La realizzazione dei cappotti termici in condominio può dar luogo a qualche problema laddove comporti una diminuzione della superficie calpestabile sui balconi di proprietà privata.

La questione è se la decisione dell’assemblea, presa con le prescritte maggioranze (che per il Superbonus 110% sono peraltro “semplificate”) possa costringere i condomini a subire il restringimento del proprio balcone.

In linea generale il principio di diritto, ampiamente validato dalla giurisprudenza, è che l’assemblea condominiale non possa disporre anche per quanto concerne beni appartenenti esclusivamente ai singoli condomini.

Deve, quindi, ritenersi nulla una delibera di condominio che approvi di far eseguire un cappotto termico sulla facciata (che è parte comune) ma che vada ad incidere anche sulle proprietà private?

Il Tribunale di Milano con Ordinanza del 13 agosto 2021 n. 30843 ha espresso un principio assolutamente innovativo spingendosi, infatti, ad affermare che l’installazione del “cappotto” sulle facciate risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi “altamente meritevoli di tutela” quale il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio complessivamente considerato.

Rispondendo, quindi, ad una esigenza della collettività dei condomini, una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante poiché l’intervento risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni. Se così non fosse occorrerebbe il voto unanime dei condòmini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo.

Il Tribunale sottolinea al tempo l’opportunità di esaminare il singolo caso concreto nell’ottica di un contemperamento tra i diversi interessi contrapposti nel solco della c.d. “solidarietà condominiale” più volte affermata dalla Suprema Corte (cfr. da ultimo Cass. 7938/2017). Sempre sul tema, si segnala una sentenza di alcuni mesi fa del Tribunale di Roma (n. 17997 del 16 dicembre 2020) che ha ritenuto, invece, nulla la delibera che approvando l’esecuzione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile, non forniva però la specifica indicazione delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini con ciò determinando una lesione del loro diritto di proprietà.

Superbonus e aggregati edilizi: ok agli interventi locali con l’avallo del professionista

Ammessi gli interventi locali su edifici nei centri storici. La necessità di un progetto unitario per gli interventi sugli aggregati edilizi è superata dalla possibilità che l’intervento riguardi anche la singola unità strutturale. Per procedere su singoli edifici è, però, sempre necessario l’avallo del professionista.

È quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 630 del 28 settembre 2021 resa al comproprietario di un fabbricato, composto da due unità immobiliari (A/3) confinante con altri edifici, che intende effettuare interventi di consolidamento sismico. L’immobile oggetto di intervento è ubicato nel centro storico e ha le caratteristiche dell’unità strutturale (US) come definita nel paragrafo 8.7.1 delle NTC 2018. Nel caso esaminato il contribuente vorrebbe fruire del Superbonus nonostante gli interventi abbiano natura locale e non siano eseguiti sulla base di un “progetto unitario”.

Prima di esaminare la risposta dell’Agenzia delle Entrate che, nel caso specifico, ammette l’intervento e il conseguente accesso al bonus, occorre ricordare che la disciplina generale in tema di Sismabonus[1] stabilisce, tra l’altro che: “…Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”.

Per rispondere al quesito, l’Agenzia richiama i pareri tecnici forniti dalla Commissione consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del Dm n. 58/2017 e diversi documenti del Consiglio Superiore dei Lavori pubblici attraverso i quali è stato chiarito che:

• ai fini dell’applicazione del Sismabonus o del Super Sismabonus bisogna fare riferimento all’unità strutturale secondo le NTC 2018 (§ 8.7.1) “in quanto essa dovrà avere continuità da cielo a terra, per quanto riguarda il flusso dei carichi verticali e, di norma, sarà delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui strutturalmente ma, almeno tipologicamente, diversi” (definizione resa dalla Commissione per il monitoraggio dell’applicazione del Dm n. 58/2017 sul DM 21 ottobre 2020, prot. 8047 cfr. quesito 6, e già esplicitata nella circolare del CSLP n. 7 del 21 gennaio 2019);
• l’intervento di riduzione del rischio sismico deve “analizzare necessariamente l’intera struttura” degli edifici (nota CSLP nota del 2 febbraio 2021) ma il riferimento a progetti unitari può essere inteso come limitato al concetto di singola unità strutturale, una volta individuata, e non necessariamente all’intero aggregato edilizio che tipicamente caratterizza i centri storici con progetti, quindi, che possono essere redatti anche mettendo in atto interventi locali (CSLP parere n. 4/2021 del 13 luglio 2021).

Di conseguenza, premesso che per la fruizione del Sismabonus o del Super Sismabonus, in caso di edifici siti nei centri storici, l’intervento dovrà comunque analizzare l’intera struttura degli edifici, il concetto di progetto unitario, citato dalla norma, potrà riguardare la singola unità strutturale secondo la definizione data dalle norme tecniche per le costruzioni 2018, e non coinvolgere, necessariamente, l’intero aggregato. In tale caso, però, spetterà al professionista incaricato individuare l’unità strutturale secondo le NTC 2018 (§ 8.7.1), valutare se gli interventi antisismici prospettati possiedono i requisiti per essere considerati “interventi di riparazioni o locali”, redigere progetti di intervento su una porzione di edificio in autonomia rispetto all’edificio considerato nella sua interezza.

Note:

[1]Cfr. l’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del DPR 917/1986 richiamato dai commi da 1-bis a 1-sexies dell’art.16 del DL 63/2013, a cui esplicitamente rinvia il comma 4, dell’art. 119 del DL 34/2020.