Il Dipartimento delle Finanze, con la Circolare n.3/DF del 18 maggio 2012 che si allega, ha emanato le prime istruzioni operative per l’applicazione dell’IMU, in prossimità del termine per il versamento della prima rata, fissato per il prossimo 18 giugno.

Si illustrano di seguito gli aspetti di interesse per il settore esaminati dalla circolare in parola, segnalando che per un commento più completo ed approfondito del provvedimento si rinvia a quanto verrà pubblicato sul prossimo numero del Notiziario.

Presupposto impositivo
Rientrano nel campo d’applicazione dell’IMU tutti gli immobili (aree e fabbricati a qualsiasi uso destinati, anche rurali), ivi compresi l’abitazione principale e relative pertinenze, nonché i terreni incolti.
In particolare, viene confermato che per “area fabbricabile” si deve considerare quella utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.
L’imposta è dovuta per anni solari, proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è computato per intero.

Imposte sostituite dall’IMU
L’IMU sostituisce l’ICI e, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali sui redditi fondiari relativi ad “immobili non locati”.
In tale definizione sono compresi i fabbricati (compresi l’abitazione principale, quelli concessi in comodato d’uso gratuito e quelli utilizzati promiscuamente dal professionista) ed i terreni per i quali l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul solo reddito dominicale, e non anche sul reddito agrario.
Sono, in ogni caso, assoggettati alle imposte sui redditi e alle relative addizionali (ove dovute) gli immobili esenti da IMU.

Base imponibile
Il valore dell’imponibile è calcolato in modo diverso in base alla tipologia d’immobile.
Per i fabbricati, la base imponibile dell’IMU è pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per i nuovi moltiplicatori catastali (aggiornati ai soli fini IMU).
Per le aree edificabili, la base imponibile è pari al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. La circolare ribadisce che il Comune ha l’obbligo di informare il proprietario quando l’area assume natura edificabile. In caso di mancata comunicazione al contribuente dell’intervenuta edificabilità dell’area, non saranno comunque irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori.
Per i fabbricati del Gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il criterio di determinazione della base imponibile è quello della richiesta di attribuzione della rendita mediante la procedura DOCFA, passando dai valori contabili a quelli catastali.

Immobili di interesse storico-artistico
In deroga a quanto sopra descritto, la base imponibile degli immobili di interesse storico-artistico è ridotta del 50%.

Moltiplicatori catastali
I moltiplicatori catastali da utilizzare ai fini del calcolo dell’IMU sono pari a:
– 160 per i fabbricati di Gruppo A (esclusi A/10) e categoria C/2, C/6 e C/7
– 140 per i fabbricati di Gruppo B e categoria C/3, C/4 e C/5
– 80 per i fabbricati di categoria A/10 e D/5
– 60 per i fabbricati di Gruppo D (esclusi D/5)
– 55 per i fabbricati di categoria C/1
– 135 per i terreni agricoli

Aliquote
L’aliquota ordinaria dell’IMU è stabilita nello 0,76% (con facoltà dei Comuni di ridurla o aumentarla dello 0,3%), mentre per l’abitazione principale e relative pertinenze l’aliquota ordinaria è pari allo 0,4% (con possibilità per i Comuni di aumentarla o ridurla dello 0,2%).
E’ in facoltà dei Comuni applicare l’aliquota allo 0,4% anche per gli immobili strumentali e per gli immobili posseduti da soggetti IRES (società di capitali), nonché, più in generale, per quelli concessi in locazione a terzi.

Riduzione dell’IMU per il “magazzino delle imprese edili”

In tema di IMU, viene riconosciuta ai Comuni la facoltà di ridurre l’aliquota sino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati dalle imprese costruttrici alla vendita (cd. “magazzino delle imprese edili”).
La riduzione, ove prevista, è riconosciuta per un periodo massimo di 3 anni dall’ultimazione dei lavori, a condizione che permanga la destinazione alla vendita e il fabbricato non sia locato.
Si ricorda, tuttavia, che l’eventuale riduzione dell’aliquota per il “magazzino delle imprese edili” non riduce, in ogni caso, la quota del gettito IMU destinata allo Stato, andando ad incidere solo sulle entrate del Comune.

