Negli ultimi anni – partendo da istanze di matrice europea che impongono agli Stati membri di raggiungere nel 2050 l’obiettivo del consumo di suolo “netto” pari a zero – lo sviluppo territoriale si sta orientando sempre più verso logiche di contenimento dell’uso del suolo e di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente.
Il modello territoriale di carattere espansivo, alla base della normativa urbanistica nazionale dal 1942 in poi, sta lasciando il passo a indirizzi pianificatori che impongono di dare priorità alla trasformazione e al riuso della città costruita, consentendo l’utilizzo di nuove risorse territoriali solo nei casi in cui non esistano alternative alla riorganizzazione del tessuto insediativo esistente.
Il provvedimento che regola l’urbanistica nazionale, dalla Legge 1150/1942 al DM 1444/1968, non è più idoneo a governare lo sviluppo delle città, né tantomeno ad assicurare la competitività dei territori.
Mentre a livello statale sono stati presentati numerosi disegni di legge sul contenimento del consumo del suolo e/o sulla rigenerazione del patrimonio edilizio esistente, a livello regionale si continua ad assistere all’approvazione di leggi su questi temi.
In attesa della riforma del governo del territorio, si ritiene dunque prioritario che a livello nazionale vengano definite misure apposite per avviare una profonda e radicale opera di rinnovamento delle città, in termini di sicurezza, innovazione e qualità, quali, tra le altre:
– dichiarazione di interesse pubblico degli interventi;
– corresponsione degli oneri di urbanizzazione esclusivamente per la volumetria aggiuntiva rispetto a quella di origine;
– non applicazione del contributo straordinario di cui all’art. 16 del DPR 380/2001;
– monetizzazione degli standard urbanistici, qualora non sia possibile reperire aree per servizi nel contesto urbano in cui si colloca l’intervento;
– possibilità di modificare anche i prospetti, oltre che la sagoma dell’edificio originario;
– in attesa della revisione della normativa sugli standard, deroghe ai limiti di densità edilizia, altezza e distanza fra edifici stabiliti dagli articoli 7, 8 e 9 del DM 1444/1968.
Per quanto riguarda il caso specifico della Regione Lombardia si ritiene opportuno riportare una sintesi di quanto contenuto nella normativa regionale.
La Legge Regionale 31/2014 “Disposizioni per la riduzione del consumo di suolo e per la riqualificazione del suolo degradato”, così come modificata dalle successive LR 38/2015, 14/2016 e 16/2017 si pone come obiettivo, oltre a quello di minimizzare il consumo di suolo, anche quello di concretizzare sul territorio della Lombardia il traguardo previsto dalla Commissione europea di giungere entro il 2050 ad una occupazione netta di terreno pari a zero.

Limite al consumo di suolo
Il Piano Territoriale Regionale (PTR) determina gli indici di misurazione del consumo di suolo, divide i territori delle province e della città metropolitana in ambiti omogenei e definisce criteri, indirizzi e linee tecniche da applicarsi negli strumenti di governo del territorio per contenere il consumo di suolo. Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) recepisce criteri, indirizzi e linee tecniche introdotti dal PTR per contenere il consumo di suolo nel rispetto della soglia regionale di riduzione del consumo di suolo.
Gli strumenti comunali di governo del territorio (PGT):
– prevedono consumo di suolo esclusivamente nei casi in cui il documento di piano abbia dimostrato l’insostenibilità tecnica ed economica di riqualificare e rigenerare aree già edificate;
– non possono disporre nuove previsioni comportanti ulteriore consumo del suolo fino a che non siano state del tutto attuate le previsioni di espansione e trasformazione vigenti alla data di entrata in vigore della legge.
– il Documento di piano quantifica il grado di intervenuto consumo di suolo sulla base dei criteri e dei parametri stabiliti dal PTR e definisce la soglia comunale di consumo del suolo, quale somma delle previsioni contenute nel PGT e individua gli ambiti nei quali avviare processi di rigenerazione urbana;
– il Piano delle regole individua e quantifica, attraverso la Carta del consumo di suolo, la superficie agricola, le aree dismesse, da bonificare, degradate, inutilizzate, sottoutilizzate, i lotti liberi, le superfici oggetto di progetti di recupero e o di rigenerazione urbana.

