MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D’USO DI IMMOBILI MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D’USO DI IMMOBILI

Si pubblica qui di seguito la circolare della Regione Lombardia, contenente gli elementi conoscitivi e interpretativi idonei alla corretta e puntuale applicazione della Legge Regionale n. 1 del 15 gennaio 2001 (BURL n. 30 del 23-7-2001).

Circ. r. 13 luglio 2001 – n. 41
Circolare dell’Assessorato al Territorio e Urbanistica – Criteri e indirizzi per l’applicazione della l.r. 15 gennaio 2001, n. 1 “Disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso di immobili e norme per la dotazione di aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico”

Premessa
La l.r. 1/2001 ha introdotto notevoli e rilevanti innovazioni in ordine alla disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso di immobili, dei centri storici, del computo della capacità insediativa e dell’assetto delle dotazioni di servizi ed infrastrutture.
Nell’ambito dell’ormai consueto rapporto di servizio che caratterizza questa Amministrazione regionale, si vogliono fornire alcuni criteri di lettura delle novità introdotte, anche al fine di rispondere in modo organico e coordinato ai diversi quesiti posti e di assicurare uniformità di applicazione delle nuova normativa.
Ciò premesso, si procederà ad un esame analitico delle norme affrontando, caso per caso, le problematiche che, ad un primo esame, sembrano più rilevanti.

Titolo I
Disciplina dei mutamenti delle destinazioni d’uso di immobili
Art. 1 (Mutamenti di destinazione d’uso e strumentazione urbanistica)
Comma 2: la legge, dopo aver confermato la distinzione prevista nella l.r. 19/1992 fra destinazione d’uso principale e destinazioni accessorie o compatibili o complementari, dispone un obbligo di individuazione di quali, fra le destinazioni d’uso qualificabili come principali, debbano essere ritenute non ammissibili. Con ciò implicitamente intendendosi come sempre ammissibile il mutamento delle destinazioni d’uso accessorie, anche nell’ambito di piani attuativi in corso di esecuzione, eventualmente adeguando gli standard, qualora non siano già stati rapportati alla destinazione principale.
La novità della norma attiene al sostanziale ribaltamento dell’impostazione tradizionale del regime urbanistico in materia.Laddove, infatti, la l.r. 19/1992 impone di specificare, zona per zona, le destinazioni d’uso ammesse, con la conseguenza che tutte le funzioni non esplicitamente indicate come tali sono da intendersi vietate, la l.r. 1/2001 prevede che il P.R.G. elenchi le destinazioni vietate, statuendo espressamente che tutte quelle non precluse esplicitamente sono ammissibili.
Per effetto di tale innovazione normativa si consente il superamento del metodo, estremamente diffuso, di elencazione casistica delle funzioni ammissibili e l’eliminazione delle problematiche, spesso emerse nell’azione amministrativa dei comuni, di elenchi che si rilevano carenti, lacunosi o semplicemente inadeguati a qualificare funzioni nuove che si affermano nella realtà economico-sociale.Il compito di graduare l’elenco di funzioni inammissibili spetta ai comuni in sede di variante di adeguamento: può reputarsi opportuno che, in tale occasione, le Amministrazioni colgano appieno la possibilità offerta dalla nuova normativa, preferibilmente apprestando definizioni delle funzioni di tipo sintetico e non casistico.In relazione a tale disposto, si precisa che la previsione in zona rurale di destinazioni d’uso ammissibili (in quanto non vietate) diverse da quelle connesse alla conduzione del fondo è possibile solo esercitando, in sede di adeguamento del P.R.G. di cui al comma 6 del presente articolo, la facoltà prevista dall’art. 1, lett. c) della l.r. 93/1980.
