Sulla Gazzetta Ufficiale n.187 dell’11 agosto 2012 è stata pubblicata la legge 7 agosto 2012, n.134, di conversione del Decreto Legge 22 giugno 2012, n.83, recante “Misure urgenti per la crescita del Paese” (cd. “decreto sviluppo”).

Il provvedimento contiene numerose disposizioni per le imprese edili, specie in materia fiscale. Tra le misure d’interesse per il settore, alcune modificate in fase di conversione in legge del D.L. 83/2012, hanno trovato spazio il nuovo regime IVA delle cessioni e locazioni di immobili, gli incentivi alla ristrutturazione e al miglioramento energetico degli edifici, la responsabilità solidale ai fini fiscali dell’appaltatore e  l’IVA per cassa.
Si esaminano di seguito le principali novità introdotte dal dettato legislativo in parola.

1) Responsabilità solidale ai fini fiscali (art.13 ter)
L’art.13-ter del provvedimento interviene nuovamente sul tema della responsabilità fiscale negli appalti, disciplinata dall’art.35, comma 28, del D.L. 223/2006 e già oggetto di recenti modifiche da parte del “decreto sulle semplificazioni fiscali”, che, nell’ambito degli appalti, ha introdotto la responsabilità solidale in relazione al versamento all’Erario delle ritenute sui redditi di lavoro dipendente e dell’IVA relativa alle fatture dei lavori effettuati.
In particolare, la citata disposizione, riscrivendo integralmente la disciplina, prevede, in estrema sintesi:
• la responsabilità solidale nei soli rapporti tra appaltatore e subappaltatore (escludendo quindi il committente).
• la possibilità, per l’appaltatore, di evitare la responsabilità solidale, qualora, prima di pagare il corrispettivo, acquisisca dal subappaltatore idonea documentazione che dimostri il corretto assolvimento degli obblighi fiscali.
Tale documentazione può (è una facoltà, non un obbligo) essere sostituita da un’asseverazione che attesti il corretto assolvimento degli adempimenti fiscali già scaduti, rilasciata dai Centri di Assistenza Fiscale (CAF) o dai soggetti iscritti negli albi dei dottori commercialisti, dei ragionieri e dei periti commerciali e dei consulenti del lavoro;
• la necessità, per il committente, di verificare la documentazione idonea a dimostrare il corretto assolvimento degli obblighi fiscali sia dell’appaltatore che del subappaltatore o, in alternativa, di verificare l’asseverazione rilasciata dal professionista.
Nel caso in cui siano riscontrate violazioni in ambito fiscale in capo all’appaltatore o al subappaltatore, il committente che non ha verificato la documentazione fiscale o l’asseverazione incorre in una sanzione amministrativa pecuniaria, di importo compreso tra 5.000 e 200.000 euro.
• la limitazione della responsabilità solidale all’ammontare del corrispettivo dovuto.
Tale limite, connesso all’importo massimo di operatività della responsabilità, sembra sostituirsi a quello “temporale” fissato, dalla normativa previgente, in due anni dalla cessazione dell’appalto;
• l’esclusione, dalla nuova disciplina, delle stazioni appaltanti pubbliche.
Ciò comporta che le Amministrazioni appaltanti non soggiacciono a tutti gli obblighi previsti in generale per gli altri committenti (ivi compreso quello relativo all’acquisizione della suddetta documentazione, prima di effettuare il pagamento del corrispettivo), la cui applicazione avrebbe certamente comportato un ulteriore ritardo nei pagamenti contrattuali, come già segnalato da più parti.
Come si vede, le modifiche apportate, anche se costituiscono un miglioramento della normativa vigente, non risolvono le criticità in ordine alla disciplina sulla responsabilità solidale in materia fiscale. E’ evidente il sovraccarico di costi gestionali che si ripercuotono sulle imprese, considerata l’onerosità dell’asseverazione richiesta quale esimente dalla responsabilità.
Allo stesso modo, continua a permanere la problematica relativa all’estensione della responsabilità ai fini IVA, che non tiene conto del fatto che, proprio nel subappalto di lavori edili, opera il meccanismo del “reverse charge”, per cui il responsabile dell’applicazione e del versamento dell’imposta è, in realtà, l’appaltatore e non già il subappaltatore.
Alla luce di tali considerazioni, l’ANCE si è attivata affinché si pervenga, prioritariamente, all’esclusione della responsabilità per i versamenti IVA ed all’introduzione, come esimente per l’appaltatore, di soluzioni non onerose per le imprese, quali quelle adottate in sede di conversione in legge del D.L. 83/2012 (es. Modello F24 “generale” del subappaltatore, accompagnato da un’autocertificazione attestante che, in tale modello, sono comprese le ritenute fiscali operate sui redditi dei lavoratori impiegati nell’appalto).

