L’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in merito agli incentivi per l’acquisto di abitazioni da locare a canoni calmierati (cd. Scellier).

Si ricorda che l’agevolazione, operante dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è riconosciuta per l’acquisto di abitazioni nuove o ristrutturate in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi 6 mesi, alla locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni. La deduzione in parola è commisurata al 20% del prezzo dell’immobile, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro e va ripartita in 8 anni. È, inoltre, prevista la deducibilità, in misura pari al 20%, degli interessi passivi relativi ai mutui accesi per l’acquisto della medesima abitazione.

In particolare, l’Agenzia ha precisato che:

1. l’agevolazione è riconosciuta a prescindere dal soggetto cedente, con un distinguo sull’oggetto della cessione.

Conformemente a quanto sostenuto dall’ANCE, infatti, l’Amministrazione ha precisato che l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto cedente, per cui il beneficio deve riconoscersi, nel rispetto di tutte le altre condizioni, a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare.

Tuttavia, a parere dell’ANCE, è necessario distinguere tra cessione di abitazione di nuova costruzione e cessione di abitazione incisivamente ristrutturata.

Nel primo caso (nuova costruzione), infatti, la condizione posta dalla norma, secondo la quale l’abitazione per cui è ammessa la fruizione del beneficio deve essere “invenduta” al 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione 164/2014), circoscrive di fatto l’ambito applicativo del beneficio alle abitazioni costruite per la successiva vendita, e quindi oggetto tipico dell’attività imprenditoriale di costruzione e vendita. Per questo, si ritiene che il soggetto cedente vada individuato nell’ “impresa costruttrice” del medesimo immobile.

Al contrario, si ritiene che la precisazione dell’Agenzia valga pienamente nell’ipotesi di cessione di abitazione che, prima della vendita, sia oggetto di un intervento di recupero incisivo, laddove nessuna condizione venga apposta in relazione al soggetto cedente.

2. Il contratto di locazione, da stipulare entro i 6 mesi successivi all’acquisto dell’abitazione agevolata, può essere di qualsiasi tipologia, purché sia rispettata la durata minima di 8 anni e l’importo massimo del canone sia determinato ai sensi della norma agevolativa.

Difatti, il rinvio operato dalla norma ai “canoni concordati” (di cui all’art.2, co.3, della legge 431/1998), a quelli “convenzionati” (ai sensi dell’art.18 del D.P.R. 380/2001) e ai “canoni speciali” (di cui all’art.3, co.114, della legge 350/2003), è da intendersi riferito solo all’importo massimo di canone stabilito e non anche alle tipologie contrattuali da stipulare.

Per quanto riguarda la durata minima, l’Agenzia conferma quanto già precisato nella Circolare Ministeriale 3/E/2016, secondo la quale tale periodo può essere raggiunto anche per effetto di proroghe previste per legge, o concordate fra le parti (es. contratto di durata di 4 anni, rinnovabile per altri 4 anni, etc.).

Per completezza, si riportano, infine, gli ulteriori chiarimenti già ufficializzati dall’Amministrazione nella citata C.M. 3/E/2016:

► in caso di acquisto in comproprietà, l’importo dei 300.000 euro deve essere suddiviso in ragione della quota di proprietà di ciascuno;
► è possibile acquistare anche diverse unità immobiliari, in comproprietà o meno, fermo restando il predetto limite massimo di 300.000 euro, che opera «sia con riferimento all’abitazione, che al contribuente»;
► la deducibilità degli interessi passivi, relativi a mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione, opera sugli interessi “pagati” (e non su quelli maturati) nell’anno: per l’attestazione della spesa sostenuta rilevano le relative quietanze di pagamento;
► il limite di deducibilità degli interessi passivi deve essere correlato ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene. Di conseguenza, la deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro;
► la deducibilità degli interessi passivi opera per l’intera durata del mutuo, e non è correlata alla durata minima di otto anni, relativa al contratto di locazione.

Gli uffici del Collegio Costruttori – ANCE Brescia sono a disposizione per qualsiasi chiarimento.