Ciò significa che per gli edifici che verranno specificamente individuati come non più adibiti ad usi agricoli, seguendo benisteso la predetta procedura di adeguamento, potranno essere ammesse anche destinazioni non funzionali alla conduzione del fondo, mentre per gli edifici e le aree funzionali all’esercizio dell’attività agricola continua ad operare il regime di ammissibilità delle destinazioni dettato dagli artt. 2 e 3 della l.r. 93/1980.
Si ricorda, peraltro, che la disciplina degli interventi in zona agricola è contenuta anche nell’art. 4 della legge in commento.
Comma 3: la norma regola il rapporto tra i mutamenti di destinazione d’uso e la dotazione di standard a seconda che tali mutamenti intervengano con opere o senza opere edilizie.
Qualora vi siano opere edilizie, spetta sempre al P.R.G. individuare i casi di variazioni (nella destinazione d’uso) dai quali derivi una conseguenza sul fabbisogno di standard, come calcolato nello stesso piano regolatore.
L’Amministrazione comunale, pertanto, nell’indicare in sede di P.R.G. le destinazioni d’uso ammissibili ai sensi del comma 2, dovrà prestare attenzione da un lato ai riscontri quantitativi e quindi al saldo di tali operazioni relativamente al fabbisogno di standard, dall’altro ai profili qualitativi derivanti, al fine di coniugare le variazioni di destinazione funzionale a coerenti e compatibili dotazioni di aree a servizi.
Nel caso, invece, di mutamento di destinazione d’uso senza opere edilizie è la legge stessa a individuare l’unico caso di incidenza di tali mutamenti sulla dotazione degli standard: si tratta delle trasformazioni di carattere commerciale riguardanti medie e grandi strutture di vendita, per le quali ultime trova applicazione, in particolare, la misura fissata dall’art. 4, comma 5, della l.r. 23 luglio 1999 n. 14 (duecento per cento della superficie lorda di pavimento degli edifici, di cui almeno la metà per parcheggi).
Comma 4: sempre in sede di adeguamento del piano regolatore, i comuni determinano, anche in forma parametrica, la misura degli standard aggiuntivi eventualmente richiesti da nuove destinazioni d’uso rispetto a quelle precedenti, nonché le modalità del loro reperimento.In sede di rilascio del provvedimento abilitativo, ogniqualvolta venga presentata un’istanza di modificazione di destinazione d’uso mediante opere, l’Amministrazione comunale procederà alla verifica delle modifiche delle destinazioni d’uso già intervenute e delle cessioni di standard effettuate.
In tale ipotesi, le Amministrazioni comunali sono tenute a ricostruire tutte le trasformazioni d’uso in precedenza avvenute, al fine di assicurare una dotazione di standard corrispondente ai limiti di legge.
L’onere di tale verifica, in caso di utilizzo della denuncia di inizio di attività, incombe sul dichiarante, cui spetta, altresì, proporre le modalità di conferimento degli standard.
Comma 6: la norma prevede un ulteriore caso di variante al P.R.G. a procedura semplificata, ossia a procedura di esclusiva competenza comunale secondo la l.r. 23/1997.
Si precisa che il rinvio alla l.r. 23/1997 è circoscritto ai soli profili procedurali (art. 3), non anche a quelli sostanziali, restando per ciò stesso escluso l’obbligo di verificare il rispetto dei presupposti e dei limiti di cui all’art. 2 della medesima l.r. n. 23.
Art. 2 (Mutamenti di destinazione d’uso con o senza opere edilizie)
Va premesso che le disposizioni dell’articolo in commento, in quanto dichiarate dal successivo art. 8 “immediatamente prevalenti” rispetto agli strumenti di pianificazione urbanistica comunale o sovracomunale, sono operative a tutti gli effetti a far tempo dall’entrata in vigore della legge, ovviamente entro i limiti indicati dalle disposizioni medesime.
Il comma 1 tratta dei mutamenti di destinazione d’uso connessi alla realizzazione di opere edilizie, prescrivendo che il medesimo provvedimento necessario per l’esecuzione dell’intervento (ad es., concessione edilizia per ristrutturazione) autorizza anche la nuova destinazione d’uso.