2) Regime IVA delle cessioni e locazioni di immobili (art.9)
La disposizione interviene complessivamente sul regime IVA delle operazioni immobiliari.
a) In particolare, per quanto riguarda la cessione di abitazioni da parte delle imprese edili, viene introdotto il regime di imponibilità ad “IVA su opzione” in caso di trasferimento effettuato oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori e, in ogni caso, per la cessione di alloggi sociali.
Complessivamente, il regime IVA delle cessioni di abitazioni è il seguente:
• imponibilità ad “IVA obbligatoria” delle cessioni di abitazioni effettuate entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
• imponibilità ad “IVA su opzione” dell’impresa costruttrice/ristrutturatrice cedente, da manifestare direttamente nel rogito, delle cessioni di abitazioni effettuate oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
• imponibilità ad “IVA su opzione” per le cessioni di “alloggi sociali”;
• esenzione da IVA delle cessioni di abitazioni effettuate da impresa diversa da quella che ha costruito o ristrutturato le medesime unità, salvo l’ipotesi di cessione di “alloggi sociali”.
In caso di esercizio dell’opzione per l’imponibilità, se l’acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione), si applica il meccanismo del “reverse charge”, in base al quale:
• il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art.17, co. 6, lett.a-bis, del D.P.R. 633/1972),
• l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 21%, a seconda che si tratti o meno di “abitazioni non di lusso”) e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi, sia in quello degli acquisti.
A tal proposito, si ricorda che il meccanismo non opera mai quando l’acquirente è un privato persona fisica e che comunque l’adozione del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’imposta, senza incidere in alcun modo sul diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’IVA pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’abitazione ceduta.
b) Sempre in tema di fabbricati abitativi, viene riscritto il regime IVA delle locazioni, che risulta il seguente:
• imponibilità ad “IVA su opzione” delle locazioni di abitazioni effettuate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici;
• imponibilità ad “IVA su opzione” delle locazioni di abitazioni destinate ad “alloggi sociali”;
• esenzione da IVA delle locazioni di abitazioni in ogni altro caso.
Per ciò che concerne l’aliquota IVA, in entrambi i casi di imponibilità “su opzione”, viene ammessa l’applicabilità dell’aliquota ridotta al 10%.
c) Per esigenze di coordinamento, inoltre, la medesima disposizione riscrive e semplifica anche il regime IVA applicabile alle cessioni e locazioni di fabbricati “strumentali” (ossia di quelli accatastati nella categoria A/10 e nei Gruppi B, C, D ed E).
In estrema sintesi, in deroga al generale principio di esenzione da IVA, le cessioni di immobili strumentali sono imponibili al tributo:
• in via “obbligatoria”, se effettuate entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione;
• “su opzione” in ogni altro caso.
Anche in tal caso, se l’acquirente è un soggetto IVA, l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “reverse charge”.
d) Anche per quanto riguarda le locazioni di immobili strumentali, viene fissato il seguente regime IVA:
• imponibilità ad “IVA su opzione” delle locazioni di fabbricati strumentali per tutte le imprese locatrici;
• esenzione da IVA in tutti i casi in cui non venga esercitata l’opzione per l’imponibilità.
Il nuovo impianto normativo consente, quindi, di superare tutte le criticità derivanti dal porre in essere operazioni (cessioni e locazioni) esenti da imposta, in termini di rettifica della detrazione inizialmente operata in fase di costruzione delle abitazioni, nonché di incidenza sulla detraibilità generale dell’IVA (cd. “pro-rata generale”).

3) Incentivi alla ristrutturazione e al miglioramento energetico degli edifici (art.11)
Aumento delle agevolazioni per le ristrutturazioni (36-50%)
L’art.11 del D.L. 83/2012 introduce importanti novità sulla detrazione IRPEF del 36% per la ristrutturazione degli immobili abitativi. In particolare, dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto) al 30 giugno 2013, la suddetta detrazione spetta:
• in misura pari al 50% (al posto del 36%) delle spese sostenute e rimaste a carico del contribuente,
• per un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro (al posto di 48.000 euro) per unità immobiliare.
In pratica, per le spese pagate con bonifico tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, i contribuenti possono fruire di una detrazione massima pari a 48.000 euro (anziché 17.280 euro), da ripartire obbligatoriamente in 10 anni.
Il “temporaneo potenziamento” dell’agevolazione opera anche per la realizzazione o l’acquisto di box (o posti auto) di nuova costruzione, pertinenziali ad abitazioni, per i quali la “nuova” percentuale del 50% si deve comunque applicare sui costi di costruzione attestati dall’impresa cedente, da assumere sino ad un massimo di 96.000 euro.
Resta fermo che, a decorrere dal 1° luglio 2013, la detrazione riprenderà ad operare secondo la percentuale (36%) ed i limiti massimi di spesa (48.000) previsti a regime dall’art.16-bis del D.P.R. 917/1986 – TUIR.

