In caso di vendita, prima dei cinque anni, dell’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”, l’acquisto, entro un anno dalla vendita, del diritto di usufrutto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale comporta la perdita dei benefici fruiti.

È quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 192 del 4 ottobre 2024.

L’agevolazione è “salva”, difatti, solo in caso di riacquisto del diritto di proprietà di altro immobile da destinare ad abitazione principale. Non rilevano, invece, i diritti reali di godimento, come l’usufrutto.

A supporto della propria conclusione, l’Amministrazione finanziaria richiama il comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131/1986, il quale prevede che il contribuente che abbia usufruito dell’agevolazione prima casa decade dal beneficio se, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto agevolato, aliena l’abitazione.

La stessa norma contempla un’eccezione alla regola generale: la decadenza non opera se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, riacquista un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.

Ebbene, secondo le Entrate la norma richiede specificamente l’acquisto del diritto di proprietà dell’immobile, con la conseguenza che non rilevano a tal fine i diritti reali di godimento, come quello di usufrutto.

Il principio affermato nella Risposta si pone in linea con l’orientamento della Corte di Cassazione (cfr. ordinanza n. 11221/2020) la quale ha rilevato che “a differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale”.

Dunque, viene fatta una distinzione tra la fattispecie di applicabilità fin dall’inizio dell’agevolazione e quella di mantenimento del beneficio in caso di vendita della stessa nel quinquennio, e di riacquisto di una nuova abitazione entro l’anno:

• mentre l’agevolazione si applica, più ampiamente, agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse;
• d’altra parte, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, all’«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale». E per “acquisto” deve intendersi esclusivamente il diritto di proprietà sull’immobile, e non l’usufrutto.

In considerazione della ricostruzione di cui sopra, l’Agenzia delle Entrate ritiene l’istante decaduto dal beneficio “prima casa” con riferimento al precedente acquisto (con recupero delle imposte ordinarie delle sanzioni), ed esclude, altresì, l’applicabilità del “credito d’imposta per il riacquisto della prima casa” (art.7, co.1, della legge 448/1998).

Resta fermo, tuttavia, che lo stesso potrà ri-applicare l’agevolazione sull’acquisto della nuova abitazione a titolo di usufrutto.