Lo stesso principio di unicità del provvedimento abilitativo vale in relazione alla D.I.A., qualora ci si avvalga di questa facoltà.
Tale principio è essenzialmente volto ad impedire che, disgiungendo gli interventi edilizi da quelli diretti alla modificazione delle destinazioni d’uso, risulti alterata la qualificazione complessiva dell’intervento.
Conseguente, il provvedimento unico da rilasciarsi da parte dell’Amministrazione comunale risulterà determinato dal tipo di opere che si vogliono eseguire, intendendosi a tale riguardo non incidente la connessa istanza di mutamento di destinazione d’uso.
La norma va applicata con riferimento anche a quanto previsto dall’art. 1, comma 3 che ricollega alle modificazioni delle destinazioni d’uso eventuali adeguamenti della dotazione di standard.
In definitiva, si ripete, la norma è volta ad impedire un’artificiosa separazione fra i provvedimenti abilitativi delle operee quelli della modifica delle destinazioni d’uso.
Il comma 2 tratta, invece, dei mutamenti di destinazione d’uso non comportanti la realizzazione di opere edilizie, prevedendo per gli stessi, in luogo di qualsivoglia provvedimento abilitativo (esplicito o implicito), una semplice comunicazione preventiva al comune da parte dell’interessato. Naturalmente, i predetti mutamenti di destinazione d’uso devono risultare “conformi alle previsioni urbanistiche comunali”.
Il medesimo comma 2 introduce un’ulteriore semplificazione procedurale, escludendo dal previsto obbligo di comunicazione le modificazioni di destinazione d’uso senza opere, sempre conformi alle previsioni urbanistiche, che interessino unità immobiliari o loro parti per una superficie lorda di pavimento inferiore a 150 metri quadrati e purché non si tratti di beni assoggettati a vincolo monumentale.La norma in commento definisce, quindi, le procedure per autorizzare le modifiche di destinazione d’uso, rispettivamente con opere o senza opere edilizie.
In entrambi i casi, presupposto essenziale per l’utilizzo di tali procedure è, naturalmente, la conformità urbanistica della destinazione che si intende imprimere all’immobile.
Essendo la norma in commento immediatamente applicabile, pare opportuno specificare che il requisito della conformità alle previsioni urbanistiche comunali è da intendersi riferito al vigente P.R.G., sia esso già  adeguato ai sensi dell’art. 1 o non ancora adeguato.
Nel primo caso la predetta conformità è da intendersi quale non esclusione esplicita della nuova destinazione d’uso; nel secondo caso la medesima conformità ricorre nell’accezione previgente, come appartenenza della funzione cui si vuole adibire l’immobile all’elenco delle funzioni ammissibili nella zona omogenea di appartenenza.
Art. 3 (Sanzioni amministrative)
Corrispondentemente alla nuova disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, le regole sanzionatorie della legge 47/1985 sono integrate da disposizioni repressive di natura amministrativa riferite alle ipotesi previste dagli artt. 1 e 2.
In particolare, il comma 2 del presente articolo prevede, per l’ipotesi di avvenuto mutamento di destinazione d’uso senza opere, in difformità dalle previsioni urbanistiche, una sanzione pecuniaria “pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte”. Sul punto, è utile precisare che il relativo accertamento può essere fatto anche direttamente a cura dell’Ufficio tecnico comunale.
Art. 4 (Ristrutturazione edilizia degli edifici esistenti in zona agricola)
Comma 1: la norma amplia i casi di esonero dall’obbligo del possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla l.r. 93/1980, estendendolo a tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ampliamento consentiti dagli strumenti urbanistici comunali.
La disposizione non innova il regime di gratuità della concessione edilizia come stabilito dalla l.r. 93/1980, e per gli interventi riguardanti edifici (abitativi e produttivi) adibiti ad uso agricolo, restano fermi gli obblighi di cui al comma 2 art. 3 della medesima legge.