Misure per la rigenerazione urbana
Ai comuni che avviano azioni concrete per la rigenerazione urbana è attribuita priorità nella concessione di finanziamenti regionali
Inoltre in Lombardia esistono varie incentivazioni di seguito riassunte:
– negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione, di cui all’articolo 27, comma 1, lettere b), c) e d), della L.R. 12/2005, e negli interventi di integrale sostituzione edilizia, di cui al comma 1, lettera e), punto 7-bis), dello stesso articolo, che consentono di raggiungere una riduzione superiore al 10 per cento dell’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria previsto dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura dell’unità immobiliare o dell’edificio interessato dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici;
– negli interventi di nuova costruzione, non compresi nel comma 2 bis, che ricadono all’interno degli ambiti del tessuto urbano e che raggiungono una riduzione superiore al 20 per cento rispetto ai
requisiti di trasmittanza termica o che raggiungono una riduzione superiore al 20 per cento rispetto all’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria, richiesti dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura interessati dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici);
– negli interventi di nuova costruzione, che raggiungono una riduzione superiore al 25 per cento rispetto ai requisiti di trasmittanza termica o che raggiungono una riduzione superiore al 25 per cento rispetto all’indice di prestazione energetica espresso in termini di fabbisogno di energia primaria, richiesti dalla normativa regionale, la superficie lorda di pavimento, i volumi e i rapporti di copertura interessati dall’intervento sono calcolati al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, nonché dei solai che costituiscono l’involucro esterno degli edifici. Dal primo gennaio 2021, le percentuali di riduzione di cui sopra sono elevate al 30 per cento;
– la superficie lorda di pavimento differenziale che deriva dal non conteggio dei muri perimetrali non va in detrazione della superficie lorda di pavimento da recuperare o sostituire. È permesso derogare fino a un massimo di 30 centimetri a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Tali deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile.
– la realizzazione dei rivestimenti esterni delle strutture opache verticali e orizzontali degli edifici finalizzata al raggiungimento dei valori di trasmittanza termica previsti dalla disciplina regionale per l’efficienza energetica degli edifici e che non comporta un aumento della superficie utile é autorizzata indipendentemente dall’indice di edificabilità previsto dal PGT per il comparto in cui sono inseriti gli stessi edifici e il relativo incremento volumetrico non è soggetto agli oneri;
– il piano delle regole deve prevedere per gli ambiti di rigenerazione urbana in cui vengono previsti interventi di ristrutturazione urbanistica, la riduzione del contributo di costruzione;
– per gli interventi di ristrutturazione non comportanti demolizione e ricostruzione, gli oneri di urbanizzazione sono pari a quelli dovuti per le nuove costruzioni ridotti del 60%;
– i comuni possono identificare le opere edilizie incongrue presenti nel territorio agricolo e negli ambiti di valore paesaggistico per le quali prevedere interventi di demolizione e contestuale permeabilizzazione dei suoli cui consegue il riconoscimento di diritti edificatori utilizzabili in
determinati ambiti del tessuto urbano consolidato.
Fino alla definizione nel PGT della soglia comunale del consumo di suolo, di cui all’articolo 8, comma 2, lettera b-ter), della L.R. 12/2005, i comuni possono approvare varianti generali o parziali del documento di piano e piani attuativi in variante al documento di piano, assicurando un bilancio ecologico del suolo non superiore a zero. I comuni possono approvare, altresì, le varianti finalizzate all’attuazione degli accordi di programma a valenza regionale, all’ampliamento di attività economiche già esistenti nonché le varianti di cui all’articolo 97 della L.R. 12/2005. Il consumo di suolo generato dalle varianti di cui al precedente periodo concorre al rispetto della soglia regionale e provinciale di riduzione del consumo di suolo. A seguito dell’integrazione del PTR di cui al comma 1, le varianti di cui al presente comma devono risultare coerenti con i criteri e gli indirizzi individuati dal PTR per contenere il consumo di suolo; i comuni possono altresì procedere ad adeguare complessivamente il PGT ai contenuti dell’integrazione del PTR, configurandosi come adeguamento di cui al comma 3. Le province e la Città metropolitana di Milano verificano, in sede di parere di compatibilità di cui all’articolo 13, comma 5, della L.R. 12/2005, anche il corretto recepimento dei criteri e degli indirizzi del PTR.