera che siano invece riconducibili al mancato rispetto delle incombenze che fanno capo all’acquirente e possessore del bene immobile, come descritti nel “Libretto informativo di uso e manutenzione dell’immobile”.
Lo stesso dicasi per l’ipotesi che siano attribuiti al costruttore / venditore aggravamenti o conseguenze dannose di eventuali vizi e difetti d’opera effettivamente riconducibili a responsabilità di progettazione o di esecuzione.
Ancorchè redatto nell’ottica del rapporto tra acquirente (o promissario acquirente) e venditore (o promittente venditore), il documento può essere utilizzato anche quale allegato al contratto di locazione dell’immobile.
In tale ipotesi la consegna del libretto di manutenzione al locatore potrebbe risultare utile in casi di possibili contestazioni da parte dell’affittuario in ordine ad eventuali vizi o difetti dell’immobile. Anche all’atto della riconsegna dell’immobile a locazione terminata, l’avere fatto sottoscrivere il libretto di manutenzione al locatario potrà essere di aiuto al proprietario in ordine a situazioni di degrado dell’immobile riconsegnato, imputabili a cattiva conduzione e non a difetti di costruzione.
La sottoscrizione del libretto in parola può esser altresì opportuna nell’ambito di un contratto “Rent to Buy”, o “programma preparatorio all’acquisto”, che consente al futuro acquirente l’utilizzo dell’immobile, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà in anni successivi a prezzo già pattuito e bloccato. In tali casi sarà opportuno procedere ai necessari adattamenti del testo.
Il “Libretto informativo di uso e manutenzione dell’immobile” è pubblicato sul sito internet del Collegio Costruttori (www.ancebrescia.it) nella sezione “Modulistica” al lato destro della prima pagina. Una volta scaricato il testo del libretto, sarà necessario compilarlo e farlo sottoscrivere sia all’impresa che all’acquirente, in duplice copia, una per ciascuna parte.