L’Agenzia delle Entrate lo scorso 13 febbraio ha fornito importanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale da applicare al “rent to buy”, ovvero a quel contratto che prevede l’affitto di un immobile con opzione di acquisto da parte del conduttore.

Secondo l’Agenzia, se il contratto prevede solo un’opzione al riscatto finale e non un obbligo per l’acquirente, non è qualificabile come “locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti” e, pertanto, non deve scontare il penalizzante trattamento fiscale anticipato ai fini IVA e delle imposte dirette.

Con la risposta alla consulenza giuridica richiesta dall’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Monza, l’Agenzia risolve le problematiche fiscali che limitavano fortemente l’utilizzo di questo nuovo strumento contrattuale.

La fattispecie contrattuale oggetto del chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate è quella più comunemente utilizzata dalle imprese, che affiancano ad un contratto di locazione un contratto di opzione all’acquisto da esercitare dopo un determinato periodo di tempo, con imputazione (in tutto o in parte) anche dei canoni di locazione in conto prezzo.

Il “rent to buy” è una formula contrattuale sempre più richiesta in alternativa alla vendita tradizionale, a causa della mancanza di risorse per l’acquisto dell’abitazione da parte degli acquirenti e della forte contrazione dei mutui erogati dalle banche.

I problemi che avevano limitato l’utilizzo di questa nuova forma contrattuale erano legati soprattutto al rischio di vedere ricondotto il contratto stipulato alla locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti.

Per quest’ultimo contratto, infatti, era stato precisato che:

■ ai fini delle imposte dirette, il prezzo di vendita dell’immobile venisse immediatamente imputato tra i ricavi dell’esercizio del periodo d’imposta in cui era stato concluso il contratto;

■ ai fini IVA, il contratto fosse assimilato ad una cessione di beni immobili e, come tale, l’operazione doveva essere fatturata e l’IVA, calcolata sull’intero prezzo pattuito in caso di opzione, doveva essere versata già al momento della conclusione del contratto di locazione.

In sostanza, anche se si trattava di un contratto “misto” di locazione/vendita, ai fini dell’IVA e delle Imposte sul reddito, il regime fiscale applicato in base alle indicazioni ministeriali era quello proprio della compravendita sin dal momento della conclusione dell’accordo.

Viceversa, viene ora chiarito che, nell’ipotesi di “rent to buy”, non vincolante per il locatario, il trattamento fiscale applicabile è quello della locazione con tassazione, ai fini IVA e delle imposte sul reddito, limitatamente al canone percepito e, solo al momento dell’esercizio dell’opzione all’acquisto, è quello tipico della compravendita (con corrispettivo calcolato al netto di quanto già versato in conto prezzo).

L’Agenzia delle Entrate ha specificato nel dettaglio anche la tassazione dell’operazione, precisando che:

1) durante la locazione:

■ i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile nei singoli periodi d’imposta in cui vengono percepiti, come “ricavi”, se trattasi di immobili destinati alla vendita, o come “proventi immobiliari” nel caso di abitazioni “patrimonializzate”. I medesimi canoni, inoltre, sono assoggettati ad IVA al momento del loro pagamento;

■ gli acconti di prezzo, eventualmente corrisposti, ai fini delle imposte sul reddito costituiscono “debiti verso il conduttore” da tassare solo al momento del riscatto. Ai fini IVA, invece, i medesimi acconti devono essere fatturati al momento del loro pagamento.

2) all’atto del riscatto:

■ il reddito imponibile, ai fini IRPEF o IRES, è dato dalla differenza tra il prezzo di cessione pattuito (compresi gli acconti), al netto della quota dei canoni di locazione imputata in conto prezzo, e il costo fiscale dell’immobile;

■ la base imponibile, ai fini IVA, è data dalla differenza tra il prezzo pattuito, al netto degli acconti, ed i canoni di locazione imputati in conto prezzo, già fatturati al momento della loro corresponsione.

Viene precisato, inoltre, che, qualora l’abitazione sia acquistata come “prima casa”, è possibile effettuare la variazione in diminuzione dell’IVA (dal 10% al 4%), anche oltre il decorso di un anno dall’emissione della fattura.

Tale possibilità, anche se espressamente accordata con riferimento agli acconti di prezzo pagati prima del riscatto, dovrebbe ammettersi anche per le quote dei canoni di locazione imputate in conto prezzo in sede di rogito. Anch’esse, infatti, a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto, si trasformano – al pari degli acconti – in corrispettivo d’acquisto dell’abitazione.

Gli uffici del Collegio sono a disposizione per qualsiasi chiarimento.

Allegato: Risposta dell’Agenzia delle Entrate