ABITAZIONE CONCESSA IN LOCAZIONE A TERZI – ACQUISTO DI ALTRO IMMOBILE NELLO STESSO COMUNE AVVALENDOSI DELL’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Il contribuente proprietario di un’abitazione concessa in locazione a terzi non può acquistare un altro immobile nello stesso Comune avvalendosi dell’agevolazione c.d. “prima casa” sostenendo che l’immobile preposseduto è inidoneo all’uso abitativo a causa della locazione in corso.

È il principio affermato dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 4102 del 17 febbraio 2025.

È noto, al proposito, che l’applicazione del beneficio fiscale è impedita, tra le altre cose, dalla circostanza che il soggetto risulti già titolare di una “casa di abitazione” (cfr. Nota II-bis all’art. 1 Tariffa, parte I, d.P.R. n. 131/1986).

Si tratta di una circostanza che occorre valutare caso per caso: solo se l’immobile preposseduto è effettivamente idoneo ad essere utilizzato come abitazione, può allora negarsi la fruizione dell’agevolazione per l’acquisto di altro immobile.

I Giudici di legittimità, difatti, confermano tale orientamento ricordando che l’inidoneità può derivare sia da circostanze di natura oggettiva, come l’inabitabilità dell’immobile, sia di natura soggettiva, come nel caso dell’abitazione che, per dimensioni o caratteristiche non risulta adeguata a far fronte alle esigenze del contribuente e del nucleo familiare.

Ciò premesso, la Corte di Cassazione ritiene che non rientri tra le ipotesi di “inidoneità oggettiva” la circostanza che l’immobile preposseduto sia locato a terzi.

In tal casi, infatti, l’indisponibilità ha carattere meramente temporaneo e, per di più, dipende da una scelta discrezionale del soggetto.

Da quanto sopra ne discende il principio di diritto secondo cui “la circostanza che l’immobile preposseduto

sia gravato dal diritto di godimento di terzi, per effetto di contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare atta a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare; sicché se a quest’ultima data l’immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d’uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario”.