Comma 2: l’agevolazione del comma 1 non trova applicazione in presenza di un contratto d’affitto rustico, salvo che si tratti di edifici dismessi da più di 5 anni, con onere di dimostrazione a cura del richiedente.
L’ultimo periodo del comma in esame impone che gli interventi di cui al comma 1 vengano progettati e realizzati senza compromettere l’esercizio dell’attività agricola sul compendio non direttamente interessato dagli stessi.
Spetta al comune la verifica dell’effettiva tutela dell’attività agricola, nonché dell’eventuale ripristino della stessa in sede di esame di D.I.A. o di rilascio di concessione edilizia.
E’, infatti, opportuno precisare che il senso della norma risiede nell’esigenza di favorire il riutilizzo del patrimonio edilizio esistente nelle zone agricole, senza però che tali iniziative prefigurino un diverso assetto urbanistico delle zone, né una diversa zonizzazione delle aree.

Titolo II
Norme per l’intervento nei centri storici
Art. 5 (Sostituzione dell’art. 17 della l.r. 15 aprile 1975, n. 51)
Commi 1 e 2: si segnala che, ai fini dell’individuazione dei centri e nuclei storici e della conseguente loro perimetrazione mediante la comparazione della situazione esistente con la prima levata delle tavolette I.G.M. 1/25.000, trova applicazione anche l’art. 19 delle Norme di attuazione del Piano territoriale paesistico regionale (Volume 6) da leggersi, relativamente  ai rapporti con la viabilità storica, in correlazione con il successivo art. 20 delle stesse norme. Le disposizioni normative succitate trovano ulteriori e più articolati criteri di applicazione, sia in riferimento alla delimitazione dei centri e nuclei storici, sia all’individuazione delle modalità di tutela degli stessi nel p. 1, “Insediamenti e sedi antropiche”, della Parte II degli “Indirizzi di tutela” dello stesso documento di piano (Volume 6).
Va inoltre rilevato che, a seguito dell’entrata in vigore del P.T.P.R., si applica l’art. 24 delle stesse Norme di attuazione “Indirizzi per la pianificazione comunale e criteri per l’approvazione dei P.R.G.”, ai sensi del quale è previsto che l’approvazione di P.R.G. o varianti al P.R.G. sia subordinata al corretto riscontro di tutti gli elementi indicati al comma 3 dello stesso articolo, adempimento questo in capo all’Amministrazione comunale nel caso di variante di adeguamento ai sensi dell’art. 9, comma 2, della legge in commento.
Si segnala, infine, che sia i “Criteri per l’esercizio delle funzioni amministrative ai sensi della l.r. 9 giugno 1997, n. 18”, approvati con d.g.r. n. 30194 del 25 luglio 1997, sia i “Criteri relativi ai contenuti di natura paesistico-ambientali del piano territoriale di coordinamento provinciale (P.T.C.P.) ai sensi della l.r. 9 giugno 1997, n. 18”, approvati con d.g.r. n. 47670 del 29 dicembre 1999, contengono utili riferimenti e materiali conoscitivi e informativi (per esempio l’indicazione delle cartografie storiche disponibili per ogni comune della Lombardia e ove reperirle) di supporto ai fini dell’applicazione delle Norme di P.T.P.R., con particolare riferimento ai temi della lettura e della tutela della struttura insediativa storica.
Comma 3: la nuova formulazione della disciplina riguardante gli interventi nei centri storici e nei nuclei di interesse storico altrove collocati rimuove un limite contenuto nella l.r. 51/1975, che nel corso degli anni si era rivelato assai restrittivo, non prevedendo più l’obbligo di subordinazione a pianificazione attuativa per gli interventi di ristrutturazione edilizia, bensì solo per la ristrutturazione urbanistica e gli interventi di nuova edificazione, nonché assimilando alla pianificazione attuativa la concessione edilizia convenzionata.
