La fruizione del Superbonus 110% – previsto dall’art. 119 del Decreto legge 34/2020, come convertito dalla Legge 77/2020 – presuppone la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile sul quale si intendono eseguire i relativi interventi. Pertanto è possibile usufruirne con riferimento a fabbricati legittimi o comunque legittimati attraverso sanatoria ordinaria (art. 36 e 37 Dpr 380/2001 “Testo Unico Edilizia”) o straordinaria (cd. condono edilizio).

Vi sono però a tutt’oggi immobili per i quali è stata presentata domanda di condono ma su cui il comune competente non si è ancora pronunciato. È applicabile il Superbonus fiscale a questi immobili? In particolare, è possibile in questi casi usufruire del silenzio assenso?

In linea generale, è necessario attendere il rilascio del provvedimento di sanatoria ordinaria o straordinaria prima di avviare le pratiche per gli interventi agevolati.

È possibile però verificare se la regolarizzazione dell’immobile sia avvenuta per formazione del silenzio assenso. Tutti e tre i condoni (1985, 1994 e nel 2003), infatti, hanno previsto la possibilità di conseguire la sanatoria per silenzio assenso decorso un determinato periodo di tempo dalla presentazione della domanda senza che il comune si sia pronunciato, ed alle condizioni di volta in volta stabilite dalle  rispettive leggi (pagamento dell’oblazione e di altre somme, presentazione della documentazione di volta in volta richiesta a seconda della tipologia di abuso, denuncia al catasto, ecc.).

In presenza di vincoli sull’immobile abusivo, fatti salvi quelli espressamente esclusi dalla sanatoria, l’operatività del silenzio assenso incontra l’ulteriore condizione del rilascio del parere favorevole dell’autorità preposta alla relativa tutela.

La giurisprudenza negli anni si è pronunciata ampiamente sul tema evidenziando tra l’altro che:

• affinché sulla domanda di condono edilizio possa ritenersi formato il silenzio assenso, non basta che la documentazione sia completa e sia stata pagata l’oblazione, ma è anche necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali per il condono del manufatto abusivo(più di recente T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 05/03/2020, n.1019; T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 04/03/2020, n.1005; T.A.R. Napoli, Campania, sez. III, 27/02/2020, n.901; T.A.R. Milano, Lombardia, sez. II, 03/04/2020, n.588; Consiglio di Stato sez. VI, 07/01/2020, n.98);
• la formazione del silenzio – assenso(nel termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda di sanatoria) è possibile solo nel caso in cui non si tratti di un caso di insanabilità assoluta, di cui all’art. 33 della l. n. 47/1985 (da ultimo T.A.R. Roma, Lazio, sez. II, 07/04/2020, n.3809);
• per l’abuso edilizio realizzato in area soggetta a vincolo (paesaggistico), il termine di 24 mesi per la formazione del silenzio – assenso sulla domanda di condono può decorrere, ex art. 35, comma 19, l. n. 47/1985, solo dal rilascio del parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo stesso(T.A.R. Roma, Lazio, sez. II, 09/03/2020, n.3057; Consiglio di Stato sez. II, 07/02/2020, n.983; Consiglio di Stato sez. VI, 10/04/2020, n.2369).

Peraltro, con riferimento alle ipotesi di immobili abusivi soggetti a vincoli sanabili, si ritiene che – qualora il silenzio assenso non possa operare per mancata richiesta, a suo tempo, del parere all’autorità competente alla gestione del vincolo – l’interessato possa comunque presentare tale richiesta rivolgendosi direttamente all’autorità ovvero chiedendo all’ufficio tecnico comunale di effettuare tale adempimento.

CONDONO – SILENZIO ASSENSO – ASPETTI OPERATIVI E CONDIZIONI

1° Condono

Art. 35 – Legge 47/1985 (testo originario ante modifiche)

                Decorrenza: 24 mesi dalla presentazione della domanda

Condizioni:

• pagamento di tutte le somme dovute, eventualmente anche a conguaglio,
• presentazione di tutta la documentazione necessaria (es. relazione descrittiva opere, dichiarazione sullo stato dei lavori, perizia giurata dimensioni e stato opere, certificato idoneità statica, certificato residenza, ecc.);
• presentazione domanda accatastamento;
• presentazione della domanda nell’apposito modello unico predisposto dal Ministero dei lavori pubblici.

Vincoli:

Il termine per la formazione del silenzio assenso inizia a decorre dall’emissione del parere dell’amministrazione competente alla tutela del vincolo. Qualora il parere non venga reso entro 180 gg, si intende reso in senso negativo.

Esclusi – vincoli (imposti dalla legge o dal piano urbanistico) che comportano inedificabilità assoluta qualora imposti prima dell’esecuzione dell’opera (es. storico-artistici, paesaggistici, ambientali, idrogeologici, difesa militare, ecc.).

2° Condono

Art. 39, comma 4 – Legge 724/1994 (testo originario ante modifiche)

Decorrenza: 1 anno o 2 anni a seconda che si tratti di comuni con meno o più di 500.000 abitanti per i comuni con più di 500.000 abitanti, senza l’adozione di un provvedimento negativo del comune

Condizioni:

• pagamento dell’oblazione dovuta e dell’eventuale maggiorazione;
• pagamento degli oneri di concessione dovuti;
• deposito della documentazione richiesta (documentazione fotografica, certificato idoneità statica, progetto di adeguamento statico, ecc.);
• denuncia in catasto entro il termine di legge.

Vincoli:

Il termine per la formazione del silenzio assenso inizia a decorre dall’emissione del parere dell’amministrazione competente alla tutela. Qualora il parere non venga reso entro 180 gg, si intende reso in senso negativo. Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni relative all’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2% delle misure prescritte.

Esclusi – vincoli (imposti dalla legge o dal piano urbanistico) che comportano inedificabilità assoluta, qualora imposti prima dell’esecuzione dell’opera (es. culturali, paesaggistici, ambientali, idrogeologici, difesa militare, cc.).

3° Condono

Art. 32, comma 37 – Decreto Legge 269/2003, conv. Legge 326/2003

Decorrenza: 24 mesi dalla presentazione della domanda senza  l’adozione  di  un  provvedimento negativo del comune.

Condizioni:

• pagamento degli oneri concessori;
• presentazione della documentazione (dichiarazione descrizione dell’opera e stato dei lavori, perizia giurata su stato e dimensioni, certificato idoneità statica, ulteriori documenti prescritti dalla normativa regionale, ecc.);
• presentazione della denuncia in catasto;
• presentazione della denuncia ICI;
• ove dovute, presentazione delle denunce Tarsu e per l’occupazione del suolo pubblico, entro il 30 settembre 2004.

Vincoli:

Per le sole opere insistenti su aree vincolate dopo la loro esecuzione, la formazione del silenzio assenso è subordinata al parere dell’autorità preposta alla relativa tutela.

Esclusi – vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei  beni  ambientali  e paesistici,  nonché  dei  parchi  e  delle  aree protette nazionali, regionali  e  provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette  opere.