È esclusa la tassabilità delle plusvalenze realizzate dalla vendita di un immobile, censito nella categoria catastale A10 – uso ufficio, che, per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e cessione, è stato di fatto adibito ad abitazione principale.

È quanto emerge dall’ordinanza n. 17528 del 25 giugno 2024, ove la Corte di Cassazione afferma il principio per cui ciò che rileva, ai fini della eventuale esclusione da tassazione, è la effettiva destinazione dell’immobile e non il suo classamento catastale.

La disciplina dell’imponibilità delle plusvalenze immobiliari è recata dall’art. 67 del TUIR, il quale prevede – in linea generale – la tassazione delle cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

La stessa norma esclude la tassazione per le cessioni delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

L’esclusione – come precisa la Cassazione – è legata alla finalità della norma: tassare la ricchezza prodotta con operazioni di cui si presume un intento speculativo. Intento che ragionevolmente è da escludersi a priori in relazione agli acquisti di immobili poi adibiti ad abitazione principale.

Dunque, l’eventuale plusvalenza generata dalla successiva cessione dell’immobile, anche se perfezionata entro il quinquennio dall’originario acquisto, non è soggetta a tassazione, al ricorrere di due condizioni:

1. l’immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione;
2. l’immobile deve essere destinato all’uso personale dell’acquirente e dei suoi familiari.

Ciò posto, la Cassazione osserva come sia, invece, irrilevante ai fini dell’esclusione da tassazione la categoria catastale dell’immobile. Alcuna norma, difatti, richiede che gli immobili siano censiti in catasto come abitazioni.

In sostanza, la qualificazione come abitazione principale deve essere valutata sulla base della situazione di fatto (oggettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale).

Ne deriva che “in caso di cessione, entro il quinquennio dall’acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio (nel caso di specie A/10), ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l’effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell’immobile, potendosi anche in tal caso escludere l’intento speculativo dell’operazione”.