E’ di tutta evidenza la forte portata innovativa di una disposizione di tal fatta da intendersi, naturalmente, non tanto nella logica di una minor salvaguardia (non assicurata dalla sola complicazione procedurale) quanto nell’intenzione di semplificare al massimo le possibilità operative nei centri storici e, quindi, di favorirne il recupero attraverso una snellezza amministrativa che è anche economicità d’azione e garanzia di buon risultato.
In altri termini, la realtà effettuale ha ampiamente dimostrato che la concreta salvaguardia dei centri storici è strettamente connessa a modalità di intervento più semplici.
Ad analoghe ragioni di semplicità corrisponde la previsione che nei centri storici gli interventi di ristrutturazione urbanistica o di nuova edificazione siano subordinati, con scelta da effettuarsi nel P.R.G. o nella variante di adeguamento ex art. 9, a pianificazione attuativa o a concessione convenzionata.
E’ proprio quest’ultima previsione ad avere il carattere della novità, consentendo per gli interventi di cui trattasi una speditezza operativa derivante dall’utilizzazione della concessione edilizia semplice, pur corredata dal convenzionamento degli aspetti planivolume-trici. In questo caso fa il suo ingresso in sede legislativa la figura della concessione convenzionata, quale strumento intermedio fra concessione e atti di pianificazione attuativa.
Nel silenzio della legge è da ritenersi che la scelta tra gli strumenti operativi (piano attuativo o concessione convenzionata) sia effettuata dall’Amministrazione comunale in ordine alle caratteristiche di maggiore o minore complessità dell’intervento edilizio, fermi restando, in entrambi i casi, gli obblighi di concorso ai conseguenti fabbisogni urbanizzativi e di standard.
Comma 4: di non minore portata innovativa è l’ultimo comma della norma in esame laddove il limite del rispetto della densità esistente è espressamente esteso dagli interventi meramente conservativi a tutti quelli previsti dall’art. 31 della legge 457/1978, ivi compresi, pertanto, gli interventi di ristrutturazione edilizia, di demolizione-ricostruzione e di ristrutturazione urbanistica.
Una norma, questa, anch’essa da intendersi espressione di una esigenza di maggiore semplicità amministrativa e maggiore facilità d’intervento.

Titolo III
Norme per la determinazione della capacità insediativa e per la dotazione di aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico
Art. 6 (Sostituzione dell’art. 19 della l.r. 15 aprile 1975, n. 51)
La norma traduce l’esigenza di superare una disciplina, quale quella contenuta nella legge 51/1975, divenuta ormai obsoleta perché non più corrispondente alla reale situazione abitativa lombarda.
Superando il burocratico riferimento a perimetrazioni quali quelle del centro edificato, rivolte a fini eterogenei rispetto alla pianificazione urbanistica, la nuova normativa distingue il territorio comunale in due ambiti: le aree edificate e le aree di espansione ed i lotti liberi. Per le aree edificate, il calcolo della capacità insediativa è riferito al numero degli abitanti residenti, rilevati al 31 dicembre dell’anno antecedente l’adozione del piano, più gli abitanti insediabili in base agli incrementi volumetrici o di superficie utile consentiti.
Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica che interessino aree già residenziali, la volumetria esistente non viene computata, mentre rilevano, in termini di abitanti insediabili, eventuali incrementi volumetrici.
Viceversa, nel caso di interventi di recupero urbanistico comportanti mutamenti di destinazione d’uso rispetto ad una precedente destinazione non residenziale (ad es. le c.d. aree dismesse) viene calcolata solo la volumetria oggetto di cambio di destinazione d’uso in senso residenziale, oltre beninteso all’eventuale volumetria aggiuntiva.
Lo stesso dicasi per la capacità insediativa riguardante le zone di espansione.
La novità in tal caso, rispetto alla previgente normativa, è costituita dall’incremento di volume residenziale (da 100 a 150 mc) per ogni abitante insediabile; il che è maggiormente corrispodente alle caratteristiche abitative della Lombardia. Inoltre, sempre al fine di evitare ogni astrazione nella determinazione del dimensionamento dei piani regolatori, è attribuita ai comuni la facoltà di modificare, in aumento o in diminuzione, tale valore di 150 mc (non a caso definito valore medio) in relazione alle reali caratteristiche del sistema abitativo locale (indici di affollamento e tipologie edilizie esistenti o previste). In altri termini, viene riconosciuta ai comuni la possibilità di un’autonoma valutazione di realtà insediative che si discostino dal valore medio regionale, in riferimento sia all’intero territorio comunale, sia a particolari enclaves insediative, purché tale valutazione sia suffragata da adeguata motivazione.
Ragioni di precisione normativa, oltre che di chiarezza e semplicità applicativa, motivano la previsione contenuta al comma 2, che attribuisce al comune la facoltà di utilizzare, per definire il concetto di superficie utile residenziale (necessario per calcolare il dimensionamento), gli stessi criteri già di consueto uso per la determinazione del costo di costruzione ex lege 10/1977.
Sempre in ossequio ad un criterio di effettività, è previsto al comma 4 il computo anche delle presenze turistiche temporanee o stagionali secondo elementi di rilevazione a tal fine predisposti dal comune stesso.
Al riguardo si precisa che tale computo risulta funzionale a garantire una congrua dotazione di servizi. Dal computo sono escluse le strutture ricettive alberghiere, in quanto normate in termini specifici all’art. 7, punto 6, lettera b).
Art. 7 (Sostituzione dell’art. 22 della l.r. 15 aprile 1975, n. 51)
Il presente articolo sostituisce in blocco l’art. 22 della legge urbanistica regionale 51/1975, dettando una disciplina completamente nuova in materia di standard.
In particolare, vengono poste le premesse perché i piani regolatori generali approccino in termini innovativi la tematica dei servizi pubblici, inserendola in un più ampio progetto di qualificazione dello sviluppo urbanistico.
L’obiettivo prefissato dal legislatore regionale è quello di ridare certezza agli standard non solo in termini quantitativi, ma anche di realizzabilità e di gestione.
Essendo la disciplina in esame ispirata a principi del tutto nuovi, ne deriva che i disposti del d.m. n. 1444 del 1968 in materia di standard (artt. 3 – 4 – 5 – 6) devono considerarsi superati in toto.
Infatti, diversamente dalla precedente formulazione dell’art. 22, la nuova disciplina regionale fa esplicito riferimento al citato d.m. del 1968 esclusivamente per quanto attiene alla definizione delle zone omogenee.
Con l’articolo in esame fa il suo ingresso ufficiale nella legislazione urbanistica lombarda il Piano dei servizi, già presente in alcune elaborazioni locali, ma senza veste giuridica.
Esso è previsto come contenuto obbligatorio di P.R.G. (quale allegato alla relazione) ed è approvato con l’approvazione del P.R.G., ovvero con specifica procedura semplificata ai sensi della l.r. 23/1997.La legge ne definisce la finalità di strumento programmatico che, a partire dalla ricognizione dello stato dei servizi pubblici e di interesse pubblico o generale, sia sotto il profilo della loro consistenza e razionale ubicazione, che dell’effettiva fruibilità da parte dei cittadini, orienta le scelte di pianificazione.Alla Giunta Regionale è attribuito il compito di precisare tali finalità mediante la predisposizione di criteri per la redazione del piano stesso.
Peraltro è riconosciuta ai comuni la possibilità di redigere e approvare il proprio Piano dei servizi anche in assenza di tali criteri, purché nell’osservanza di alcuni contenuti definiti dalla legge, in parte obbligatori e in parte facoltativi, ma di grande rilievo.
L’obbligatorietà (comma 7, lettera a) riguarda la determinazione dei tipi di servizi di interesse generale esistenti, o che si intendono realizzare, e la dimostrazione della idoneità dei siti per essi prescelti.Accanto a tale funzione, per così dire di base, il Piano dei servizi è poi lo strumento tecnico mediante il quale le Amministrazioni comunali possono:
a) operare sul dimensionamento degli standard in modo mirato per particolari e localizzate situazioni insediative, con riferimento alla decisione di applicare parametri di valutazione della capacità insediativa teorica che si discostino, in aumento o in diminuzione rispetto ai 150 mc/ab., in relazione agli indici di affollamento e alle tipologie edilizie esistenti e previste (art. 6, primo comma, lettera b);
b) ridurre la dotazione di standard per previsioni di carattere residenziale, nei casi e alle condizioni di cui all’art. 7, quinto comma, lettere b) e c);
c) conteggiare servizi ed attrezzature anche private fra quelle idonee al raggiungimento delle dotazioni minime di legge (art. 7, comma 7, lettera b, punto 2);
d) individuare criteri di computo degli standard riferiti anche al loro valore economico (art. 7, comma 7, lettera c).
Fino all’approvazione del Piano dei servizi, non potranno essere esercitate le facoltà in precedenza descritte, ferme restando le possibilità riconosciute dall’art. 6 della l.r. 9/1999 in riferimento ai programmi integrati di intervento.
Ogniqualvolta dall’approvazione del Piano dei servizi conseguano modificazioni alle vigenti previsioni urbanistiche, dovrà essere contestualmente approvata una variante parziale di adeguamento secondo la procedura semplificata di cui alla l.r. 23/1997.
Oltre a tali funzioni, dalla definizione legislativa delle finalità del Piano dei servizi discende che esso può essere utilizzato anche per aggiornare le previsioni dei Piani regolatori divenute inapplicabili a seguito della scadenza temporale dei vincoli dagli stessi imposti.
In tal caso, il Piano dovrà accompagnarsi alla variante generale o parziale di adeguamento di cui all’art. 9 della legge, nel rispetto, si ricorda, anche di quanto richiamato dalla sentenza della Corte costituzionale n. 179/1999.
Infine, costituendo il Piano dei servizi elemento del P.R.G., esso subisce variazione da tutti quegli atti (quali ad esempio gli accordi di programma ex art. 34 del d.lgs. n. 267/2000) idonei ad introdurre varianti ai Piani regolatori comunali.
L’art. 7 introduce novità nel dimensionamento degli standard per funzioni residenziali nel senso di prevederne una maggiore articolazione rispetto alla previgente disciplina ed in taluni casi anche una riduzione, sempre entro il limite di 18 mq/ab.
Tali facoltà riduttive, in quanto strettamente connesse a motivazioni specifiche che il Piano dei servizi deve esplicitare in riferimento ai criteri regionali di cui al comma 3 del nuovo art. 22, risultano esercitabili solo una volta approvati gli stessi criteri e il Piano dei servizi.
Agli stessi criteri semplificativi e riduttivi si ispirano le norme riguardanti gli interventi non residenziali.
Si segnala, in particolare, una facoltà, attivabile da parte del privato (comma 6, lettera d), di dimensionare la dotazione di aree a standard sul valore del settantacinque per cento della s.l.p., qualora si sia in presenza di piani attuativi comportanti una pluralità di funzioni, senza indicazioni di rapporti percentuali minimi, con la sola eccezione che in caso di realizzazione di interventi commerciali mediante grandi strutture di vendita trova conferma l’obbligatorio parametro del duecento per cento.
E’ infine da osservare che, sempre subordinatamente all’approvazione del Piano dei servizi, possono essere computate quali standard attrezzature e servizi realizzati da privati in base ad apposito atto di asservimento o di convenzionamento.
