(FiscoOggi del 20/11/2024)

Cala il sipario sulla rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni 2024. Scade, infatti, il 30 novembre il termine per usufruire della possibilità di rideterminare il valore d’acquisto dei terreni, sia edificabili sia a destinazione agricola e delle partecipazioni negoziate e non nei mercati regolamentati, detenuti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi, al 1° gennaio 2024. La scadenza, dapprima prevista per il 30 giugno, è stata spostata al 30 novembre 2024 dal decreto Omnibus (articolo 7, Dl n. 113/2024).

Si tratta di una chance offerta dal legislatore a persone fisiche, società semplici e soggetti equiparati, enti non commerciali (che operano fuori dal regime d’impresa) e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, in prima battuta, nel 2002 (articoli 5 e 7, legge 448/2001), poi prorogata, o meglio riaperta più volte, da ultimo con il bilancio 2024 (articolo 1, comma 52 legge n. 213/2023).

Il contribuente che ha optato per la rivalutazione perfeziona l’operazione procurandosi una perizia giurata di stima da parte di un tecnico abilitato, che deve individuare il valore del terreno (o della partecipazione) al 1° gennaio 2024, e versando un’imposta sostitutiva calcolata applicando al valore del “bene” risultante dalla perizia l’aliquota del 16 per cento.

Rideterminazione del valore dei terreni

Con perizia giurata “alla mano”, il contribuente deve pagare, tramite il modello F24, utilizzando il codice tributo 8056, l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione entro il 30 novembre, altrimenti, in caso di opzione per il pagamento frazionato, nello stesso termine deve versare la prima delle tre rate annuali di pari importo in cui è possibile suddividere l’adempimento, maggiorate degli interessi al 3% annuo.

Infine, chi ha provveduto alla rivalutazione deve “darne notizia” nella dichiarazione dei redditi, indicando il valore del terreno e l’imposta.

Il ricalcolo esige competenza

Il nuovo valore attribuibile ai terreni va individuato da professionisti del settore, quali ingegneri, architetti, geometri, agronomi, agrotecnici, periti agrari o industriali edili.

Poiché la perizia “qualificata” ha un suo prezzo, lo stesso può essere portato in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze, in quanto costituisce un costo inerente al bene.

Il valore aggiornato del terreno costituisce riferimento utile, non solo per la determinazione delle imposte dirette, ma anche ai fini di quelle di registro, ipotecaria e catastale.

Non proroga, ma riapertura dei termini

A partire dalla Finanziaria 2002, nel corso degli anni si sono succeduti interventi normativi che, in un certo senso, hanno ridato vita alla disposizione originaria, ma già nel 2003, in occasione del primo “rinvio”, l’Agenzia ebbe modo di precisare che la riproposizione dell’agevolazione non va intesa come mera proroga, in quanto si applica ai terreni posseduti a una “certa” data (circolare 27/2003).

Ne consegue che, in caso di precedente rivalutazione dell’area, al contribuente è concessa l’opportunità di effettuare una nuova rideterminazione, sulla base delle disposizioni della legge di Bilancio per il 2024, mediante un’ulteriore perizia di stima e un versamento dell’imposta sostitutiva calcolata in relazione al diverso valore scaturito dalla relazione del tecnico. Qualora l’interessato avesse già pagato l’imposta a fronte della prima rivalutazione, può chiedere il rimborso e, se si fosse avvalso della facoltà di rateizzare l’importo dovuto, non deve versare la terza e ultima rata (anch’essa in scadenza al 30 novembre), ma assolvere la nuova imposta calcolata sul valore stabilito dall’ultima valutazione in una delle due modalità previste dalla norma. Per le rate pagate in precedenza, la strada è quella del rimborso.

Quando conviene

In pratica, tenuto conto del fatto che il valore scaturito dalla stima del perito assume rilevanza quale costo fiscalmente riconosciuto, sostituendo quello “storico” del terreno, la rivalutazione potrebbe portare a un risparmio d’imposta connesso alla diminuzione della plusvalenza imponibile realizzata al momento della eventuale successiva vendita dello stesso terreno (articoli 67, lettere a) e b), e 68 del Tuir). L’operazione è, quindi, condizionata da una preventiva valutazione della convenienza da parte del contribuente interessato.

Non solo terreni

Rammentiamo, infine, che alla scadenza del 30 novembre è legata anche la possibilità di rivalutare le partecipazioni negoziate e non nei mercati regolamentati (in tale ipotesi la stima va effettuata da commercialisti, ragionieri, periti commerciali e revisori legali dei conti, in caso di titoli, quote e diritti negoziati e non nei mercati regolamentati). Gli adempimenti sono gli stessi, così come l’aliquota dell’imposta sostitutiva, mentre i codici tributo da indicare nell’F24, sono l’8055 per le partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati, e l’8057, per la rideterminazione dei valori di acquisto di titoli, di quote o di diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione.