Anche l’acquisto di un immobile per usucapione può beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, ma solo se il contribuente presenta le dichiarazioni richieste dalla normativa di riferimento prima della registrazione dell’atto traslativo.

È il principio affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4713 del 22 febbraio 2025.

Il caso sottoposto ai Giudici riguarda due coniugi ai quali – a seguito del decorso del lasso di tempo minimo previsto dalla legge – viene riconosciuto il diritto di proprietà di un immobile, acquisito per usucapione.

In tale fattispecie, quindi, l’acquisto dell’abitazione avviene a seguito di una sentenza che accerta l’usucapione dell’immobile.

La Corte di Cassazione riconosce che, anche in tali ipotesi, è possibile beneficiare dell’agevolazione c.d. “prima casa”, la cui disciplina è recata dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986.

La normativa, come noto, subordina l’accesso all’agevolazione al ricorrere di alcuni requisiti e condizioni. Tra questi, in capo al contribuente vi è l’onere di manifestare – nell’atto di acquisto dell’immobile – la volontà di avvalersi del beneficio fiscale mediante apposite dichiarazioni dove attesta:

– di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile;

– di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso comune;

– di non essere titolare di diritti reali su altro immobile acquistato con la stessa agevolazione.

In presenza della regolare richiesta di agevolazione, dopo la registrazione dell’atto di acquisto, l’ufficio verificherà l’effettiva sussistenza dei presupposti che legittimano il riconoscimento del beneficio fiscale.

Ciò premesso, nel caso in esame, nessuna dichiarazione era stata resa dai coniugi, con la conseguenza che, in sede di registrazione della sentenza, l’ufficio aveva ritenuto applicabile l’aliquota ordinaria.

E la Corte di Cassazione conferma la correttezza dell’operato dell’ufficio.

Se è vero, difatti, che è possibile beneficiare dell’agevolazione “prima casa” anche in caso di acquisto per usucapione, l’acquirente è tenuto a rispettare anche in tale ipotesi le regole ed i vincoli temporali previsti per legge.

Il che, in pratica, vuol dire che “in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo”.