(Risposta AdE n.204/E/2021)

Le spese sostenute per interventi di efficientamento energetico ed antisismico su un’abitazione, agevolabili con il Superbonus anche nelle forme della cessione del credito o dello sconto in fattura, aumentano il cd. “costo di acquisto” dell’immobile, ai fini del calcolo della plusvalenza IRPEF, in caso di cessione entro cinque anni dall’acquisto originario.

Sulla plusvalenza derivante dalla cessione dell’abitazione è possibile richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%, invece dell’ordinaria tassazione IRPEF.

Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.204/E del 24 marzo 2021, ad un’istanza d’interpello avente ad oggetto il regime di tassazione, ai fini IRPEF, della plusvalenza generata dalla cessione infraquinquennale di un’abitazione sulla quale, prima della vendita, vengono eseguiti interventi edilizi “trainati” di miglioramento energetico ed antisismico, agevolabili con il Superbonus al 110%.

Nel caso di specie, inoltre, vengono eseguiti anche lavori “trainanti” sulle parti comuni del fabbricato [1].

Come noto, nell’ipotesi di cessione di un fabbricato entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione (salvo specifiche eccezioni) [2], l’operazione è imponibile ad IRPEF, come “redditi diversi”, se genera una plusvalenza, intesa come differenza positiva fra il corrispettivo di vendita e quello di acquisto – o del costo di costruzione – dell’immobile [3].

Nell’ambito di tale disciplina viene, altresì, stabilito che ai fini del calcolo della plusvalenza il prezzo di acquisto viene aumentato «di ogni altro costo inerente al bene medesimo».

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n.204/E/2021, richiamando anche la pertinente giurisprudenza in materia [4], specifica che:

le spese riferite al recupero edilizio delle parti comuni condominiali e dell’unità immobiliare aumentano sia il costo d’acquisto dell’abitazione, nel senso indicato dall’art.68 del TUIR, sia il valore dello stesso immobile in fase di cessione.

Quindi, nel calcolo della plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, dal corrispettivo di vendita dell’immobile deve essere sottratto il costo d’acquisto originario, al quale si devono aggiungere le spese sostenute per l’adeguamento energetico ed antisismico [5].

In sostanza, in tal modo viene ridotto l’importo dell’eventuale plusvalenza da assoggettare ad IRPEF;

• tale modalità di calcolo della plusvalenza opera anche nel caso in cui le spese sostenute siano agevolabili fiscalmente con il Superbonus, ivi compresa l’ipotesi in cui il beneficio venga usufruito nella modalità alternativa dello “sconto in fattura”, rispetto all’utilizzo in dichiarazione dei redditi, come detrazione IRPEF [6];
• sulla plusvalenza generata dall’operazione di cessione dell’unità immobiliare può essere richiesta al notaio l’applicazione del regime fiscale di favore, consistente nell’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito, pari al 26% [7], evitando l’ordinaria tassazione IRPEF.

Tale pronuncia rende evidente l’effettivo vantaggio fiscale nell’utilizzo del Superbonus (anche tramite il meccanismo dello sconto in fattura), non soltanto nella fase di possesso degli immobili così riqualificati, ma anche nella fase di trasferimento degli stessi, con una minore incidenza dell’eventuale imposizione fiscale ai fini IRPEF, come plusvalenza.

Note:

[1] Cfr. gli art.119 e 121 del D.L. 34/2020, convertito, con modificazioni, nella legge 77/2020. Nel caso di specie, la quota di spesa di spesa attribuita al soggetto istante, persona fisica, è pari a 70.000 euro (per i cd. lavori “trainanti”), ed a 10.000 euro per gli interventi sulla singola unità (cd. “trainati”), in relazione alle quali egli ha optato per lo sconto in fattura.

[2] Si tratta dei fabbricati acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari. In tali casi, la cessione infraquinquennale non è imponibile ad IRPEF.

[3] Cfr. gli artt.67, co.1, lett. b, e l’art.68 del D.P.R. 917/1986 – TUIR.

[4] Cfr. la sentenza della Cassazione n.16538 del 22 giugno 2018.

[5] Le spese per gli interventi edilizi di recupero da aggiungere al costo d’acquisto originario sono pari, nel caso di specie, ad 80.000 euro.

[6] Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che una diversa interpretazione renderebbe di fatto vano il beneficio fiscale del Superbonus (anche se usufruito mediante il meccanismo dello sconto in fattura), e comporterebbe la tassazione di una maggiore plusvalenza ai sensi dell’art. 68, co.1, del TUIR.

[7] Cfr. l’art.1, co.496, della legge 266/2005 (legge Finanziaria 2006).