Non è applicabile l’imposta sul valore aggiunto alla cessione da parte di un Comune, nei confronti di un concessionario, di terreni edificabili, qualora l’ente pubblico non abbia operato nell’esercizio di un’attività commerciale.

È quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 163 del 30 luglio 2024, fornita a fronte dell’istanza di interpello presentata da un Comune e volta a ottenere chiarimenti in merito al corretto trattamento, ai fini IVA, della cessione di propri terreni edificabili a favore di un concessionario.

Cessione che, nel caso prospettato, è stata effettuata a titolo di corrispettivo in natura della prestazione resa dall’impresa concessionaria, appaltatrice della costruzione di un edificio scolastico.

Partendo dall’analisi del contratto concluso tra l’ente pubblico e l’impresa, l’Amministrazione finanziaria configura la fattispecie come una permuta, ai sensi dell’art. 11 del d.p.r. n. 633/1972, ossia come una cessione di beni immobili in cambio di prestazioni di servizi.

L’operazione, dunque, sarebbe di per sé astrattamente soggetta a IVA, salvo dover verificare la sussistenza dei presupposti di applicazione dell’imposta.

E da tale verifica l’Agenzia delle Entrate rileva la mancata integrazione del presupposto soggettivo d’imposta.

Si ricorda, difatti, che, con riferimento agli enti pubblici, il comma 5 dell’art. 4 del d.p.r. n. 633/1972 prevede che non si considerano commerciali “le operazioni effettuate dallo Stato, dalle regioni, dai comuni e dagli altri enti di diritto pubblico nell’ambito di un’attività di pubblica autorità”.

In sostanza, le operazioni realizzate dagli enti pubblici nella veste di pubblica autorità non sono rilevanti ai fini IVA.

Rientrano, quindi, nel campo di applicazione del tributo le sole attività realizzate dall’ente nell’ambito di un’organizzazione d’impresa. Il che richiede la predisposizione di un’organizzazione di mezzi e risorse funzionali al raggiungimento di un risultato economico.

Richiamato il quadro normativo, di prassi e la giurisprudenza di riferimento in materia, l’Agenzia delle Entrate esclude che l’operazione di cessione dei terreni edificabili realizzata dal Comune istante potesse considerarsi rientrante nel perimetro di applicazione dell’IVA, proprio per carenza del requisito soggettivo.

Dal quadro fattuale, difatti, non emergono elementi tali da poter ravvisare l’esercizio di un’attività commerciale da parte del Comune nella cessione dei predetti terreni.

L’esclusione dell’operazione dal campo di applicazione dell’IVA comporta – in forza del principio di alternatività tra IVA e registro – l’assoggettamento della cessione dei terreni all’imposta di registro.

Come specificato nell’interpello, il trasferimento realizzato dal Comune sarà soggetto all’imposta di registro in misura proporzionale al 9%, trattandosi di “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi e costitutivi di diritti reali di godimento”, di cui all’art. 1 della Tariffa, parte Prima, del TUR.

Per completezza, infine, viene altresì precisato che – con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale – come previsto dall’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011, per tali tipologie di operazioni tutti gli atti e le formalità “direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna”.