Art. 8
Utilizzando un criterio già sperimentato in precedenza, la norma prevede che talune disposizioni della legge abbiano efficacia modificativa rispetto a difformi contenuti di norme comunali e sovracomunali, anche di rango legislativo. In particolare, risultano, pertanto, immediatamente operative le disposizioni riguardanti taluni tipi di mutamenti di destinazione d’uso, le sanzioni e le ristrutturazioni in zona agricola, nonché, parzialmente, quanto previsto in ordine agli interventi nei centri storici ed agli standard.
Art. 9
Oltre ai casi di immediata prevalenza descritti dall’articolo precedente, la legge prevede un obbligo di adeguamento, senza però individuarne il termine temporale, per ciò che concerne gli interventi nei centri storici, il dimensionamento dei piani e la dotazione di aree per attrezzature pubbliche, delineando una facoltà di scelta fra due procedure: la prima, in sede di revisione del piano regolatore generale (formalmente riferita solo al titolo III, ma ratione materiae riferita anche agli interventi nei centri storici); la seconda mediante una variante parziale della quale importa soprattutto segnalare l’approvabilità mediante l’utilizzazione della procedura semplificata di cui alla l.r. 23/1997. A questo proposito, occorre ancora una volta sottolineare che il rinvio alla l.r. 23/1997, operato dall’art. 9 in esame,è da intendersi circoscritto ai soli profili procedurali (art. 3), non anche a quelli sostanziali, restando per ciò stesso escluso l’obbligo di verificare il rispetto dei presupposti e dei limiti di cui all’art. 2 della medesima l.r. n. 23.
E’ appena il caso di rilevare che l’adeguamento mediante variante parziale potrà farsi anche attraverso una pluralità di varianti assunte in tempi diversi.
La stessa procedura semplificata si applica per l’approvazione del Piano dei servizi.
Particolare attenzione merita la problematica relativa alla ridefinizione del dimensionamento di piano secondo i criteri del nuovo art. 19, laddove la stessa, comportando un minore fabbisogno di standards, determini la possibilità di attribuire ad aree prima vincolate a standard una diversa destinazione urbanistica.
E’ evidente che la scelta, ad opera del comune, di quali aree confermare a standard e quali invece trasformare presuppone una valutazione complessiva in ordine allo stato dei servizi esistenti, alla loro razionale distribuzione sul territorio e soprattutto alla effettiva necessità di nuovi servizi da realizzare.
E’ da considerare, inoltre, che, in riferimento alle aree a suo tempo vincolate a standard, la “liberalizzazione” di alcune significa implicitamente, per le altre, conferma della previsione vincolistica, con le conseguenze in ordine all’obbligo di motivazione e di indennizzo richiamate dalla sentenza della Corte costituzionale n. 179/1999.
Alla luce delle considerazioni sopra svolte, si esprime l’avviso che, in riferimento alle aree già destinate a standard, una diversa classificazione delle stesse che consegua al nuovo computo della capacità insediativa di piano può avvenire anche in sede di adeguamento a mezzo di variante parziale ai sensi della l.r. 23/1997, che abbia i contenuti degli artt. 19 e 22 della l.r. 51/1975, come sostituiti dagli artt. 6 e 7 della legge in commento.
Si precisa che, sempre ai fini della ripianificazione delle aree nel contesto della predetta variante di adeguamento, non rilevano i limiti di cui all’art. 2 della l.r. 23/1997, essendo il rinvio a quest’ultima legge circoscritto ai soli profili procedurali.
Di particolare interesse è la facoltà attribuita ai comuni di procedere o meno all’adeguamento alla legge di piani regolatori generali o varianti (generali o parziali) degli stessi, qualora si tratti di strumenti in fase di adozione. Al riguardo, si ritiene si versi in tale situazione qualora siano state avviate le procedure di pubblicazione previste dalla l.r. 1/2001.