Ai fini del Sismabonus acquisti al 110%, ammessi la cessione del credito e lo sconto in fattura per gli acconti versati dal 1° luglio 2020, a condizione che il contratto preliminare sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il 30 giugno 2022, termine di vigenza dell’agevolazione.

Questo il principale chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate lo scorso 23 giugno alla stampa specializzata, in occasione della manifestazione “Speciale Telefisco 2021”, a proposito delle modalità applicative del Superbonus, introdotto dall’art.119 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, nella legge 77/2020.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che:

• ai fini del Sismabonus acquisti, ordinario ed al 110%, sono ammessi la cessione del credito a terzi e lo sconto in fattura[1] sugli acconti versati nel periodo di vigenza dei benefici fiscali[2], «a condizione che il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e che, nel medesimo periodo di imposta, si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato».

In particolare, per il Sismabonus acquisti al 110%, lo sconto in fattura e la cessione del credito sono riconosciute per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020, in applicazione del cd. “principio di cassa”, a condizione che il preliminare sia stato registrato e che il rogito sia stipulato entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, e comunque entro il 30 giugno 2022.

Si ricorda che tali due modalità ulteriori di utilizzo del Superbonus sono alternative all’utilizzo diretto dello stesso, sotto forma di detrazione, nella dichiarazione dei redditi riferita al periodo d’imposta nel quale la spesa viene sostenuta;

• in presenza di immobili vincolati, per i quali l’Ecobonus al 110% viene riconosciuto anche in presenza di soli interventi “trainati” sulle singole unità immobiliari, resta ferma la condizione del miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità oggetto di intervento, oppure del raggiungimento della classe energetica più alta (se l’immobile si trova già nella penultima classe).

In ogni caso, sul tema, l’ANCE sta proseguendo le proprie iniziative presso tutte le competenti Sedi istituzionali, volte ad includere nell’ambito applicativo dell’Ecobonus al 110% i fabbricati sottoposti a vincoli, per i soli lavori “trainati” e nella specifica ipotesi di miglioramento di una sola classe energetica.

Tale possibilità, inoltre, è da applicare anche nel caso di interventi che non riguardino l’intero edificio ma solo alcune unità immobiliari che lo costituiscono. Nei centri storici, infatti, gli edifici presentano spesso caratteristiche tipologiche e morfologiche particolari che renderebbero conveniente intervenire anche su singole unità immobiliari.

Gli ulteriori aspetti d’interesse per il settore affrontati nelle Risposte dell’Agenzia delle Entrate riguardano:

numero massimo di due unità immobiliari agevolate con l’Ecobonus al 110% 

Nell’ipotesi in cui un soggetto abbia effettuato nel 2021 interventi “trainati” su tre distinte abitazioni, effettuando separati bonifici “parlanti”, in maniera distinta per ciascuna unità, il Superbonus spetta solo sulle spese sostenute per due di esse.

La scelta delle unità sulle quali applicare il beneficio fiscale deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi, fermo restando il rispetto di tutti gli adempimenti previsti, ivi compresa la comunicazione all’ENEA;

edificio posseduto da un unico proprietario

Nell’ipotesi di un edificio composto fino a quattro unità immobiliari, posseduto da un medesimo proprietario, ovvero in comproprietà fra più soggetti:

• ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari» possedute, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate.

Di conseguenza, è ammesso il Superbonus per l’unico proprietario di un edificio composto da tre abitazioni e tre pertinenze, in relazione agli interventi sulle parti comuni dello stesso (fermo restando il limite delle due unità residenziali in caso di Ecobonus al 110% per i lavori cd. “trainati”);

• il limite di spesa agevolabile con il Superbonus per gli interventi “trainanti” include sia le unità immobiliari poste nell’edificio, sia le pertinenze, come già previsto per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un immobile in condominio[3];

compatibilità fra il Superbonus ed i contributi per la ricostruzione

Dalla spesa complessiva sostenuta, sempre entro i massimali ammessi al beneficio fiscale, deve essere sottratto il contributo ricevuto per il ripristino dell’immobile, ed il Superbonus si calcola sulla spesa al netto del contributo (ad es.: spesa = 50.000 euro; contributo = 10.000 euro; importo ammesso al Superbonus = 50.000 – 10.000 = 40.000 * 110% = 44.000 euro – cfr. anche la R.M. 28/E/2021)[4].

Note:

[1] Ai sensi dell’art.121 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, nella legge 77/2020.

[2] Le citate agevolazioni scadono, rispettivamente e salvo proroghe, il 31 dicembre 2021 (Sismabonus acquisti ordinario), ovvero il 30 giugno 2022 (Sismabonus acquisti al 110%) – Cfr. l’art.16, co.1-septies, del D.L. 63/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 90/2013, e l’art.119, co.4 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, nella legge 77/2020.

[3] Cfr. R. n.397/2021.

[4] Cfr. R.M. 28/E/2021 e Guida dell’Agenzia delle Entrate.