Abitazione principale e pertinenze
La definizione di abitazione principale presenta alcuni profili di novità.
Nella circolare viene precisato che l’abitazione principale è quella (iscritta o iscrivibile in Catasto) nella quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Se i componenti del nucleo familiare hanno residenza anagrafica e dimora abituale in immobili differenti dello stesso Comune, la tassazione agevolata si applica comunque a un solo immobile.
La limitazione appena descritta non scatta nel caso in cui gli immobili adibiti ad abitazione principale siano situati in Comuni diversi.
Per quanto riguarda le pertinenze, si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Detrazione base per l’abitazione principale
Per il possesso dell’abitazione principale è riconosciuta una “detrazione base” nella misura pari a 200 euro. In presenza di più proprietari, la detrazione va suddivisa tra loro in egual misura.
Oltre alla detrazione base spetta una maggiorazione, pari a 50 euro, per i figli di età inferiore ai 26 anni che dimorano abitualmente nell’unità immobiliare.
Al riguardo, nella circolare (alla quale si rinvia) sono esaminati numerosi casi pratici, esplicativi dell’operatività della maggiorazione.

Versamento e indicazione della rateizzazione
Si segnala che, con il Comunicato Stampa del 24 maggio 2012, l’Agenzia delle Entrate, con esclusivo riferimento al versamento dell’IMU per l’abitazione principale, ha evidenziato che, a differenza di quanto indicato nelle “Istruzioni al Modello di pagamento F24”, è necessario indicare nel suddetto Modello per il pagamento di giugno il numero di rate scelto dal contribuente.
Nel caso di versamento in tre rate, due per l’acconto (entro il 18 giugno ed il 17 settembre) e una per il saldo (entro il 17 dicembre), il codice da indicare sarà 0102 e 0202 rispettivamente per il primo e secondo acconto e 0101 per il saldo.
Nel caso di versamento in due rate (entro il 18 giugno acconto ed entro il 17 dicembre saldo) il codice da indicare sarà 0101 sia per l’acconto che per il saldo.
In ogni caso, i Modelli F24 già compilati senza l’indicazione della rateazione, sono comunque considerati corretti e devono essere accettati dagli intermediari della riscossione (banche, Poste Italiane Spa e Agenti della riscossione).

In merito alle modalità di versamento del tributo, i principali chiarimenti forniti dalla circolare riguardano:
–           l’impossibilità, per il 2012, del versamento d’imposta in un’unica soluzione (entro il 18 giugno 2012), non potendosi comunque considerare definitive le aliquote e le detrazioni eventualmente deliberate dal Comune entro la stessa data;
–           l’arrotondamento all’euro, per difetto nel caso in cui la frazione sia uguale a 49 centesimi e per eccesso per frazioni maggiori o uguali a 50 centesimi (effettuato per ogni singolo rigo utilizzato del modello F24);
–           l’importo minimo di pagamento dell’imposta pari a 12 euro;
–           la possibilità di compensazione del debito IMU con l’eventuale credito IRPEF risultante dal modello 730/2012, fermo restando l’obbligo di presentazione del modello F24 con saldo finale pari a zero;
–           l’inapplicabilità delle sanzioni e degli interessi nel caso di errori di calcolo o versamento dell’acconto IMU per l’anno 2012 derivanti da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma tributaria.

Codici tributo
Si indicano di seguito i codici da utilizzare nella “Sezione IMU ed altri contributi locali” dell’F24 per il versamento dell’imposta.
Codice 3912: abitazione principale e relative pertinenze – Comune
Codice 3913: fabbricati rurali ad uso strumentale – Comune
Codice 3914: terreni – Comune
Codice 3915: terreni – Stato
Codice 3916: aree fabbricabili – Comune
Codice 3917: aree fabbricabili – Stato
Codice 3918: altri fabbricati – Comune
Codice 3919: altri fabbricati – Stato