Le Onlus e gli enti similari che prestano servizi socio-sanitari ed assistenziali continuano ad usufruire del Superbonus anche dopo l’iscrizione nel Registro unico nazionale del terzo settore – Runs, in presenza di tutte le altre condizioni. OK al “110%” se il cambio di destinazione d’uso dell’immobile nelle specifiche categorie catastali richieste dalla normativa (B1, B2, o D4) avviene prima dell’inizio dei lavori. Le Onlus possono ottenere il beneficio fiscale anche mediante un contratto di affitto d’azienda.

Questi alcuni dei chiarimenti della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.3/E dell’8 febbraio 2023 in relazione alle modalità applicative del Superbonus per le ONLUS e gli Enti del terzo settore in genere, che prestano servizi socio-sanitari (art.119, co.9, lett.d-bis, e 10-bis, D.L. 34/2020 – legge 77/2020), per i quali il beneficio spetta in presenza delle seguenti condizioni:

• possesso di immobili nelle categorie catastali B/1 (collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme), B/2 (case di cura ed ospedali senza fine di lucro) o D/4 (case di cura ed ospedali con fine di lucro), a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito;
• assenza di compensi o di indennità di carica per i membri del Consiglio di Amministrazione;
• rispetto di uno specifico criterio di calcolo del limite di spesa per le unità immobiliari possedute da tali soggetti, che va moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile e la superficie media di un’unità abitativa, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare – OMI.

Al riguardo, la C.M. 3/E/2023, interviene su diversi aspetti riguardanti il riconoscimento del Superbonus per questi soggetti e specifica che:

• l’iscrizione delle Onlus/APS/OdV che prestano servizi socio-sanitari nel nuovo Registro unico nazionale del terzo settore – Runs, previsto dal Codice del terzo settore (D.Lgs. 117/2017) comporta una sostanziale continuazione dell’operatività delle stesse, e non fa venir meno l’applicabilità del Superbonus, nel rispetto dei limiti di spesa e degli altri requisiti previsti dalla normativa;
• per usufruire del “110” sull’immobile posseduto, occorre far riferimento alla situazione esistente all’inizio dei lavori e non a quella risultante al termine degli stessi (cfr. anche la C.M. 30/E/2020 – risposta 4.4.6). In tal senso, l’immobile deve rientrare in una delle categorie catastali B/1, B/2 o D/4 alla data di inizio dei lavori. Anche il cambio di destinazione d’uso dell’immobile in una di queste categorie deve avvenire prima dell’inizio degli interventi agevolabili;
• non è necessario che, nella fase di effettuazione degli interventi, l’immobile sia già utilizzato per l’esercizio delle attività socio-sanitarie;
• il “110%” spetta anche se l’assistenza socio-sanitaria venga svolta mediante un contratto di affitto di azienda, che comprenda anche l’immobile oggetto dei lavori. In questo caso, la Onlus deve effettivamente svolgere le prestazioni socio-sanitarie ed il soggetto concedente, con cui è stipulato il contratto, deve possedere l’immobile come proprietario, nudo proprietario, usufruttuario o comodatario. Inoltre, l’attività assistenziale può essere iniziata anche dopo la conclusione del contratto di affitto d’azienda;
• la condizione relativa all’assenza di compensi o indennità di carica per i membri del Consiglio di Amministrazione deve esistere al 1° giugno 2021 (data a partire dalla quale si applica il Superbonus per tale fattispecie) e deve essere mantenuta per tutto l’arco temporale di fruizione del beneficio fiscale, anche nelle forme dello sconto in fattura e della cessione del credito (cfr. anche C.M. 23/E/2022).

Inoltre, il divieto di percepire compensi deve risultare esclusivamente dallo statuto vigente sempre al 1° giugno 2021, e non è sufficiente stabilire una clausola in tal senso in una delibera del Consiglio di amministrazione;

• l’ulteriore condizione riferita al possesso dell’immobile, a titolo di proprietà. nuda proprietà, usufrutto, o comodato d’uso gratuito è tassativa.

Quindi, il Superbonus è escluso se la Onlus detiene l’immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione.

Inoltre, il possesso dell’immobile, in base ai titoli sopraelencati, deve essere esistente al 1° giugno 2021 e rimanere per tutta la durata di fruizione del beneficio fiscale, anche nelle modalità alternative dello sconto in fattura o della cessione del credito.

In presenza di comodato gratuito, occorre la registrazione del contratto in data precedente al 1° giugno 2021: in caso contrario, l’applicabilità del “110%” è esclusa anche se il contratto è stato concluso prima di tale data.

Al riguardo, la C.M. 3/E/2023 conferma che il Superbonus spetta anche ad una OdV per le spese relative ad interventi realizzati su un immobile di proprietà comunale, detenuto in base ad una convenzione stipulata con il Comune mediante scrittura privata (cfr. anche la C.M. 23/E/2022);

• restano ferme le specifiche modalità di calcolo del limite di spesa agevolabile con il Superbonus. Tuttavia, per evitare differenze territoriali, il parametro della “superficie media dell’unità abitativa” deve coincidere con il valore medio risultante dal Rapporto pubblicato dall’OMI riferibile alla “media nazionale” e non a quello del comune ove è ubicato l’immobile stesso.

In merito, la stessa C.M. 3/E/2023 fornisce uno specifico esempio di calcolo.

Per completezza, si ricorda che per le Onlus/APS/OdV del settore socio-sanitario il D.L. Aiuti-quater ha prorogato l’applicabilità del Superbonus, nella misura piena del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, anche mediante sconto in fattura o cessione del credito (cfr. art.119, co.8-ter, D.L. 34/2020 – legge 77/2020, come modificato dall’art.9, co.1, lett.c, del D.L. 176/2022 – legge 6/2023).

Per tale aspetto, l’Agenzia delle Entrate fornirà ulteriori specifici chiarimenti.