Non fruiscono del Sismabonus acquisti gli acquirenti di unità immobiliari demolite e ricostruite in chiave antisismica site in zona 1, se la società che ha effettuato i lavori non ha presentato l’asseverazione contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo. Sì alla detrazione in caso di ricostruzione con ampliamento volumetrico ove permesso dalle norme urbanistiche.

È quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n.244 del 5 agosto 2020, resa all’impresa che, dovendo realizzare un intervento di demolizione di tre fabbricati collabenti e ricostruzione di tre edifici a destinazione residenziale con aumento di cubatura consentito dal comune, poneva due quesiti.

Il primo relativo alla effettiva possibilità di ricostruire i fabbricati con aumento di cubatura per poi rivendere mediante Sismabonus acquisti, il secondo in merito alla regolarità delle autorizzazioni e documentazioni presentate (presenza di due titoli autorizzativi sullo stesso lotto: la SCIA per la demolizione totale dei fabbricati e manufatti e il permesso a costruire per la realizzazione di fabbricati residenziali).

Si ricorda che il Sismabonus acquisti spetta, a determinate condizioni, agli acquirenti di unità immobiliari facenti parte di edifici demoliti e ricostruiti, anche con variazione volumetrica, con il miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico e consente loro di beneficiare, rispettivamente, di una detrazione del 75% o dell’85% del prezzo d’acquisto dell’unità, da assumere entro il limite massimo di 96.000 euro.

Al primo dei quesiti posti, l’Agenzia risponde positivamente ricordando che è la stessa disposizione normativa [1] che fa riferimento al Sismabonus acquisti a consentire l’accesso alla detrazione anche per gli interventi, volti alla riduzione del rischio sismico, di demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove consentiti dalle disposizioni urbanistiche.

Pertanto, conferma la possibilità di fruire del Sismabonus acquisti per gli acquirenti di immobili ricostruiti con ampliamento, considerato che rientra “nel concetto di demolizione e ricostruzione anche la ricostruzione dell’edificio che determina un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. CM 13/E/2019). Non rileva, di conseguenza, ai fini della fruizione della detrazione, la circostanza che il fabbricato ricostruito abbia una volumetria maggiore dell’edificio demolito”.

Al secondo quesito posto, invece, l’Agenzia dà risposta negativa. Nel caso di specie nega la possibilità che il futuro acquirente fruisca del Sismabonus acquisti, poiché riscontra la mancata presentazione, da parte dell’impresa, in sede di richiesta del titolo abilitativo urbanistico presso lo sportello unico competente, dell’asseverazione di rischio sismico necessaria.

Si ricorda che, per fruire del Sismabonus in generale, e del Sismabonus acquisti, in particolare, a livello procedurale, è necessario che:

• la procedura autorizzatoria degli interventi sia iniziata dopo il 1° gennaio 2017 [2];
• al titolo abilitativo dei lavori (SCIA o permesso di costruire) sia necessariamente allegata l’asseverazione del tecnico abilitato, che attesti la classe di rischio sismico del fabbricato oggetto dell’intervento e quella conseguibile a seguito dello stesso, anche in un momento successivo alla richiesta del titolo stesso, purché entro la data di avvio dei lavori [3].

Dato che, nel caso specifico, l’Agenzia rileva che l’asseverazione non è stata presentata in sede di richiesta del titolo abilitativo urbanistico presso lo sportello unico competente, la stessa nega la possibilità di fruire del Sismabonus acquisti in caso di vendita.

A tal riguardo, questa conclusione desta perplessità, considerato che, nel caso di specie, al momento della presentazione dell’interpello, i lavori non erano ancora stati avviati e che la società dichiarava l’intenzione di presentare l’asseverazione contestualmente alla richiesta di rilascio dell’”Autorizzazione sismica” presso la Regione, Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile).

Tale circostanza non sembrerebbe contraddire, infatti, quanto previsto dall’art. 3 del DM 58/2017 come da ultimo modificato dal DM 24 del 9 gennaio 2020, ai sensi del quale, come sopra indicato, l’asseverazione del tecnico abilitato, che attesti la classe di rischio sismico del fabbricato oggetto dell’intervento e quella conseguibile a seguito dello stesso, può essere presentata anche in un momento successivo alla richiesta del titolo stesso, purché entro la data di avvio dei lavori.

Note:

[1] comma 1-septies dell’art. 16 del DL n. 63/2013 convertito con modifiche dalla legge 90/2013.

[2] Art.16, co.1-bis, del DL 63/2013, convertito nella legge 90/2013, CM 7/E/2018 e Risposta dell’Agenzia delle Entrate n.62/2019.

[3] Art.3 del DM 58/2017 come da ultimo modificato dal DM 24 del 9 gennaio 2020 e Risposte dell’Agenzia delle Entrate n. 31/2018 e n. 64/2019.