Ai fini della territorialità dell’IVA, le prestazioni consulenziali legate a beni immobili scontano l’imposta nel territorio in cui è localizzato il bene.

Questo, in sintesi, il principio affermato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n.65 del 4 marzo 2025.

La fattispecie riguarda un contribuente residente all’estero ed iscritto all’AIRE che, intendendo vendere un immobile situato in Italia, chiede se debba procedere al pagamento dell’IVA per le prestazioni di servizi commissionate e connesse a tale bene.

Si tratta, in particolare, di servizi quali l’incarico a un’agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita dell’immobile e di una consulenza legale per ottenere la cancellazione di un debito ipotecario.

Sul punto, l’Agenzia delle Entrate richiama l’art. 7-quater, comma 1, lett. a), del DPR n. 633/1972 che, in deroga alla regola generale di cui all’art. 7-ter, stabilisce che le prestazioni di servizi relativi a beni immobili si considerano effettuate in Italia quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato.

Tale deroga trova fondamento nella normativa comunitaria: l’art. 47 della direttiva 2006/112/Ce prevede, infatti, che “Il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile, incluse le prestazioni di periti, di agenti immobiliari, (…) è il luogo in cui è situato il bene”.

E sempre la normativa europea ha chiarito che i “servizi relativi a un bene immobile” sono quelli che presentano un nesso diretto e significativo con il bene (articolo 31-bis, paragrafo 1 del Regolamento di esecuzione (Ue) n. 282/2011).

In sostanza, il bene immobile deve essere essenziale e indispensabile oggetto della prestazione.

Ciò premesso, l’Agenzia ricorda che le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell’articolo 7-quater del decreto Iva; quindi, senza dubbio scontano l’IVA nello Stato.

Quanto alla consulenza legale finalizzata alla cancellazione dell’ipoteca, anche tale prestazione deve considerarsi rientrante nell’ambito applicativo della deroga. Infatti, la cancellazione “è l’atto finale di un iter procedimentale di cui l’immobile ipotecato costituisce l’oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante”.