Proroga della detrazione per la riqualificazione energetica (55%)
L’art.11, comma 2 del D.L. 83/2102 prevede la proroga della detrazione IRPEF/IRES del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici per le spese sostenute entro il 30 giugno 2013, secondo le modalità applicative dell’agevolazione ad oggi in vigore.
In sostanza, a seguito dell’intervento della legge di conversione 134/2012, è stata eliminata la norma che, nel prorogare la detrazione dal 1° gennaio al 30 giugno 2013, ne riduceva la quota spettante (dal 55%) al 50% delle spese sostenute.
Vengono, quindi, confermati sino al 30 giugno 2013 gli interventi agevolabili ed i limiti massimi di importo detraibile già vigenti (100.000, 60.000 e 30.000 euro, a seconda dei lavori “energetici” eseguiti).

4) IVA per cassa (art.32 bis)
L’art.32-bis aumenta il limite del volume d’affari che consente di optare per il regime cd. dell’IVA per cassa, che, al ricorrere di determinate condizioni, permette ai cedenti/prestatori di versare l’IVA solo al momento dell’effettiva riscossione dei corrispettivi contrattuali.
In particolare, viene stabilito che tale meccanismo, oggi riconosciuto ai soggetti passivi d’imposta con volume d’affari non superiore a 200.000 euro, si applichi per le operazioni effettuate da soggetti passivi con volume d’affari fino a 2 milioni di euro, nei confronti di cessionari o committenti che agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione.
Con l’esercizio dell’opzione per l’IVA per cassa, da manifestare con specifica annotazione in fattura e sulla base di modalità da definire con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, il cedente/prestatore:
• è obbligato al versamento dell’IVA solo al momento del ricevimento dei corrispettivi relativi ai beni ceduti o alle prestazioni rese nei confronti dei propri cessionari/committenti,
• può detrarre l’imposta relativa agli acquisti di beni o dei servizi al momento del pagamento dei corrispettivi ai propri fornitori/prestatori.
Il cessionario/committente ha diritto alla detrazione dell’imposta dovuta al momento dell’effettuazione dell’operazione, a prescindere dall’avvenuto pagamento del relativo corrispettivo al proprio cedente/prestatore.
L’IVA diventa, comunque, esigibile decorso un anno dall’effettuazione dell’operazione, ad eccezione dell’ipotesi in cui, prima della scadenza di tale termine, il cessionario/committente sia stato assoggettato a procedure concorsuali (in tale ipotesi, si ritiene che per i cedenti/prestatori l’esigibilità dell’IVA resti sospesa, in conformità con i chiarimenti forniti dalla C.M. 20/E/2009 a proposito dell’ “IVA per cassa” attualmente in vigore).
Dall’ambito applicativo della nuova “IVA per cassa” vengono escluse, tra l’altro, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nei confronti di cessionari/committenti a cui si applica il meccanismo dell’inversione contabile (cd. “reverse charge”).
Pertanto, l’opzione per tale regime è preclusa ai subappaltatori nel settore edile.
Restano, altresì, escluse da tale meccanismo di liquidazione dell’IVA le operazioni effettuate da soggetti passivi nei confronti di privati consumatori.
Le modalità applicative della disposizione verranno stabilite con Decreto del Ministro dell’economia e finanze, da emanare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione (ossia entro il 1° ottobre 2012).
Fino ad allora continuerà ad operare l’attuale regime dell’ “IVA per cassa” limitato ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, che, nell’anno precedente, abbiano dichiarato (o, in caso di inizio dell’attività, prevedano di realizzare) un volume d’affari non superiore a 200.000 euro.
In ogni caso, l’estensione dell’ “IVA per cassa” deve essere valutata positivamente anche per le imprese del settore delle costruzioni, perché evita l’esposizione finanziaria di numerose imprese associate, costrette a versare l’IVA molto prima dell’incasso del corrispettivo.