DL 63/2013: CHIARIMENTI SULL’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELL’APE AI CONTRATTI

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha effettuato uno studio intitolato “DL 63/2013 – Prime note interpretative relative alla allegazione dell’ape a pena di nullità” con il quale ha fornitro indicazioni interpretative riguardo alle disposizioni introdotte dal D.L. 63/2013 in merito all’obbligo di allegare l’APE ai contratti di trasferimento degli immobili.

Il consiglio ritiene che, in via prudenziale e  dato il rischio di nullità del contratto, di procedere all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo «oneroso», di edifici.

In merito alla nuova norma che prevede l’obbligo di allegazione anche agli atti a titolo gratuito che comportino «il trasferimento di immobili», si ritiene che la nuova disciplina dovrà intendersi riferita non solo alla fattispecie negoziale disciplinata dagli articoli 769 ss. cod. civ., ma anche ad ogni altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.

Sui contratti di locazione viene chiarito che l’obbligo si applica solo in caso di una nuova locazione (ad esempio un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione).

L’obbligo si applica (se si tratti di nuovi contratti) anche ai seguenti contratti,:
• leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);
• affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).

La sanzione prevista per la mancata allegazione dell’APE è la nullità assoluta del contratto, con la conseguenza che:
• la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice;
• l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione;
• il contratto nullo non può essere convalidato.
Al Notaio spetta verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come Attestato di prestazione energetica (o come ACE se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare:
• l’indicazione della classe di prestazione energetica;
• la data di rilascio (sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata decennale);
• gli elementi idonei a collegare l’attestato all’immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale);
• la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto.

Il Notaio non è tenuto a fare alcun accertamento sull’abilitazione del tecnico redattore dell’attestato, che spetta, invece, al proprietario del bene.

Si ricorda che per una vendita posta in essere dal 06/06/2013, il venditore potrà avvalersi ancora dell’eventuale ACE rilasciato in data anteriore al 06/06/2013 ed in corso di validità, sia per l’obbligo di dotazione che per l’obbligo di allegazione.
Inoltre, è possibile allegare copia conforme di un attestato già allegato a precedente atto.

In caso di contratto preliminare di vendita (come per altre fattispecie contrattuali che possano considerarsi conclusive di una trattativa, ma non traslative dell’immobile) sorge certamente l’obbligo per il proprietario di consegnare al promissario acquirente l’A.P.E., ma non vi è certamente l’obbligo di allegazione, né sono previste sanzioni relative alla validità del contratto.

Non sussiste obbligo di allegazione dell’APE nei casi di contratti riferiti a:
• fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
• fabbricati industriali e artigianali;
• fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione;
• box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali;
• edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo;
• edifici adibiti a luoghi di culto;
• fabbricati «al grezzo»;
• edifici «marginali»;
• edifici inagibili o comunque non utilizzabili;
• manufatti.

Si conferma come l’attestato di certificazione redatto tra il 06/06/2013 ed il 03/08/2013, in osservanza della Direttiva 2002/91/CE, ma non ancora aggiornata alla direttiva 2010/31/UE, è valida, in quanto formata nel rispetto della normativa in vigore al momento del suo rilascio, ed è quindi utilizzabile, anche dopo il 03/08/2013, ai fini del trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito dell’immobile, nei limiti di durata della certificazione stessa.

Non possono invece essere utilizzati ACE rilasciati dal 04/08/2013 sulla base della disciplina dettata con legge regionale conforme alla Direttiva 2002/91/CE, ma non ancora aggiornata alla Direttiva 2010/31/UE.